万科压顶 谁是压垮深圳房价的最后稻草

经济观察报 记者 廖杰华 谁是压垮深圳房价的最后一根稻草？是万科即将开启的万套房源大闸，还是温水煮青蛙般暗中不断走低的售价？
9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘“龙光城”，近千套房源售罄。这是继一个月前7.5折开卖的碧桂园十里银滩，7折甩货的益田大运城邦之后，深圳第三个低价抛售的大盘。
万科下半年推售面积将超过上半年3倍以上。尽管作为国内住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但销售数据显示，万科整体销售均价下降已经成为不争的事实，8月份销售额出现今年以来的首次同比下降。
在一些开发商看来，对深圳下半年房地产市场影响最大的是万科的动向，一是庞大的推货量，二是暗中调低售价。
7.5折再现
9月3日，有着超级大盘之称的深圳“龙光城”开盘。当日一次性付款可享7.5折优惠，在当天的看盘现场，3000余名从深圳各地赶来的客户让原本宽敞的售楼处拥挤不堪，首批推出的近千套房源不到4小时便售罄。
本报获得的信息显示，该项目高层单位开盘均价为5200元/平方米，主力户型覆盖43平方米到130平方米的一房至三房，最低价单位总价不足20万元，以一套130平方米的高层三房为例，优惠前总价为91.8万元，一次性付款实价仅69万元，按揭总价为75万元。一位购房者对本报记者表示，选择到相对偏远的龙光城购房，看中的主要是价格，深圳关内位置稍好一点的二手房价格都在3万左右，是龙光城的6倍，而深圳近几年的楼面地价都在数千元，5200元/平方米的龙光城即使没太大升值空间也不会大跌。
龙光城的销售人员称，大幅度降价促销是由目前的形势决定的，从今年深圳地区的销售情况看，打折卖楼仍是最好的销售手段。
万科压顶
除了不断走低的房价，日益增加的供应量也考验着深圳楼市。
深圳规划国土委的成交数据显示，上周深圳新房成交套数为584套。“限购令实施后，深圳每月的新房成交套数维持在3000套的低位。”高海燕表示。
深圳一位开发企业高层对本报记者表示，深圳下半年房价堪忧，真正的威胁来自万科。万科深圳公司提供给本报的资料显示，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右。“按照目前的成交量计算，万科的万套房源，将足够下半年销售。”该高层表示。
在一些深圳开发商看来，万科的威胁不仅在于巨大的推货量，房价也是他们担心的一个因素。从市场表现看，8月底开售的新盘中，万科金色领域二期均价1.65万元/平方米，双拼户型1.4万元/平方米起，较一期1.6万元-1.7万元/平方米的售价有较明显下降。
而万科9月5日发布的公告则加剧了一些人对万科带头降价的担忧。数据显示，8月份万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5%和下降12.6%。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平，较2011年上半年的11609元的均价下跌6%。数据显示，万科前8月总体销售均价为11534元，同比微跌4%。
万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。但中信证券的最新研究报告不认同这种说法，“我们判断，销售均价下降主要是因为公司低开和降价，结构性调整是次要原因，预计销售均价持续维持低位。由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好，且微观调研发现公司新盘低开，老盘降价较多，我们认为，销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。
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”中信证券认为，市场将进入价跌量稳时期，推货量显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆，但除个别地方以外，不降价就意味着可能滞销。
事实上，2008年拐点论后的万科一直慎言降价，或者只说不做。
2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。
“万科的动向是我们最关心的，一是我们需要在万科大量推货前提前抢跑，二是在万科降价前提前降价，不然我们会很难看。”上述高管表示。
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