侨建御溪谷专访：适者生存 企业发展靠自身产品

近日，网易房产记者就目前的楼市现状、增城楼市情况以及侨建御溪谷（资料、团购、论坛）的一些情况等，邀请了广州市绿野侨建房地产有限公司的副总经理傅科先生（以下简称傅总）作客网易，让他来聊聊看法。

广州市绿野侨建房地产有限公司的副总经理傅科先生
傅总表示，对于楼市的未来预期，他还是很看好的，楼市本身没有泡沫，有泡沫的是货币，而位处广州东部的增城区域发展潜力巨大，以后将打造为宜居之城。而侨建御溪谷，由于非常注重自身的品质，精雕细琢，在整个楼市中具有很好的竞争力。
看好楼市未来预期有泡沫的只是货币
记者：我们网易房产很荣幸邀请到了侨建御溪谷金的傅总跟我们分享一些目前的政策以及项目本身的信息，也跟我们广大的网易网友介绍一下项目的情况。
首先，我们想了解一下，现在房地产调控政策频频出台，货币政策也在不断缩紧，您对楼市未来的发展趋势有什么预期？您觉得房地产企业应该采取怎么的策略来应对目前的情况？
傅总：对楼市的未来预期肯定是看好的，因为从中国的城市化进程来说，从宏观来讲，中国现在的刚性需求还是很强的，中国还将面临有将近四五亿农民进城的问题，所以我们未来城市的住宅缺口还是很大。
从政策期来讲，中央采取了一系列的楼市调控政策，包括限购、限价、限贷，“三限”政策的出台也是比较符合现在实际的情况，因为有些地方楼价虚高，可能导致不能达到刚性需求或者改善型用房实际的需求，不能实现他们安居的梦想，事业的理想。在这样的宏观调整下，在适当的情况下用适当的手段也是可以理解的。刚才讲到对未来的房价来怎么看？
记者：对。
傅总：可能在近期有一些房价虚高的层次，或者泡沫的一些层次，可能会出现房价的小幅回落，但从中远期来看，我觉得楼市本身是没有泡沫的因为实际需求是摆在那里，可能要跟中国的货币政策挂钩，因为现在美联储抛出了宽松的货币政策，央行就要怎么样面对这个政策，如果我们跟着他一起宽松，可能会加上货币的投放量。泡沫本身包括现在楼市的泡沫本身，从08年到现在也是因为中国加大了货币的投入才会有导致房价不理性的上涨，可能跟货币政策有关系，其实楼市只不过是货币政策里面的一个牺牲品，大家把目光全部放在楼市上，有些政策的不合理性导致了楼市这样的情况，未来怎么看跟货币政策有很大的关系。
我觉得楼市的开发和长期的需求还是不会变的，未来五到十年还是有不同开发商在不同的开发楼盘，这个是社会所需要的。
记者：这个是方式的刚性需求，房子是一定要住的，饭是一定要吃的。我总结一下傅总的意思是说未来预期是好的，但是要看以后的发展情况还是很大程度上要取决于货币政策的调整变化。
傅总：对。我觉得楼市本身没有泡沫，有泡沫的是货币。
适者生存房地产企业发展主要靠自身的提升
记者：有人说楼市在这种严峻的环境下，可能会面临洗牌，您怎么分析这种状况？您觉得怎么样的房地产企业才会在这样严峻的环境下更好的发展？
傅总：我觉得房地产企业关注市场，关注政策是肯定对的，但是不管在什么情况下，首先要关注自己，就是自己本身的创新和产品的发展、服务理念的提升，我觉得是没有疲软的市场，没有疲软的产品或者疲软的服务。在我们看来，因为我们的定位是中高端的人群，来支持精英，他们的需求跟刚性需求可能就有所不同，他们是属于改善型的需求，对于这样的人群，我们的产品定位就是要不断完善自己本身产品的设计，从设计施工到后续的物业管理、增值服务这些方面我们着手去做，因为这个市场，还是有很大空间的。
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增城限价不限购部分新盘打擦边球
记者：接下来我可能会重点聊一下增城，因为增城市是比较特别的，因为它目前的调控的政策是限价不限购，然后这对于这些新盘来说您觉得有怎样的影响？您是怎么看待增城区域的发展前景？
傅总：我们先讲限价不限购，限价不限购主要的政策就是今年新开盘项目要求定价，涨幅不能高于去年均价的5%，如果去年已经开了盘的项目，在去年项目均价上面提高5%，对去年已经开过盘的项目，这样的定价基于从政府的考量也好，从市场上来看还是比较合理的。如果是一些新的开盘，去年没有项目的，产品定位又比较高的，或者本身他拿地价就比较高，如果这个定价应该是7000多，对于他来说可能会考虑到成本或者考虑它的产品，它可能就会延迟开盘，或者变相到其他的方法跟政策做一些打擦边球，不过这个都是可以理解的，因为政策制定的本身也存在一定不合理。
