深圳新盘打响"刚需"争夺战 金九银十开盘或加推

新盘打响“刚需”争夺战
金九银十预计共有26个楼盘开盘或加推，刚需购房者多看精选注重品质






在错过“小阳春”、爽约“红五月”等楼市传统销售旺季后，地产界传统的“金九银十”如期而至。地产专家普遍预计，在看清楚有关部门调控楼市决心的基础下，开发商将在这个“金九银十”加大力度促销推盘，甚至可能以价换量，营造一个切实的楼市消费“金银季”。
记者初步统计发现，酝酿在9月、10月开盘的项目不在少数，算上纯新盘和存量盘新加推，“金九银十”期间预计推新货的楼盘总数至少26个。
从这些盘源的产品特性以及营销蓄客看，刚需的属性非常明显，以首次置业和首次改善为主的刚需客户是它们最重视的客源。可以预计，今年的“金九银十”，将是一次新盘取悦刚需的血拼。
市场
刚需族抢低价房启动传统消费旺季
上个周末是“金九银十”开幕第一周，市场表现如何可以说是今年“金九银十”的一个风向标。记者在龙华、福田等地踩盘发现，多个区域的楼盘价格基本稳定，存量盘成交稳定，而新加推盘则成交较为理想。这些成交放量的楼盘，往往都是产品适合刚需、价格定位合理的“刚需属性楼盘”。
至于“金九银十”即将推售的新盘，深圳中原市场研究部监测的数据显示，8月底入市及预计9、10月份即将入市的楼盘，大部分也是集中在50平方米至90平方米的2房、3房，以刚性需求为主要的目标客户群，而大户型以及别墅单位也将在下半年相继入市。

