商业地产热浪席卷西部

三年前，美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏就已经在成都四处转悠。他想找的是适合投资的商业地产项目。不仅他在找，摩根士丹利、纽约银行等众多境外客户也在找。但直到现在，看了近三十个项目之后，他没有发现一个符合其投资标准的项目。其实他们的投资标准并不苛刻——每年投资回报率仅需6%，有基本稳定且专业的商业经营团队。
蒋鹏一度对他们的方法论是否适应中国产生了怀疑。要知道这一切是在中国商业地产热潮鼎沸的背景下发生的。在住宅市场频遭政策打压的背景下，资本正快速从住宅流向商业地产，从一线城市流向商业生态并未成熟的三四线城市。2007年前成都连一个城市综合体都没有，但两三年内就发展出了20家，而在未来3年，这个数字将超过90个，建筑体量超过了1000万平米，是过去数十年沉淀的成都商业面积之和。
深圳方润商业运营管理有限公司董事总经理舒东说，现在中国每个县城都有一个或者多个城市综合体，每个综合体动辄数十万平米，投资上百亿。“很多都活不太好，将来除了炸掉没有其他办法盘活。”


在成都高新区，过去是一片农贸市场的地方，现在变成了场面宏大的新南天地超级商圈。 （东方IC/图）
不商业，无土地
“只要能带去家乐福、沃尔玛，地都好谈，否则就招拍挂拿高价地吧。”
三年前，当几乎所有基金都在抢占中国一线城市的黄金地段时，蒋鹏决定到西部来看一看。蒋鹏所在的NAI是一家全球商业地产服务和投资公司，拥有很多类似汇丰银行、麦格理这样的金融客户和沃尔玛、麦当劳这样的零售商资源。
此时，住宅市场频遭调控高压，限购令甚至蔓延至全国，过去两年国有、外资和民间背景的资本都在商业地产领域集结。而在成都这个“西部最大中心城市”和福布斯“未来十年全球发展最快城市”的大帽子下，投资商业地产正在成为一件“无比正确”的事情。
2011年8月27日一早，建筑面积达180万平方米、号称全亚洲最大购物中心的成都龙湖时代天街开盘，近万人将开盘现场成都新会展中心围得水泄不通，抢购商铺、写字楼和公寓。当天，时代天街的销售团队将10亿元收入囊中，创下了成都商业地产的单天成交纪录——商业地产幸运地避开了限购令，成为异地人群可以不受限制购买的物业。
过去两年，有一百多家开发商找上蒋鹏，希望能从他那找些救命的钱，或者找来大型零售商合作。“很多人一开口就说自己有5000亩土地，但要他们拿土地证，却拿不过来，我觉得就没有接下来谈的理由了。”这种原则的坚持让他否决了大部分合作。但其后蒋鹏的团队渐渐发现，这种情况在中国几乎已成常态。在中国，你问别人做什么生意，他会告诉你他什么生意都做，“因为他占有了资源”。
这些项目持有者，往往是一些和官员关系密切的公司，他们往往需要和大型零售商捆绑在一起，找到地方政府要价。只要能带来产业和人流，就很容易得到政府支持，随即得到廉价的土地，盖起一个看似不错的综合体，但实际上大多数公司并不具有资金实力和运营能力，他们做商业的初衷仍旧是快进快出。
而地方政府“敞开怀抱”、开发商低价拿地粗放开发的蛮荒时代渐行渐远，基于长期的税收、就业等考量，地方政府开始热捧集成式的城市综合体，甚至要求在房产之上形成产业生态，带动当地经济可持续发展。因此地产开发不得不“师出商用之名”：若不做商业及配套，甚至连拿地机会都免谈。
回复该发言

“只要能带去家乐福、沃尔玛，地都好谈，否则就招拍挂拿高价地吧。”中城建第五工程局成都总经理刘宁琳这样表示。刘宁琳在过去一年拿下了四川省内多个县级市新区的整体开发权。
在绵阳，万达广场已经开工建设，而宜宾则规划建设四川第一高楼，德阳CBD“希望城”超大体量城市综合体已经破土动工，人口仅70万的自贡，号称要做一个70万平米的南湖综合体……西部众多三四线城市，已开始迎来一轮由商业地产驱动的投资热潮。
僧多粥少的窘境
蒋鹏过去一看惊呆了——这个综合体竟然把大体量的商业物业，隐藏在小区深处，开发商设计的时候，也没有想好要招哪些商家进来。
在成都，政府与发展商们的商业布局早在4年前就渐次展开。在高新区一片过去的农贸市场里，是成都市2007年开始着力打造的新南天地商圈。宜家、欧尚、迪卡侬等知名品牌陆续被开发商引入。凯丹广场、富森·美家居，以及将落成的苏宁广场、大鼎·世纪广场、凯德广场等超级购物中心，组成了新南天地的超级卖场阵容。
而新南天地更往南，沿着成都市的东大街走下来，全中国乃至全球最顶级的商业开发商就尽收眼底了。万达、中粮、华润、龙湖、瑞安、新鸿基、凯德、仁恒、九龙仓、太古等，这还不算打着综合体或者产业旗号圈地的央企和制造企业了。几乎任何行业的玩家你都能找到。
而城市综合体的热潮，也抬高了成都商业地产的价格。使得成都商业销售均价从几年前的七八千每平米，升至如今的约两万元每平方米。较为强劲的租赁需求，也推动了甲级写字楼的平均租金水平，达到了110元/平米/月的历史最高位。
从销售角度来讲，成都的写字楼和商铺目前还没有遇到太多问题——在中国，实在没有太多的投资选择。
不过，随着全市几十家购物中心集中涌现时，开发商们发现自己已经进入一个尴尬的局面：太多的物业裹进争夺少量优质商家的巷战之中。
金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬以超市为例指出，“目前中国真正能够成为合作伙伴的超市，以金地的标准不超过8家，全国未来两三年要建几百个购物中心，抢这8家超市，僧多粥少，招不来商，即使招来商同质化现象也非常严重，行业洗牌在所难免。”
“洗牌是一定的，也许就在明年。”蒋鹏坦言，现在最大的问题不仅在于项目集中供应过多，而是多数项目符合不符合商家和市场标准。
曾经有一家成都本土大开发商做的综合体找他融资，蒋鹏过去一看惊呆了——这个综合体竟然把大体量的商业物业，隐藏在小区深处，开发商设计的时候，也没有想好要招哪些商家进来。“太匪夷所思了，”他认为，那些盲目进入且不明根本的投资者和开发商或将成为炮灰了。
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