记者：就是一刀切。
傅总：对。
增城发展潜力大价格尚合理不会限购
记者：您觉得接下来增城的发展会怎么样？
傅总：增城的发展对于企业来说一直是看好的，因为广州之前就提出了东进，东进一直是排在广州的东南西北的第一位，而且东进的策略是原来从广州的发展来看，从广园东的板块，已经形成了一个比较成熟的社区，包括像凤凰城、翡翠绿洲（资料、团购、论坛）等，都已经有了几个成熟的一些社区，现在广州就又提出了东部新城的概念。这个概念其实对增城是一个很大的利好，在增城的规划中，要把增城东部，未来五到十年的居住人口达到150-200万的居住人口，现在整个增城市还不到100万人，等于就是新加进去的移民就有100万户左右，这也说明政府本身城市拓展的需要，也或者是有一个合理规划，把旧城那边的人往增城那边迁移。作为增城来讲，这是一个宏观政策上政府的考量。能支撑这个中心城的概念，还需要有很多实在的东西到里面去，比如说一个城市是空的，没有一个产业去支持它，或者没有商业、工业、教育、就业，那么这个城市也是一个空城。现在增城这一块板块发展的东部，就含有中心知识城，中心知识城是一个国家级概念一个项目在里面，就是中国跟新加坡合作的，这里面就带动了千亿的投资，它在广州应该是一个知识经济、低碳经济，就是改变传统的劳动密集型的产业结构，会为广州带来经济转变的模式，也可以增加就业，提高人口结构的素质，其实一个地区的文明程度跟财富必然有关，但是最重要的还是整个城市住宅人口的素质和人文的开放程度有关。所以不但有这样签约的配套在里面，当然还有一些新加坡的南洋女工大学、国立大学、科技大学这些，还有一部分的高端人群，就是知识精英都可以落户到这边，可以提升整个东部人口的结构，因为我们传统里面人往郊区填，中低收入往郊区填，其实不是这样的概念，反而东部新城在未来不管是宜商，还是宜居都是一个很好的位置。
记者：就是把好的人才引入进来，然后打造好的品牌。
傅总：然后在东部新城这边还有国际级的核心技术开发区，边上还有萝岗的科学城，都可以通过新城有一个很好的依托，或者有一个互相补充，它不光是一个很简单的住宅区。反过头来，你说住宅，我觉得从广州目前来看山水资源保护得这么好，这么丰富，空气又这么清新，环境优美也就是东部这一块，就是我们去推荐的，而且它的确是一个非常宜居的地方。
记者：的确。因为东进之前市中心都是在越秀、东山那边，现在大家都说广州的中心区是天河，天河就是中间了，就有这样的概念。
现在有一个热点问题，就是二三线城市的限购，您觉得增城接下来会不会限购？
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傅总：我对市场是这样认为的，作为我们业内的分析，我觉得增城市不会限购，我也觉得不应该去限购，因为增城本身不属于二三线城市，它只不过是广州下面的一个区，而且增城在国家的调控政策下来，是全国第一率先城市采取限价的城市，其实这个措施比限购的措施还要严厉，因为是一刀切的，价格都定在那里了。这是第一点。
第二点增城要完成广州东进的功能，要让东部新城有一个飞速的发展，如果在这个时候提出限购也是不合理的，因为很多人过去增城置业，他不可能把广州所有的房子卖了。这个中心区是有一个过程，如果你在这个时候，你提出一个限购，他就没地方住了，它肯定是有一个过程，有一个缓冲过程。从宏观政策上来讲，从区域发展来讲，增城现在本身的楼价也不高，它还是处在一个比较合理的状况，而且增城现在也是全国十大财神县，按照它的地位，按照它现在房子的均价，它的经济收入是比较靠前的，反而它的房价其实是在广州的均价下面的，所以现在如果提出限购我觉得没有必要，它并没有到一个很不合理的情况。
记者：在限价之前，据我们了解增城市房价是飙到一万元，而一限价下来就是价格就下来了。
傅总：现在我觉得增城本身对调控都是比较认真，或者比较重视，全国第一个城市提出了限价，这也需要很多的勇气。
记者：限价对你们的项目有什么影响？
傅总：因为第一期的项目原来就开盘的，所以影响不是很大。但是对二期的项目肯定会有影响，所以刚才我们也讲到了，我们还是仿照属于高端住宅小区的理念开发我们的楼盘。
