北京龙湖大方居保障房深陷质量门 业主投诉不断

一边是追求卓越、专注品质和细节的专业地产上市公司；一边是北京最大的两限房项目。由龙湖房地产开发的龙湖大方居项目在一场雨后深陷“质量门”。
工程是否存在层层转包？作为知名房企，为何出现楼体底部开裂等严重问题？龙湖地产目前正处于公众和舆论关注的风口浪尖。
“都住进来了，还能怎么样？”
50多岁的董瑞（化名）狠狠地吸了一口手中的香烟，颇感无奈。
董瑞去年11月份拿到了龙湖大方居新房的钥匙，今年初，一家三口高高兴兴乔迁至此。与半年前搬进新房时的心情相比，此刻的董瑞郁闷至极，整日担心自己的房子有一天会出事。
“你看看，这么高的楼，20多公分厚的外墙，泡沫的保温板就占了一半！”老董用手拍打着333号楼的外墙告诉《民主与法制时报》记者。
记者透过外墙上一处坑洞看到，被喷上涂料的外墙里面镶嵌着约10厘米宽的保温板。
而在此前，北京媒体陆续报道了北京市通州区大方居保障房北门围墙雨后倒塌、住宅楼楼体底部开裂、塌陷等问题，已经引起大方居业主的广泛焦虑。
尽管北京市住建委在随后调查分析后确认，裂缝对楼体主体结构安全没有影响。但在本报记者的跟踪采访中，无奈和恐惧仍在“董瑞们”心中弥漫。
大方居保障房项目为北京市2007年面积最大、价格最低的限价商品住房项目，开发商为龙湖集团旗下子公司北京龙湖中佰置业有限公司（以下简称“北京龙湖”）。入住后由北京金罗马物业管理有限公司提供项目物业管理服务。
龙湖集团出生于重庆，发家于房地产，“龙湖地产”目前为全国房地产品牌十强企业。大方居也是该集团在北京主导开发的第一个保障房项目。
2010年10月，在延缓交房近一年之后，龙湖大方居终于陆续迎来了入住的主人。然而，半年过后，大方居保障房出现围墙坍塌、楼体底部周边塌陷等一连串的质量问题，让人们的目光再次聚焦“龙湖地产”。
“安居工程”不安居?
7月25日，北京大雨。北京市通州区龙湖大方居北门两侧近百米长的围墙，随着雨水的冲洗，轰然坍塌。
“全部从根部断裂！”业主李先生这样向记者回忆。事发后，小区物业人员用苫布盖住倒塌的围墙，并安排保安在现场值守。小区物业工作人员表示，开发商建围墙时，围墙根基不深，且连日下雨导致土地松动，最终导致围墙倒塌，开发商将负责修复。
就在业主对小区围墙坍塌担忧之时，8月10日，许多业主又发现不少楼房周边地面有下沉迹象，有的墙体底部甚至出现裂缝。
8月22日，在大方居小区332号楼1单元门口，董瑞告诉本报记者：“墙体与地面之间出现了一条数厘米的缝隙，空洞较大处，小孩甚至可以爬行出入！”
就连小区物业的工作人员也不同程度地表达了对小区楼房质量的恐慌。
小区物业一名不愿透露身份的工作人员告诉本报记者：“我们的宿舍就在小区楼里，整天住着提心吊胆。”该人员透露，曾有保安用拳头将宿舍内墙打出个窟窿，“以前还想着挣点钱在这小区买一套，现在发现问题越来越多，白给我都不敢住。”他说自己将尽快搬出宿舍，到外面租房住。
对于墙体的厚度，董瑞向记者证实：“20多厘米的外墙，估摸内墙也就10多厘米。楼里墙‘一拳头打出个洞’确有可能。”他同时告诉记者，不仅如此，整个小区住宅楼前后排水系统也存在问题，“一下雨，水就往地下渗，地下室的积水能有半米高。”
8月20日下午，本报记者在龙湖大方居采访时看到，十余名工人正在对小区北门倒塌的围墙进行施工，重新修建新的墙体。而此前出现底部用边塌陷的332号楼也已被工人用建筑材料整修完毕。现场一名施工负责人表示，此前围墙倒塌是因墙体没有地基，新建的围墙光地基就有半米深。
回复该发言

北京龙湖在8月29日给本报提供的一份资料中显示，设计方北京维拓时代建筑设计有限公司在8月14日的回复中称：由于北京今年夏季雨量较大，回填区域发生下沉，导致散水下沉，外墙保温与散水间脱开产生裂缝。首层封闭阳台与主体结构直接相连，其底部回填土只是结构措施，并非承重作用，其底部回填土下沉对主体结构安全无影响。楼体周边散水与楼体之间无连接，属于非承重构件，散水下沉的原因其下方回填土下沉所致，对主体构建无影响。
