重组拖累上实系地产 生机或系于城开

陈哲
翻开今年各家房企半年报，曾经叱咤风云的上实系地产板块中两家上市公司业绩之差令人费解。
坐拥令许多活跃房企艳羡的2400多万平方米的土储，上实系地产业务不仅未能靠主营业务进入国内一线行列，却在退难进缓的重组马拉松中，多靠囤地升值和变卖股权来维持业绩。
上实高层已经将上实城开（00563.HK）作为全新的地产旗舰，并正在将上实控股（00363.HK）、上海城开的资产装入。不过，上实城开仍需面对的问题是，如何处理好跟上实发展(600748,股吧)（600748.SH）的“老大难”关系。
　　羸弱巨人
2011年上半年，上实控股房地产业务盈利20.21亿港元，同比增长168.5%，占集团总体净利润的65.4%，业务大幅增长主要由于期内完成出售青浦土地F地块90%权益及上海四季酒店77%权益，这两项出售带来18.42亿港元的获利。
上实发展实现净利润人民币2.28亿元，营业额人民币17.36亿元。上实发展半年报业绩支撑同样十分倚重股权出售而非卖房子。今年6月，其以11.83亿元出售青岛市唐岛湾项目50%股权给周大福旗下公司。
同时，上实控股去年收购中新地产更名而成的上实城开，期内房地产销售收入为7.98亿港元，销售建筑面积为11万平方米，租金收入3287万港元，净利润实现扭亏为盈，盈利约5670万港元。
如果是一家市场中活跃的企业，坐拥如此大的土地储备，经营业绩应该达到什么程度呢？
据A股上市房企年报统计，截至今年6月底土储量为1000万平方米的招商地产(000024,股吧)，上半年的营业收入为80.91亿元，同比增长15.90%，净利润14.69亿元。上半年土储1463.1万平方米的金地集团(600383,股吧)，在营业收入、净利润大缩水的情况下，亦录得营业收入51.6亿元，净利润4.8　亿元。
而上实控股的土地储备两倍于上述两家公司，营收总量并无优势，资产周转率也大大低于市场平均水平，其经营效率令市场费解。
　　囤地、卖地
上实控股管理层称，由于公司目前仍然处于地产平台重组的阶段，因此业绩并没有完全释放。但事实上，始于2005年的上实系地产重组以来，这家企业两大地产平台的主营业务均未抓住机会加速发展。
上实控股董事长滕一龙在半年报通报会上表示，上实控股目前拥有约2400万平方米的土地储备量，包括，该公司自有青浦土地和上海城开土储共计1762万平方米，上实发展及青浦G地块土地总建筑面积约580万平方米。
该土地都是通过合法手段在地价相对较低时吸纳，因此未来的运作及盈利空间都很大。据悉，这些土地储备平均成本2000元/平方米。腾一龙称，在目前的情况下，上实主要着眼于如何尽可能增加土地资产的流动性和有效性，为公司创造价值。
土地资产的低效利用一直是上实经营中表现出的软肋。
上实城开土地储备中，非常重要的部分是原先中新地产所拥有的1000多万方土地，而在过去的三年多中，中新地产先是开发陷入资金链断裂，而后又在并入城开的过程中费尽周折，直至不久前在新任总经理倪建达的改革下，公司运营才逐渐步入正轨。换句话说，上实城开有上千万方土地的开发，均在过去几年中因为重整而陷入停滞中。
而上实发展近年来在数百万方土地的基础上，极少增加土储，对于此前拿下的大量低价地，采取了缓慢开发或者兜售股权的策略。
5月27日，上实发展出售上海扬实远新物业管理有限公司4.7242%的股权以及上海扬实同投资管理咨询有限公司4.05%的股权。
回复该发言

不久，四川信托的房地产信托产品将以3.2亿元总价，4.8万元/平方米的收购单价，一次性打包买下11套上实发展海源别墅房源，而该别墅的成交均价为5.6万元/平方米。“上实发展的做法都让人匪夷所思，海源别墅项目是目前上实发展中较好的资产，以如此低的价格整体出售有悖常理。”一位不愿具名证券分析师表示，“上实发展目前最好的项目仅剩朱家角海源别墅，这样下去今后很可能会落到无楼可卖的地步。”
上实发展称，今年公司在建和拟建的项目总建筑面积561万平方米，计划总投资344亿元。但据上实系内部人士透露，上实发展在青岛、重庆的项目进展缓慢，很多项目做得都不尽如人意，有些项目甚至是上海城开的团队介入。
　　城开重任
事实上，上实城开被普遍认为是上实这一老牌地产公司脱胎换骨的救命稻草。
2010年6月24日，上实控股以27.46亿港元收购了中新地产45.02%的股份，并在两个月后更名为上海实业城市开发集团有限公司（简称上实城开）。知情人士称，上实城开将成为上实系所有地产业务集中平台。
上实控股行政副总裁倪建达表示，此次股权收购完成后，包括上实发展63.65%的股份在内，“上实系”旗下的地产业务可能都将注入到上实城开中。目前，倪建达同时兼任着上实城开及上海城开总裁，倪原属上海城开集团，后随公司进入上实地产系统。在重整中新地产的过程中，倪建达发挥了核心作用，并确定了上实地产业务重整中最重要的操盘手的地位。“按照目前的进展，用两年时间把这个平台打造好的可能性非常大。从目前我们拥有的土地情况来看，除了住宅以外，商业物业业态现在也在进一步扩大，这样就使我们能够形成一个平台，一支队伍，或者一个品牌。预计在明年就会有一个比较明显的效果。”滕一龙说。
上实内部人士介绍，倪建达入主后进行了大刀阔斧的改革，原中新地产班子已经进行了全面调整，经营也逐渐走上正轨。但倪氏仍需面对上实发展这块硬骨头。