侨建御溪谷（资料、团购、论坛）现房发售对品质要求高
记者：刚刚我们也说了，之前说你们的二期7、8月份可能就会推出来，现在就说可能要明年出台，这是一个策略的调整？
傅总：不完全是因为限价的因素，还是我们楼盘自己本身对项目的要求，品质的要求，还有我们开发商的理念，从我们现在近几个月来看，应该说在广州我们的御溪谷的的项目都是热销，每个月都有签约都有十几套。我们也在总结，为什么我们可以在调控这么严厉，然后市场大家都比较疲软的情况下，能够做到这样的销售业绩。可能跟我们之前所定的策略，就是现房销售有关系，因为我们做的是高端的住宅，我们要让我们的买家，我们的业主，看到一个实实在在的产品，把所有的园林绿化包括绿化、软装，把该有的工建配套基本完善之后，才去做销售的话，可能对我们的销售情况比较好，所以在这样的市场下，很多人是看中我们侨建御溪谷的房，因为又是限房又是限购，他们也在考虑在这样政策的情况下，开发商顶不顶得住，或者会不会出现什么样的问题，所以我们的这样销售模式反而给业主增加了信心，觉得是一个有实力的开发商。
记者：我记得你们现在是买楼很快就可以入住了。
傅总：对。我们买楼首期付清就可以交楼，而且都是现房形式。
记者：我比较有兴趣的是，现在因为增城限价政策很严厉，据我所知有些盘是没有办法开卖，因为他的地价比较高，他没办法把房价定到那个要求里面，你对限价有什么看法？
傅总：这个现象作为同行都是可以理解的，可能有些盘本身投资的成本各方面都比较高，你怎么看他的价格，因为它是一刀切，他把整个不属于这个范围，应该有更高附附加值的产品按照规定安插到这个规格上进行销售，可能对他们来说有点不公平。当然政策都会存在不公平，所以他们可能就会采取其他的一些策略都是可以理解的。
侨建御溪谷（资料、团购、论坛）：低调的奢华
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记者：可能有些没带装修，这已经是没办法的事情。跟您聊了这么久了，据我了解你们是比较御溪谷比较低调的，特别是近两年都没有说去做很大篇幅的推广和介绍，但是很多人如果去看过，就会有一个口碑传播在里面，因为你们的项目设计各方面确实不错，接下来想傅总您给我们聊一下这个项目比较具体一些情况，可能我们网友也比较想了解，比如说小区的规模，特别是交通、产品特色等等方面，您能否给我们介绍一下。
傅总：其实我们的营销的理念就是低调，如果去看了御溪谷人，就知道跟我们小区的建筑风格也都是很接近的，我们的小区本身建筑，内行的人讲就是我们也是很低调的做法，看上去不会富丽堂皇，不像有些看上去都是大理石，或者是欧式的一眼看上去就很夸张，很炫富的建筑。我们项目的本身做得有比较低调奢华的概念，你必须要慢慢的品位它，慢慢品读它，走到这里面你就会感觉这里面的山清水秀，风景迷人，空气清新，建筑和自然又是那么的和谐，它的规划里面有山、有水，我们打造了两千米的人工河道，然后户与户之间都有码头相连，都有楼体入户的各种居住，它已经不止是一个住宅的功能，它里面还加了休闲、度假，等价人文关怀的东西放在房子建筑里面。然后刚才说的交通，我们的项目在预期中有3600亩，我们会分地区来看，分区就是我们现在已经呈现在大家面前的，御溪谷是272套，容积率是0.5，环抱着的是25000多亩的古浪山山脉，在山脉的怀抱中，依山而建，依水而居的这种理念打造楼盘。这272套的别墅又分成了3岛、6桥，这样的组合，在里面有一种取景空中的感觉，走在里面又是一个感觉，走到那边又是一个感觉，所以有水路两便的交通方式，所以也增加了住宅的趣味性，这个是项目内部的。这个是第一期。
第二期我们打造的是402米，建筑面积有40000万平米，里面分成了别墅区和高层的洋房，还配套了五星级的酒店，有两万多平米的商业，还有国际幼儿园等，各种配套设施就会更加齐全，当然这些都可以公用。
记者：三期、四期呢？
傅总：三期、四期我们现在还在规划当中，因为是遵从土地规划的原则，做产品会精益求精，对每个产品都要求做得很精细。
记者：刚才也说了那么多，你们在产品的打造方面之前据我了解，你们用的涂料都是很好的，看起来可能比较自然，比较低调的风格。