上述解释，也得到了北京市通州区住建委的证实。但本报记者将了解到的新情况新问题反馈给该单位时，相关部门的人士感到震惊，“如若属实，那问题就大了！”并表示“要尽快查实”。但直至发稿，本报仍未得到北京市通州区住建委任何回应。
“验收时住建委工作人员并未到现场，只是对验收材料予以核实并备案。”通州区住建委一位核心部门工作人员向本报记者透露，依据其经验，大方居外墙添加10公分保温层确属少见，是否影响楼体安全还需技术人员现场勘查才能给出答复。
国内某知名地产集团负责人说：“泡沫板是保温层，厚度一般在5厘米和8厘米间。”该负责人称，龙湖大方居楼体承重墙保温层厚达10厘米，而整个墙体厚度仅20余厘米的情况“确属罕见”，“除去保温层，墙壁厚度至少要超过18厘米才能保证楼房整体质量。”
8月30日，北京龙湖就业主反映开发商用保温板来填充承重墙之事向本报作出解释：大方居住宅楼为钢筋混凝土剪力墙结构体系，采用目前普遍使用的外墙外保温系统，外墙体系构造从室内到室外依次为：钢筋混凝土外墙，8cm厚膨胀聚苯板外保温、抗裂砂浆、柔性腻子、涂料。由于外保温自身密度与强度均很低，属于非承重构件，因此在较强外力作用下，比如较大动作的敲、砸等行为下，就会出现表面破损的现象。此为外保温自身材料性质所决定，与主体结构质量与安全无关。
本报记者向北京龙湖提及的其他有关大方居保障房质量的若干问题，在北京龙湖8月29日、30日的电子邮件回复中，只字不提。
业主投诉不断
在龙湖集团的官方网站上，本报记者翻遍了各个窗口栏目及其页面上的子栏目，所涉及内容始终难觅有关龙湖大方居保障房的文字。
然而事实上，从北京龙湖拿到大方居这片地块至今，各色新闻一直如影随形。
2007年9月13日，北京市国土资源局和北京市建设委员会决定在北京市土地交易市场公开招标出让通州区半壁店大街25号（原北京金属结构厂）住宅项目用地国有土地使用权。该地块总规划建筑面积68.4万平方米，是当年北京市推出的300万平方米“两限房”中规模最大的地块，也是首个位于通州新城的“两限房”地块。
招投标资料显示，本次招标的投标预登记时间为2007年10月10日，投标时间为2007年10月12日。投标截止后当即开标。该地块招标底价为10.67亿元，参与投标的三家开发商为北京城建投资发展股份有限公司、北京万科企业有限公司及重庆龙湖地产发展有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司投标联合体。
最终，重庆龙湖地产发展有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司以14.8亿元竞得该地块的使用权。
根据北京市规划委发布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》要求，龙湖大方居将按照“两限房”的要求户型100%控制在90平方米以下，并以70-90平方米的两三居户型为主，每平方米售价规定为4800元。
“这个价格，肯定亏损。”国内某知名地产品牌负责人向本报记者证实，龙湖大方居仅楼面价就已超过了2100元／平方米，而建筑成本至少超过2400元／平方米，龙湖在该地块的盈利空间几近于零。
回复该发言

“亏损说”在今年3月龙湖集团年度业绩发布会上已经得到印证。龙湖集团掌门人吴亚军在发布会上承认：“大方居项目我们是亏本的，2008年‘龙湖地产’在上市前就已将该项目列入亏损。”
“高价拿地，又不赚钱，质量能好到哪儿去？”龙湖大方居332号楼的老于和董瑞都有着同样的质疑。
而交房时间，比政府规定的晚了一年多，而且没有一个合理的解释，这是“董瑞们”另一件十分纠结的事情。
据董瑞回忆，当时龙湖大方居在住建委的备案中说明交房日期为2009年11月30日，但在与业主们签署的购房合同上却将交房日期推迟至2010年11月30日。交房时间晚了整整一年。