上实发展原本系上实集团地产业务“长子”，但由于近些年来发展迟缓，逐步被上实控股上位，“人事关系复杂，班子士气低迷，与上实城开的整合恐怕不会像整合中新那么顺利。”上述人士说。“公司内部也有建议，将上实城开和上实发展的地产业务进行区分，如上实城开主要开发住宅，将商业地产集中在上实发展这一平台。但我认为，住宅和商业开发其实很难明确区分。”该人士表示。
据悉，上实集团内部还有另一方案，在目前内地准备开放国际板及香港红筹回归A股的背景下，如果能将上实城开作为“上实系”在香港的地产上市平台，未来香港红筹回归A股的政策明确后，上实发展就可作为上实城开在A股的上市平台，实现内地和香港两地上市。
据倪建达介绍，未来上实控股会成为上实集团在资本市场上唯一的控股平台。上实控股未来作为控股公司，直接经营的业务是基建和消费品，上实城开则会变成上实控股的主要地产平台，“所有上实集团的控股公司都会进入到这个平台”。
陈哲翻开今年各家房企半年报，曾经叱咤风云的上实系地产板块中两家上市公司业绩之差令人费解。
坐拥令许多活跃房企艳羡的2400多万平方米的土储，上实系地产业务不仅未能靠主营业务进入国内一线行列，却在退难进缓的重组马拉松中，多靠囤地升值和变卖股权来维持业绩。
上实高层已经将上实城开（00563.HK）作为全新的地产旗舰，并正在将上实控股（00363.HK）、上海城开的资产装入。
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　　羸弱巨人2011年上半年，上实控股房地产业务盈利20.21亿港元，同比增长168.5%，占集团总体净利润的65.4%，业务大幅增长主要由于期内完成出售青浦土地F地块90%权益及上海四季酒店77%权益，这两项出售带来18.42亿港元的获利。
上实发展实现净利润人民币2.28亿元，营业额人民币17.36亿元。
同时，上实控股去年收购中新地产更名而成的上实城开，期内房地产销售收入为7.98亿港元，销售建筑面积为11万平方米，租金收入3287万港元，净利润实现扭亏为盈，盈利约5670万港元。
如果是一家市场中活跃的企业，坐拥如此大的土地储备，经营业绩应该达到什么程度呢？据A股上市房企年报统计，截至今年6月底土储量为1000万平方米的招商地产(000024,股吧)，上半年的营业收入为80.91亿元，同比增长15.90%，净利润14.69亿元。
而上实控股的土地储备两倍于上述两家公司，营收总量并无优势，资产周转率也大大低于市场平均水平，其经营效率令市场费解。
　　囤地、卖地上实控股管理层称，由于公司目前仍然处于地产平台重组的阶段，因此业绩并没有完全释放。
上实控股董事长滕一龙在半年报通报会上表示，上实控股目前拥有约2400万平方米的土地储备量，包括，该公司自有青浦土地和上海城开土储共计1762万平方米，上实发展及青浦G地块土地总建筑面积约580万平方米。
该土地都是通过合法手段在地价相对较低时吸纳，因此未来的运作及盈利空间都很大。
土地资产的低效利用一直是上实经营中表现出的软肋。
上实城开土地储备中，非常重要的部分是原先中新地产所拥有的1000多万方土地，而在过去的三年多中，中新地产先是开发陷入资金链断裂，而后又在并入城开的过程中费尽周折，直至不久前在新任总经理倪建达的改革下，公司运营才逐渐步入正轨。
而上实发展近年来在数百万方土地的基础上，极少增加土储，对于此前拿下的大量低价地，采取了缓慢开发或者兜售股权的策略。
5月27日，上实发展出售上海扬实远新物业管理有限公司4.7242%的股权以及上海扬实同投资管理咨询有限公司4.05%的股权。
不久，四川信托的房地产信托产品将以3.2亿元总价，4.8万元/平方米的收购单价，一次性打包买下11套上实发展海源别墅房源，而该别墅的成交均价为5.6万元/平方米。
上实发展称，今年公司在建和拟建的项目总建筑面积561万平方米，计划总投资344亿元。
　　城开重任事实上，上实城开被普遍认为是上实这一老牌地产公司脱胎换骨的救命稻草。
2010年6月24日，上实控股以27.46亿港元收购了中新地产45.02%的股份，并在两个月后更名为上海实业城市开发集团有限公司（简称上实城开）。
上实控股行政副总裁倪建达表示，此次股权收购完成后，包括上实发展63.65%的股份在内，“上实系”旗下的地产业务可能都将注入到上实城开中。
上实内部人士介绍，倪建达入主后进行了大刀阔斧的改革，原中新地产班子已经进行了全面调整，经营也逐渐走上正轨。
上实发展原本系上实集团地产业务“长子”，但由于近些年来发展迟缓，逐步被上实控股上位，“人事关系复杂，班子士气低迷，与上实城开的整合恐怕不会像整合中新那么顺利。
据悉，上实集团内部还有另一方案，在目前内地准备开放国际板及香港红筹回归A股的背景下，如果能将上实城开作为“上实系”在香港的地产上市平台，未来香港红筹回归A股的政策明确后，上实发展就可作为上实城开在A股的上市平台，实现内地和香港两地上市。
据倪建达介绍，未来上实控股会成为上实集团在资本市场上唯一的控股平台。
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“就目前A股市场的环境来看，上实发展近几年已经没有机会再融资了。
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