傅总：对。我们选的材料都很讲究，就好像我们外立面的效果，一眼好像不觉得很显眼，但是它很耐看，而且看上去都永远那么新，那么干净，我们的涂料是选用的日本SKK的涂料，这个涂料本身就是用天然矿粉做的，它不是用化学的颜料勾勒成红色、黄色，所以你把涂料弄下来，里面还是那个颜色，不是用化学去做的。包括我们的屋面瓦，用的是美国著名品牌的天然矿源瓦，屋檐的颜色本身也是采用矿石的颜色，矿石是黄的、红的、绿色，在屋顶上就是这样，也就是纯天然的去考虑，像我们的门窗，我们大面积在一楼、二楼都采用了隔间纹的设计理念，在很多楼盘现在都没有，因为我也看过很多楼盘有没有这样的设计，很多就是把门窗全部完全打开，中间就没有缝，可以把外面的风景很好的融入进来，把住宅跟园林很好的融在一起，这些设计理念，包括用我们古远的文化点缀在外壳上面，有一个很有庄重又很舒适的内容。
从设计上面，我们的屋顶都预留了热水器的口，也想到业主他们提倡低碳环保的生活理念，所以在细节上都考虑了很多，包括园林绿化上面，不同的季节都可以看到不同的景观。
侨建御溪谷的核心竞争力是以产品为本
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记者：总体来说，您觉得和其他的项目相比，您觉得侨建御溪谷最核心的竞争力是什么？跟我们聊一下你们在打造这个项目的过程中，在品牌制造、市场气氛和产品打造方面您有什么新的体会，跟我们分享一下。
傅总：侨建御溪谷的产品核心竞争力还是以产品为本，主要是从产品的资源上来讲，按照我们常人对豪宅的理解就是有山、有水，像二沙岛以前的富人区，它只有水，但是没有山，像汇景新城（资料、团购、论坛）只有山，没有水，我们跟广州的几个豪宅做对比，像御溪谷又有连绵的山脉，又有弯曲的河流，有山、有水，按照我们的开发理念打造的产品，形成这种核心的竞争力，这个竞争力，其实主要是对产品本身怎么样去打造。
记者：您觉得御溪谷对整个增城来说，您觉得它是占据一个什么样的市场地位。
傅总：我觉得不应该仅仅把它放在增城来比，我觉得御溪谷它现在已经是广州东部的纯别墅的地标性的楼盘，我相信也是现在广州豪宅的一个新的标杆，我觉得我们做项目应该把眼光放得更宽一点，刚才在交通提到了我没有补充。我补充一下，其实御溪谷的项目离广州是很近的，我们现在提出的概念是广州东，因为它是广汕路，原来那个长安收费站已经取消了，然后广汕路搭车到御溪谷特别方便，从天河过来只有半个多小时的车程，就可以到御溪谷的项目，所以它的交通也很方便，包括在今后的轨道交通规划中，地铁14号线、21号线都会到我们的项目这边，还有从深圳到白云新城的，穿过东莞那边也会有两条地铁一条轻轨的轨道交通配套，还有广佛高速、广深高速、东山环等等道路的拓宽，它是一个宜商宜居的一个特别好的地方。
记者：从你们的项目当中搭车到科学城很快，因为那边的道路全修好了，就比以前好很多。可能交通的方便会有越来越多人过来，特别是广州这边的人。
傅总：广州高速今年下半年就会通车，估计应该是10月份通车，从广州高速到珠江新城、到天河城20多分钟就够了。
记者：好快啊。接下来侨建御溪谷的一些计划，您已经跟我们说了，确定二期是在明年初可以推出来。
傅总：应该是明年初到明年年中这段时间。
记者：侨建御溪谷是侨建集团的第一个房地产项目，能否给我们透露一下还有没有其他一些开发的计划？
傅总：有，我们公司部署广州想把这些高端的产品和我们的先进的一些开发理念带到更多的地方，我们在上海包括的其他的一些城市现在都有土地资源的考察，以后应该在更多的地方都可以看到侨建。
记者：其实第一个项目就是能够做得更经典一点，让人家印象非常深刻。
傅总：从现在的发展来看，作为一个新兴的房地产公司，不可能去超越恒大、万科或者去做大批量的房地产公司，因为土地资源也不允许这样大面积的拍卖，或者大面积的拿地。作为我们来讲，我们会务实的打造有条件做自己特色的项目，就是力求生产出来一个产品就是一个精品的产品。
记者：据我所知，之前是说已经是酝酿了四年之后才推出跟大家见面。
傅总：对。
记者：今天我们了解得差不多，相信我们网易的网友对这个项目应该有一个比较深刻的认识，今天就到这里结束我们的采访。
傅总：也希望各位网友去我们的项目参观。
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