公开资料显示：2007年11月8日，北京龙湖与北京市住建委、国土局签订的《北京市“中低价位、中小套型”普通商品房建设销售和廉租房建设交付使用协议》中确定该项目于2007年12月18日开工建设，2009年8月30日前交付使用。考虑到奥运期间的停工对建设工期的影响，北京市住保办同意北京龙湖将大方居限价房项目的竣工时间定在2009年11月30日前。
许多业主质疑，奥运会耽误了工期能理解，但三个月工期需要一年来补吗？
本报记者了解到，奥运会后，通州区住建委于2008年9月22日及时对龙湖公司下发了《关于通州区保障性住房及限价商品住房项目奥运会后及时复工的通知》，《通知》中明确要求北京龙湖即日起安排复工，合理安排工期，保证按期竣工。但是，北京龙湖仍迟迟未复工，后经多部门多次协调才圆满解决。
对于北京龙湖推延复工时间的做法，坊间流传这样一种说法，最初北京龙湖对外销售的业绩非常不理想，供过于求现象严重，从而导致大方居这个不赚钱的项目在资金快速回笼上又出现困难。而此时，各地房地产市场仍沉浸在2007年年底开始的低迷、观望的氛围中。由于龙湖发展速度过快摊子铺得过大，资金量面临巨大的挑战。在资金短期回笼出现瓶颈的情况下，只好舍卒保帅，对龙湖大方居这样的“鸡肋”项目采取能拖则拖的战术。
此言传，在“惜字如金”的龙湖集团那里无法得到印证。
彼时，期待真相的业主有的选择了拒绝收房，有的通过各种途径向北京市政府、市住建委、通州区住建委等部门不断申诉。2010年2月，北京市住建委就此做出回应，认为北京龙湖擅自改变竣工交用时间，违反《北京市“中低价位、中小套型”普通商品房建设销售和廉租房建设交付使用协议》，建议由北京市国土局依照有关规定对龙湖公司进行查处。但至今无果，赔偿更是无期。
同时，陆续入住龙湖大方居的业主又面临另一个头疼的问题，就是物业费偏高。一些业主在一些房地产论坛中怨言：“限价房价格相对于普通商品房价格要低一些，老百姓确实享受到了实惠。但大方居限价房物业费居然高达1.98元／平方米，比通州许多高档楼房物业费都贵！”
对此，通州区政府在回复业主投诉时称，北京市物业管理现行的文件是《北京市物业服务收费管理办法(试行)》京发改[2005]2662号文。按照该文件相关规定，北京市物业收费实行市场调节价和政府指导价两种。只有经济适用住房、危改回迁小区，物业服务收费实行政府指导价，龙湖大方居限价商品住房项目不在以上政府指导价收费的范畴，物业服务收费采取的是市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，未发现不符合相关规定的行为。
“没有违规，但就是有上当受骗的感觉。”董瑞无奈地说。
龙湖的多事之秋
出生重庆的龙湖集团在地产开发上的扩张速度奇快，瞬时间就布局全国，然而在诚信和品质上却出现“裂痕”，仅以北京为例，“劣迹”可见一斑。
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为现在的龙湖集团创造巨大利润的香醍漫步、颐和原著、唐宁ONE、花盛香醍等项目在2008年是非不断。
与龙湖大方居一墙之隔的花盛香醍是龙湖集团在北京通州的另一处地产项目。据了解，当时花盛香醍一期开盘时均价15000元/平方米。
然而，花盛香醍恰遇世界金融危机，开盘恰好遭遇地产寒流，加上北京龙湖扩张太快，资金短缺等诸多不利因素，龙湖被迫大幅折价“跳水”卖楼。至2008年10月，龙湖花盛香醍期房均价跌至每平方米八九千元。
花盛香醍从“领涨”到“跳水”犹如昙花一现，从而引发了集体退房事件。
当时关于龙湖资金短缺，被迫低价甩卖花盛香醍求现的说法，龙湖方面承认：龙湖确实因为通州大方居“两限房”项目没能按预期进行销售而导致了一些问题。当时业主对此解读：龙湖说的“一些问题”其实就是资金问题，因为龙湖在北京项目很多，一个项目出了问题，其他项目的资金就周转不过来，比如，龙湖中关村项目唐宁ONE当时就因为土地出让金没缴清一度被迫搁浅。同时龙湖方面也表示“在处理这次降价事件上，有失误”。
