深房价10年上涨3.6倍 已"透支"未来15年涨幅

深圳房价10年上涨3.6倍
市规划国土委的最新统计数据显示，2010年我市新房年度成交均价首次突破2万元，达到每平方米20163元，比2009年上涨33.2%，比2001年上涨3.6倍。
数据显示，2001年至2010年，深圳新房成交均价分别为每平方米5531元、5570元、5680元、5980元、7040元、9230元、13370元、12658元、15143元、20163元。
从年均涨幅来看，深圳中原的监测显示，与上一年相比，2002年至2010年，深圳房价涨幅分别为0.7%、2%、5.3%、17.7%、31.1%、44.9%、－5.3%、19.6%、33.2%。可以看出，过去10年中，涨幅最大的为2007年，其次为2010年，仅有2008年一年下跌。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳房价10年内上涨3.6倍，这一数字明显地超过了GDP的涨幅。深圳房价如果维持在每平方米1.5万元的水平，可以说比较合适。
2010年，我市新房市场呈量跌价涨之势。全市商品住宅共成交36722套，比2009年大幅下降47.6%。成交面积321万平方米，比上一年度下降50%。其中罗湖区成交量下降幅度最大，高达77%，盐田其次，下降67%。
深圳房价透支了未来15年的涨幅
（来源：天涯社区）深圳等一线城市严重透支了未来15年的涨幅的原因，尤其以深圳为例，原因有以下几个方面：
（1）在强大的民意压力下，在国家中长期战略发展和产业转型的压力下，国家对中国房地产行业的定位将发生十年未有的根本性转折。中央和地方政府将逐渐深刻认识、反省和彻底纠正中国房地产行业十多年来的严重政策失误，将房地产行业重新正确定位为民生居住的消费品行业，而不是投资、投机猖獗的骗子乐园；
（2） 地方政府对“土地财政”的依赖将会逐渐淡化，政府在土地买卖中扮演的角色不得不逐渐改变，政府直接经营土地买卖，既当“裁判”，又当“球员”的角色从中长期看，难以维持。地方政府亲自到球场去“抢球”，成了最大的也是唯一的土地“销售公司”，该行业先天性地失去了“公平”与“公正”。
城市土地将在强大民意压力下，从“土地拍卖，价高者得”逐渐向“综合招标、价低者得”的评标制度逐渐过度；
（3）在强大民意和中央政府的压力下，地方政府的各种“政策性住房和平价房”的比例将会逐年大量增加和上市，将大大“拉低”原有和新建商品房的价格；
（4）“房屋保有环节税”（以及今后的正式的“物业税”）将在半年—1年内率先在上海试点，并逐渐推广到其它一线城市，然后是全国各地，这是根本无法回避的“大趋势”，届时，数套或数十套房屋的投机持有者将如“热锅上的蚂蚁”，每年保有成本将大幅增加，炒房将逐渐变得无利可图甚至严重亏本，投机持有者不得不大量降价抛售。
（5）任志强们鼓吹的维持畸高房价“合理”性和房价上涨“合理”性的所谓“刚性需求”，最终将不得不被唯一的“正常的自住购房需求”所替代（指那些原来没有住房、在一定时期内必须买房、并且买得起、具有买房经济实力的购房者）。
贪官污吏想受贿的房屋“需求”将变得“难以为继”：未来2—3年，在全国范围强制实施各级官员及其家属住房和财产申报与公示制度，将无法回避。
无数炒家的购房“需求”，这是一种扰乱房地产秩序、扰乱社会秩序、贪婪的剥削性的“需求”，在强大民意和中央政策的压力下，银行系统绝不会简简单单重复过去的错误，很难恢复给购买三套以上住房的投资投机者贷款。
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大量城市居民和进城务工农民的“望梅止渴”似的“需求”，显然，这只能算是一种水中捞月似的“需求”，是否能逐渐转化为“有效需求”？这不是一年两年或者三年五年能够完成的过程；
乱象丛生、丑态百出的开发商“部落”企图继续谋取暴利，捂盘惜售、自买自卖的“需求”，还包括诸如阴阳合同、假按揭、虚假欺诈广告、以次充好，显然，这是一种非法经营、极端自私自利的“需求”：随着政策和制度的逐渐完善和加强，这类“需求”也会象冰雪一样暴露在阳光下面，无处藏身。
