北京通州楼市降价现多米诺效应

2010年初，在通州新城利好消息的带动下，房价一路猛涨，到了2010年3、4月份，九棵树周围的房价涨到了2万元/平方米，一些项目甚至喊出了向3万元/平方米迈进的口号。K2清水湾、北京ONE、月亮河公园、珠江拉维小镇、经贸国际城等成为了当时房价领涨的代表。
在不到两年的时间内，通州的房价经历了暴涨与暴跌，时下在经过了暴躁后的通州楼市，又恢复到了两年前的价格水平，1.4万-1.5万元/平方米成为了主流，这与2009年底时的价格不相上下。
通州楼市前景不明
通州楼市是北京市场的晴雨表，它的涨与跌对整个市场有着风向标的作用。
“现在通州的整个楼市弥散着一种‘恐慌’的气氛，随着项目不断地加入降价大军，在开发商的圈子里大家恐慌价格战将导致楼市的彻底崩盘，业主则担心自己刚买的房子价值就缩水，投资者苦盼房价的峰回路转。”一位开发商向记者表示。
其实，对于通州楼市的未来，开发商更恐慌的是其他新城的崛起。
“现在通州和大兴、房山、昌平等新城市的差距正在缩小，我以前就住在通州，现在交通的压力让我不得不搬出来。”春光地产营销总监刘梁向记者表示。
早在2003年，地铁八通线作为最早开通的郊区轨道交通线路，让通州的楼市和交通水平走在了其他新城的前面。一条高速一条地铁线的完美组合，在过去几年中确立了通州CBD后花园的地位。
然而时至今日，当初的交通优势已荡然无存。作为最早开通的八通线，需要1号线的复杂换乘，而且当初的轨道和车辆设计并没有追赶上暴涨式增长的人流量，八通线已经成为了北京最拥堵的一条地铁线之一，而现在开通的4号线、5号线等优势明显，不仅容量加大而且无需换乘。
在不久前北京市进行的一场土地拍卖会上，企业对于通州地块的降温也恰恰证实了这一点。
今年8月31日成交的通州区永顺镇地块，起始价为4亿元，最终由珠江投资以4.06亿元成交，折合楼面价3987元/平方米，溢价率仅为1.5%。但同为一天成交的密云地块竞争则十分激烈，最终以1.84亿元成交，折合楼面价3681.47元/平方米，溢价率约为46%。
溢价率的高低反映了企业对于地块的热衷程度。今年通州地块的一路走低，说明了市场对于目前通州楼市虚高的不认可。
根据北京市土地整理储备中心的数据显示，截至9月份，今年通州区住宅土地成交仅6宗，整体楼面均价在5000元/平方米左右，此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面价。
“其实‘限购’只是偶然，通州房价下跌是个必然。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。
“没有哪个地方的房价会像两年前的通州那样疯狂，项目基本上是一个星期一涨价，像珠江拉维小镇一下从9500元/平方米涨到了2.5万元/平方米，这样的行情不知道葬送了多少投机者，据说当年来通州购房的80%是投机者。”投资客王伟向记者表示。
新房价格集体跳水
6月份的时候，对于低迷的市场行情，通州的开发商还在坚守，不能降、不敢降是当时的普遍心态，然而溃败却在一瞬间。
今年7月底，房价飙升至2.5万元/平方米的珠江拉维小镇突然宣布推出特价房，南北通透的两居、三居现房，毛坯最低售价1.45万元/平方米，精装最低售价1.6万元/平方米。
苦守2.5万元/平方米将近一年，却一套房子未出售，珠江拉维小镇的价格崩溃预示着当年虚涨起来的房价正在回归。
一石激起千层浪，通州楼市脆弱的价格体系一下崩溃。
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8月6日，华业东方玫瑰推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为1.45万元/平方米。
8月24日，润丰领尚为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价1.55万元/平方米，起价1.3万元/平方米。
9月4日，京贸国际城销售人员给记者发来短信称，二期开盘在即，预计均价1.4万元-1.5万元/平方米。同天，京州世家也发布消息称，93-95平方米大两居特价房均价1.42万元/平方米。
9月7日，被外界称为不会降价的金隅花石匠突然宣布，140平方米房源起价1.34万元/平方米，为南北通透现房。
从今年初到现在通州在售项目的价格已经下调了20%。
统计数据显示，今年1月份通州区域内商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米。到了今年8月份，通州区域整体成交价格持续下跌，17861元/平方米的成交均价相比年初已下跌将近20%。
“随着项目不断加入降价的行列，预计9月份的成交价格将会更低。目前通州楼市的主流价格是1.5万元/平方米左右。”中原地产的一位负责人表示。
“我们目前正在研究二期开盘的价格，现在市场流传的1.4万-1.5万元/平方米的价格并不准确。”京贸国际城市场部经理高枫向记者表示。但是她承认，目前市场的压力的确非常大，如果说去年底的京贸国际城降价7000元/平方米是企业的自身行为，那么现在大批项目的降价完全是由政策调控和市场压力造成的。
房价跌回两年前