多事之秋的2008年，龙湖集团除了上述事件外，还在北京发生了总部被业主围攻、滟澜山项目出现几次关门谢客、香醍漫步售楼处被砸、大学招聘会遭到示威等事件。
保障房之危
实际上，保障房安全问题，龙湖大方居并不是曝出的第一家，也不是最后一家。
在北京，2009年8月，首个限价房项目海淀区瑞旗家园业主发现“墙脆脆”，涉及约500户；2009年4月，新入住北京广渠家园C区、D区的多户居民发现天花板漏水、墙内网布可整片撕脱；2010年10月，北京大兴区旧宫三角地明悦湾保障房项目，部分在建工程结构混凝土强度未达到设计要求，6栋楼被责令拆除重建；2011年2月，北京朝阳北辰福第小区保障房经常水管爆裂房屋被淹。
而放眼全国，有关保障房质量问题的案例也是屡见不鲜。在2011年，最让建筑界感到耻辱的，莫过于发生在安徽省蒙城县和谐家园小区的“上下通透事件”。这个保障房住宅小区交房后，住户们发现，天花板、墙体、地板等处用硬东西一敲就往下掉石子和沙粒，大的破洞达1平方米，上下层之间实现了通透……此外，媒体还曝光青海省最大拆迁移民安置工程康川新城中有21栋楼不同程度存在“露筋”、“空洞”等质量问题；安徽太湖县一拆迁安置小区内，居民到楼顶去晒腌菜，结果一脚踩出个大窟窿……
这些集中出现在保障房上的质量问题，引发了人们的质疑：保障房建设，关系千家万户，牵动各级政府的心，何以会出现这样那样的质量问题？
本报记者了解到，目前保障房建设面临的外部条件并不宽松：时间紧，任务重，资金短缺，土地指标受限……但这些，不是保障房质量出现问题的借口。
据了解，一些地方政府为完成已签订的建设任务，往往项目手续不全就开工，由于片面强调赶工期，导致施工、监理、建材等企业的招投标流程有所弱化，从而造成建筑质量问题频发。而另一方面，由于保障房利润有限，造价又有严格限制，房地产开发企业普遍存在积极性不高问题。在此背景下，如果政府缺乏强有力的监管，偷工减料等危害建筑质量安全的事件就极有可能发生。
回到本事件中，龙湖大方居保障房质量问题之所以引起这么大的关注，除了因为它是北京最大保障房项目外，恐怕还因为龙湖集团是全国地产开发十强企业。龙湖集团从重庆走出，在十多年的时间里，迅速盘踞全国各地，一举成为全国的知名地产企业。
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“知名企业把名誉、诚信看得比什么都重，所以民众相信龙湖不会干出有损自身品牌和形象的事来。但随着龙湖大方居保障房一连串的问题相继出现，民众对龙湖的好感无疑要大打折扣，龙湖注定要在舆论的谴责和质疑中备受煎熬。”上述知名地产集团负责人如是说。
此前，住房和城乡建设部发布了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》。住建部在“通知”中指出，要严格落实工程建设各方主体质量责任。建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。
6月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在“全国保障性安居工程质量管理电视电话会议”上也表示，今年建设1000万套保障性安居工程住房，质量管理中仍然存在一些问题，住建部等部委将联合对地方保障房进行检查，同时将保障房质量纳入地方任务考核当中。随后，一场更大范围的保障房安全风暴在中国各地刮起。
如此猛烈的风暴下，龙湖集团能否安全躲避风雨，我们将拭目以待。而关于龙湖大方居质量问题的解释，截至本报发稿，北京龙湖还没有一个书面的解释，本报也将继续关注。
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