（6）深圳特区在全国的地位“江河日下”，在上世纪八、九十年代，是“孔雀东南飞”，现在是“孔雀满天飞”，最近两年中央政府推出了众多的区域振兴规划，现在是各种“特区”、各种具有吸引力的振兴区域遍布全国，“深圳经济特区”已经是名存实亡，估计，取消“深圳经济特区”也只是迟早的事。
（7）深圳不少商品房屋目前已经有了5—20年的“房龄”，在5—15年后，随着房屋的大量折旧、老化，这类房子的价值和价格是会越来越高还是越来越低？可想而知，大量二手房年复一年的“老化”和上市，必将拉低新房的平均价格，将是不争的事实。
（8）过去许多年来，港澳台等在深圳的境外购买力几乎已经“消耗殆尽”，“好景不常在”，有限的境外购买力更是将注意力逐渐转移到全国各地（如重庆直辖市），再加之只许购买一套自住房的“限外令”的长期实施，要想再依靠有限的“外资”来抬升房价，犹如“水中捞月”。
（9）最近一、两年，随时有媒体刊登文章在谴责商品房预售制，说那是许多违法现象和乱象的祸根，商品房预售制还能存在多少年？开发商的“美梦”还能做多久？
（10）在上世纪八、九十年代，银行一年期存、贷款利率都曾经畸高到分别超过10%（几年期限存、贷款利率更高），中国多年来的低利率时代还能维持几年？万一存贷款利率无法避免地大幅提高，对整个房地产业将是怎样的影响？
（11）根据中国国情，政府即使是允许私人全款购买几套甚至几十套住房，造成资源浪费，大量空置，使老百姓望房兴叹，想买的买不起，或者买得起、想买（自住）的不愿买，就已经是大错特错！政府再纵容银行系统火上浇油，贷款给购买三套以上炒房者，使少数人利用银行杠杆掠夺国民财富，更是罪上加罪，这不是天灾，而是“人祸”。
在强大民意和中央政府及长期调控政策的压力下，中国的银行系统难道还敢于“重复”过去支持炒房贷款的错误？
根据国家中长期发展的战略和产业转型，银行系统逐渐、彻底地淡出房地产行业，将贷款支持的重点行业从技术含量低下的房地产业转向到各个蓬勃发展的新兴产业和高科技产业：生态农业、医药生物技术、绿色能源和环境保护、电子和物联网、航空航天、节能汽车、3D家电等等，将是根本无法回避的。
（12）按照正常的市场经济规律，任何商品的价格总是围绕其实际价值和成本上下波动，美、日、欧等发达国家无一例外，中国能够唯一例外吗？中国的房地产行业能够长期成为一个只赢不亏的暴利行业吗？和美、日、欧等发达国家一样，中国房地产行业也难免同其它各行各业一样面临有盈有亏的命运，或者保持与其它各行业相近的正常盈利状态。比如，农业中的养猪户有盈有亏、钢铁业有盈有亏，国内外航空运输和航运业有盈有亏。惟独房地产行业可以例外？
深圳等一、二线城市商品房价格远远高于当初的建设成本几倍甚至十倍，价格远远脱离实际价值，极不正常。商品房价格将围绕实际价值和成本上下波动，这是谁也抗拒不了的趋势。实际成本=土地+建安+正常行政审批费用+税费+开发商正常的营销费用。
全国房价走势的预测：
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（1） 深圳（包括京、沪）等一线城市的商品房价格已严重透支了未来15年的涨幅，在2025年，深圳商品房均价如能和目前的价格基本持平，将是“不幸中的万幸”，那时的均价大大低于目前均价的概率很大；
基本判断：未来3—5年将首先大幅下跌，然后是小幅反弹，再下跌......反反复复，即使到2025年，也很难回复到2010年的均价。
（2）重庆、武汉、南京等二线（或“准一线”）城市的房价提前“预支”了未来五、六年的涨幅；
（3）重庆万州、云阳（或全国其它许多地、县级城市）等中等城市的房价或者提前“透支”了未来1—3年的涨幅，或者目前价格基本合理，或者在2—3年后基本趋向合理。（作者 天高任鸟飞_cq ）
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