2012年房市“假摔”后或创新高

■张延军
自年初限购令发布以来,一线城市的房价被“摁”住,但二三线城市今年上半年房价又普遍上涨。日前,国务院传来的消息称,上涨过快的二三线城市也须限购。实际上,即使以如此强硬的行政手段调控,房价上涨的势头能否被压下仍是一个未知数。房价调控政策年年均是“最严厉”,但年年上涨。调控效果如何,尚需观察。
在中国,房地产市场从来不是一个纯粹的经济问题,它是一个政治问题,是许多利益相纠结的社会现象。前两年坊间大热的电视剧《蜗居》就深刻地揭示了这一点。
网上有心人士曾把2003年以来的房地产调控政策做了汇总,结果很引人深思。比照实际,可言昭昭。房市屡屡“空调”,房价愈调愈高,不以小民的意志为转移,原因何在？房价问题,吵了若干年,高人们各抒己见,莫衷一是。作为非专业人士,与其相信以各种摻水数据为依据的所谓专业研究,还不如依照生活经验来判断,可能更接近事情的真相。
首要原因当然是地方政府的土地财政。分税制实行后,地方政府手中的“粮食”不多,但又要出政绩,出大政绩,搞工业做产品拓市场,那该多难,况且每届政府又有任期限制,时间不等人,所以“经营城市”是公开的捷径,地产业诚然是最赚钱的“支柱产业”了。事实上,不少地方政府甚至维持正常的运行都要靠房地产(数据和证据到处都是,早已是公开的秘密)。只有房价继续涨,地王继续拍,房子像白菜般继续卖,这个游戏才能玩下去。
房价在2008年的全民声讨下,经历了短暂的下跌后,立即掉头向上,直逼历史最高水平。各地的“地王”纷现,即表明了地方政府要将高房价进行到底的决心和信心。2008年房市的冷清确让一些人伤心过度了,相信它们在打压高房价的力度上会远远低于“救市”的力度,尽管可能在表面上轰轰烈烈。
房价的主要推手应该是需求。刚性需求一直是支撑房价上涨的重要原因。中国人有根深蒂固的置业观念,所谓“居无定所,寝食难安”是也。加之社会财富的日渐庞大,房屋不仅解决自住需求,同时也会成为投资、积累、储蓄财富的重要工具。
涨价不仅是开发商的营销手段,也主要是购房者的恐慌心理造成的,涨价是适应了购买力的需求的。晚两年买房省十年打拼,被证实是骗人的鬼话,尤其是当前通胀已成事实的时候,面对曾经“水涨船高”的房价,晚两年买房变成了多花十年打拼。我所了解的,大多数二套房并不是用于投资,很多四十多岁的,孩子甚至连高中都没毕业的家庭购置二套房是将来作为婚房的,这部分需求也是造成高房价的内在原因,当然若干年后,这些房产无疑是相对低廉的了。
还有通胀。由于国际金融危机的影响,资本在2009年开闸放水,将疯狂的流动性引入地方融资平台和房地产业,表现在房价飞涨,老百姓手中的钱却是实实在在的贬值,且速度惊人。除此之外,实业领域资金转移对房价影响甚巨,我们耳闻目见的是,山西煤老板、内蒙矿主、温州炒房团的豪举。
综上所述,我们才能理解,为什么房价远远超出老百姓的正常收入,为什么越贵越大的房子越好卖,为什么股市火爆会带来房市火爆,为什么经济危机了,房价还在涨。可以断言,只要深层次的问题不解决,房地产保值升值的功能不改变,高房价就不可能改变。
高房价如同一个病人的高烧,是由各种病灶引发的。包括:城市化进程加剧、禁止城郊农村土地入市、资本运营导致泡沫资产大量形成、财富集中在少数人手中、有钱人缺乏安全感、缺少投资渠道、基本社会福利仍有缺失、部分调控措施失当等等。不消除病灶,只拿冰块降温,难以愈病。还有,这两年有多少央企进入房地产业,这可都是国资委所属企业,但它们做商品房,照样一分钱都不会少赚。
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其实,种种迹象显示,不断推高的地价、隐性的实际通胀、险资对房地产的开放、大量的货币供应以及持续的收入增长等等,房价正处于一个螺旋式向上的主升浪中,中途回落也仅仅是短暂的调整,而且幅度会很有限。
当然,房地产的高速发展毕竟消耗了改革开放三十年所积累的社会财富,尤其是2009年的井喷行情。所以市场出现调整和回落都是价格波动的正常因素。从人的心理角度而言,无论投资抑或自住,每个人在买房之前,都希望房价大跌,而买到后又开始盼涨。即使手头拮据,若非万不得已,极少有人愿意亏本出售、斩仓出局的。
房价也是社会病态的一个表现,其根源是社会分配机制的扭曲。这已经不是市场能解决的问题了。最根本的办法,是让整个中国经济自然调整、休养生息。地方政府不再追求单纯的GDP,地方官员们不再以虚增为业绩。主动放缓上涨步伐,刻意解决经济隐患,方是制止房价上涨的最根本对策。但以目前的社会而言,要做到这点似乎很难,中国经济正似一列高速行驶的列车,乍一停顿,问题多多,政府负债、财政赤字、金融秩序、社会稳定等问题会接踵而来。所以从这一角度,说房地产绑架了中国经济毫无夸张之嫌。最后,请让我们记下2010年底主要城市房价,三年后,拭目以待!
(作者系天津开发区房地产开发公司(泰达房产)副总经理)(作者：张延军 )
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