“2009年底，我买这套房子时的价格是1.8万元/平方米，而现在周边的二手房，2009年的房子单价在1.4万元/平方米左右，2007年的次新房价格是1.6万元/平方米，房价对比两年前个别楼盘不仅没涨反而出现了下跌。”王伟向记者表示。
“目前，通州楼市的价格已经回到了2009年的水平，相比大兴楼市价格优势已经逐步显示出来，已跟房山的价格比肩。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。
进入K2清水湾，装修得富丽堂皇的销售大厅与现场冷清的气氛并不相配，作为两年前带着通州楼盘向3万元/平方米冲击的带头大哥，也是现在少数几个依然维持在高价的楼盘。
对于临近两个项目价格的接连跳水，K2清水湾表现的依然很平静。该项目的一位人士表示，“我们后期还将推出花园洋房和别墅，价格是不会再下跌的”。
随即记者走访了通州区域目前正在销售的项目，穿过一条马路，正是不久前刚刚宣布推出1.45万元/平方米特价房的珠江拉维小镇。
“我们现在的价格比去年初还低，将来地铁6号线一通这里的升值空间会非常大。”销售人员向记者热情地介绍着。在售楼处现场也有几位前来看房的购房者，其中的一位向记者表示，“现在通州的房价全在下跌，跌的我有点不敢买了，有不少人劝我，等房价到了1万元/平方米左右再说，闹得我现在也不知道怎么样好了”。
“从目前各个项目的价格来看，通州楼市的价格离探底已经不远了。”中原地产研究部负责人张大伟向记者表示。
在金隅花石匠的对面是去年底任志强(博客)（微博）以8000元/平方米拿下的地块，连围挡上也没有显著的标识，要不是当地人告诉记者，根本就分辨不出来。同时金隅嘉业也以8200元/平方米的楼面价拿下了另一块土地。
在北京市房地产交易管理网上记者看到，金隅花石匠在2010年6月30日取得预售证时的成交价格为15563元/平方米，而在2010年11月28日拿下预售证的项目成交价格为15469元/平方米，已经出现了微弱的下调。
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“后面拿的项目的楼面价已经到了8000元/平方米，这次金隅花石匠推出1.34万元/平方米的特价房，盈利空间已经非常有限了。”一位开发商向记者表示。
除了在土桥的两个项目，金隅地产去年在九棵树拿下的地块楼面价已高达1.05万元/平方米。
降价潮传导至二手房
除了新房，通州二手房也迎来价跌量涨。
“最近两个月通州的二手房价格走低，单子（成交量）开始有了反弹”，21世纪不动产通州门店的一位负责人对记者表示。他介绍，在“金九银十”之前，不少业主急于转手或重新购置新房，抛售现象增多，拉低了二手房价，使得成交量有所上涨。
记者了解到，其实早在今年7月份的时候，已经有投资客开始抛售房产。
据“链家地产”市场研究部统计，7月份上半月，全市4700个可售存量楼盘中，成交3套以上的畅销楼盘减少了一半左右，由600个下降到300个，而通州畅销楼盘增加了一倍，占了14席占比约为5%。
同时，通州区域二手房客户量增长了近50%，整体成交量较6月份同期上涨了30%左右。通州二手房价格继续下跌。
通州区二手房7月份上半月均价仅为15326元/平方米左右，基本与去年3月份的价格相近，相比第三轮调控前均价下降7.4%。而在价格下降明显的区域，成交也出现了明显的回升，主要依然集中在果园、梨园等典型区域的热点楼盘。
“链家地产”首席分析师张月认为，目前部分通州区域的房价已经出现了明显的回调。在局部区域价格明显下跌的情况下，部分观望的刚性需求认为价格已经基本处于低位，未来下降空间不是很大，开始出手“抄底”通州楼市。
这种说法在九棵树附近的一家地产中介公司得到了印证，该公司负责人表示，由于业主急于出手，不少二手房已经降至1.3万-1.4万元/平方米，紧邻地铁位置更佳的房源稍微贵一些，大概在1.5万元/平方米左右。“现在买房人最看重的就是价格，这样的低价房源特别受追捧，几乎是出一套少一套。”
记者从九九房网了解到，8月份北京二手房网络均价为25223元/平方米，环比上涨0.31%，主要是由于大兴和通州新增了大量大户型房源所致。
九九房市场负责人指出，进入8月份，不少新盘都推出了打折促销活动，使得不少地区的商品房单价低于同区域的二手房价格。随着这种一、二手房房价倒挂现象的出现，让不少二手房的潜在买家流入到了新房市场。同时加重了市场对二手房降价的预期，也增大了二手房房价进一步下行的压力。
房价的下跌的确引起了购房者对通州楼市的关注，但是“链家地产”的报告却显示，目前通州和大兴滞销的二手楼盘达到了200个，而去年这两个区域是北京最热的区域。
通州部分楼盘价格对比
珠江拉维小镇
2010年1月9日
1.55
2011年9月
1.54
金隅花石匠
2010年6月30日
1.55
2011年9月
158
龙湖蔚澜香堤
2010年5月
1.7
2011年9月
168
K2海棠湾
2009年10月
1.6
2011年9月
1.7
富力又一城
2010年3月
1.95
2011年9月
1.9
新华联家园
2009年底
1.5
2011年9月
1.6
华业东方玫瑰
2010年1月
1.3
2011年9月
1.5
（单位：万元/平方米）
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