刚需产品走俏，将放量上市
回顾近期深圳楼市的走势，很明显可以看见一个从蛰伏到爆发的过程。8月份全市成交陷低谷，按照传统的购买习惯，深圳进入“金九银十”的销售旺季，由于上半年存量急剧增加，进入“金九银十”，开发商将开始抢跑出货，市场供应将大幅增加。
数据显示，在这次楼市调整中的出货抢跑中，适合刚性需求的产品跑得最快、最稳健。记者调查发现，无论是8月底开盘的都会轩、金色领域二期，还是9月第一周开盘的花半里、龙光城，其产品类型大多都是中小户型，除都会轩因地段价值特殊而售价较高外，其它项目均是总价较低、适合刚需置业的产品。
“低至0．75折，最低起价才20多万，其血拼之决心与招数，不可谓不凶狠。深圳的首次置业者、手握大把现金的投资刚性需求，怎能不被诱惑？”一位地产专家表示，前一周的楼市成交说明，为抢夺市场上日渐减少的、有置业能力的“房票”资源，开发商已经开始了降价促销战。
而未来的市场供应也将是以刚需楼盘为主。美联物业全国研究中心的数据统计显示，深圳楼市今年下半年至少有102个楼盘具备入市条件。由于限价政策和开发商自身选择，保守估计，真正能入市的可能会有70多个新盘，其中南山有24个楼盘，宝安有24个，龙岗有 25个，其中80％的是三房、四房单位。
在这些项目中，哪些楼盘最可能在“金九银十”期间上市呢？爱房网的新盘监控数据是有26个楼盘将纯新开盘或加推。这其中主打小户型产品的楼盘有15个，而瞄准改善性需求的中大户型则有11个。供应放量的态势非常明显。
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刚需族置业不卑不亢不着急
与市场供应一方的积极热情相比，手握“房票”的刚性需求就显得更加理性了。世联地产的楼市周报显示，今年“金九银十”的第一周，深圳全市新房成交584套，已经是连续5周成交低于1000套了，这不能不说是给今年的“金九银十”敲了一个警钟。
记者调查发现，很多首次置业的刚需客认为“房价还会降”，在这种信念下，很多人选择了继续观望。而首次改善置业者需要更多挑选的机会。
在上周龙华花半里楼盘销售现场，记者随机采访了一对预定了房源的刚性需求客户。“我们看了很久，才下的单，”这对夫妇表示，“我们不想像第一次买房那么仓促、被开发商赶着走了。”对于这些首次改善的刚性需求来说，他们已经不再像往年“房荒”时代那样弱势了，在“房票”有限而极其珍贵的前提下，没有极其心仪的房子，他们宁愿选择等待。
置业
刚需族手握房票悠游售楼处
从近五周的深圳一手楼表现看，楼市僵局仍然没有打破。深圳中原非营业董事总经理贺晓丽认为，：一方面，调控力度不减，大大限制了投资资金进入市场，投资需求被挤出市场；另一方面，开发商降价措施尚有较大的升级空间，刚性需求入市动力仍显不足。
在楼市一线采访中，记者也了解到，在“金九银十”传统旺季的刺激下，不少刚性需求置业者的看楼欲望已经被带动起来了，但目前依然是手握“房票”、看得多买得少。游售楼处，是一道别致的风景。
首次置业：一次到位选大房者增多
在记者一线调查采访中，多数刚性需求置业者表示，低总价的中小户型依然是自己的首选。然而，刚性需求最大的改变已经在今年“金九银十”第一周表现出来了：珍惜“房票”，一次到位。
在福田北环大道边某新盘售楼处，一位消费者告诉记者，“预计限购政策在短期内不太可能取消了，既然自己理论上只有两次买房机会，何不趁现在开发商出货欲望强烈而买个大的呢？”有地产专家认为，今年的“金九银十”或许可以是刚需产品的“抄底季”。
首次改善：多看精选注重产品品质
而对于那些即将入市的大户型来说，谁能够尽可能多地取得首次改善置业者的青睐，谁就可能取得市场主动权。然而，在“房价还会降”地市场预期下，这个主动权已经转移到首次改善置业者手中了。
既然只有一次改善的机会，那就一定要挑到最好的。“置业顾问打电话来让我们去早点，我觉得没那个必要，假如自己看中的楼层没有了，那我肯定就不买了，又不是没有好房子选。原则上我们只有再买一套房的机会，所以一定要把握准，不满意宁可不要。”上述置业者告诉记者，作为一个首次改善置业者，他现在第一注重的已经不是价格了，而是产品品质、物业服务。
现象
取悦“房票”，新盘难售紧盯“刚需”
记者在详细分析这26个即将于“金九银十”期间上市的新盘后发现，今年的“金九银十”楼市产品供应明显呈现出以下两个特点：一是中小户型与大户型产品一起上市。这说明开发商群体已经比较明显的取得了“摈弃守望、加速出货”的共识；二是新推盘均不约而同地瞄准了刚需族手中的“房票”，在营销和优惠上均刻意吸引刚需族的注意。
15个小户型项目任你挑
在今年“金九银十”的产品供应中，15个中小户型产品的上市极为引人关注。深圳思源经纪认为，低总价的中小户型始终是刚需购房者的心头好，在房价持续高位运行的情况下，更是多数刚需客的置业首选。
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事实上，在今年的深度楼市调控中，低迷楼市下成交最活跃的也恰恰是中小户型。美联全国研究中心统计的数据显示，8月份深圳新房成交中，公寓有273套，环比增长超十倍。公寓、一房、二房等物业成交占全市住宅成交总量88．88％；成交按面积划分上，90平米以下物业成交占全市住宅成交总量的85．85％。
“90平米以下两房、一房以及公寓房是目前刚需置业者的首选。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示，今年“金九银十”的是否成色十足的基础，就在于这些中小户型项目能否实实在在的取悦到刚需族，放量成交并营造楼市旺势。
然而，就深圳首次置业的刚性需求而言，15个低总价的小户型项目依然显得有些少，而且单价也依然有点高。深圳思源经纪的统计显示，目前福田、南山等区内的中小户型价格预计在每平方米3万元左右，而宝安龙岗两区的中小户型价格预计在每平方米1．5万至2万元间，位于龙岗中心城、坪山等片区的中小户型价格预计在每平方米1．2万元左右。
DTZ戴德梁行华南区综合住宅服务主管吴健认为，小户型产品多为投资型产品，受限购限价的影响要比大户型产品大，价格下跌也会比大户型快，市场对小户型的观望气氛更加浓厚，所以这个时期，想实现高销售率，降价促销是一个必然趋势。
11个大户型豪宅有优惠
在僵持了半年有余之后，万泽云顶香蜜湖、熙园山院、金地天悦湾、香山里、紫园、德宏天下等大户型产品将在“金九银十”期间上市，他们的行动，直接表明了开发商加快推售的决心。
记者统计发现，在下半年有可能上市的项目中，大多数是中大面积的三房、四房单位，9月、10月即将上市的26个项目中，主力户型为大户型（面积在144平方米以上）的项目为11个，约占总供应的40％。价格方面，平层大户价格普遍预计在每平方米3万元以上，部分联排别墅价格预计在每平方米5万元以上。
在首次置业刚需观望气氛浓厚，首次改善置业者占市场比重小的情形下，开发商是否会打响争取“具有改善性需求”的购房者之争？这是今年“金九银十”的一个悬念。
从目前掌握的情况看，大多数的中大户型项目依然坚持蓄客高门槛，有的需要提供20万元的流动资产证明，有的需要50万定期存款验资，否则不给予办理VIP客户登记。然而，山雨欲来风满楼。专家预计，在有效“房票”紧缺、万科带头大哥领衔促销的情况下，大户型血拼在所难免。（以上统计仅供参考，以开发商公布为准。）
（深圳特区报）
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