中国地产集团囤地局:黄金地块闲置20年

本报记者 邱桂奇 上海报道
在上海寸土寸金的南京路，一块闲置了近20年的地块，传言终于要开盘了。
近日，有知情人士爆料称，上海协和城二期即将于9月底10月初开盘销售，这一消息让沉寂很久的上海房地产行业又热闹起来。协和城项目拿地近20年，两次修改规划，其间多次停工，此间，该区域的土地升值超过10倍。
“像这种时间跨度较大的分期开发就属于变相囤地，因为其大部分地块长期处于闲置。”上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，在1992年，南京西路的商业用地楼板价就在三四千元每平方米左右。而2010年，上述地块的楼板价已突破5万元/平方米。张宏伟预测，该地块建成的办公楼售价可超过6万元/平方米，公寓和商铺的售价则会高于上述价格。
对于开发商的长期囤地，多位业内人士表示，虽然从表面上看，长期囤地、拉长开发周期，可以给很多房地产公司带来暴利。但事实上，这种做法对企业来讲，风险多于收益。如果开发商长期囤地，公司发展速度就会变得缓慢。此外，通过采取分期开发方式延缓土地开发变相囤积，会直接造成周边区域发展缓慢。
协和城二期之谜
协和城项目曾被上海市政府列为南京路五大主要商业项目之一，计划分两期开发，总建筑面积达40.9万平方米左右。协和城一期已于2000年竣工，总建筑面积约6.25万平方米，包括公寓和部分零售商铺；二期主要以零售、酒店、办公楼为主，但至今仍未完工。前后近20年，协和城有超过八成的建筑面积未完工或尚未开工。
9月8日，记者在现场看到，协和城二期大门紧闭，项目内似乎有开工迹象，但可以看出速度极其缓慢。“这个项目一期2000年已经卖完，二期按原计划是2008年完工；不过到目前为止还没有开盘迹象，据说今年10月份将开盘，但只是传言而已。”协和城附近的居民表示。
“目前该项目正在做幕墙，在规划和施工进度上都没有问题，之所以拖了这么久，主要是开发企业的原因，有可能是资金问题。但目前该项目进展顺利。”静安区建交委施工办相关人士对记者说。
资料显示，协和城二期项目属于香港上市公司——中国地产集团有限公司（01838.HK）所有。1992年~1994年，现任中国地产集团董事会主席汪世忠旗下公司陆续完成南京西路永源浜3、4、5、8号地块(即协和城二期)的批租，在1994年至2003年间又陆续购买了临近的数个地块。
根据静安区关于南京路地区五年规划纲要草案确定，协和城与石门路、梅泰恒、展览中心、静安寺被规划为该区五大商业商务地区。
“协和城二期周边其他大型商业商务地块均已开发完成或接近完成，惟有该地块长期不动,无疑是有关政府部门的一块心病。”一位业内人士坦言。
实际上，2007年2月，上海市静安区房地局就已对该项目地块发出了最后“通谍”。然而奇怪的是，即使是最后“通牒”，该项目依然开工缓慢。中国地产集团在2006年年报中曾表明静安协和城二期预测竣工时间是2008年或2009年，但在去年年报上，该项目的预计竣工时间已延至2011年或2013年。
长时间囤地让中国地产集团获取了巨额的利益，汪世忠曾在2010年年报的主席报告中描述中国地产集团拥有在上海市中心的可售资产超过1000亿港元。但是，由于长期不开发，也使得中国地产集团错过了房地产行业发展的黄金十年，中国地产集团的可持续发展广受质疑。
开发模式受质疑
“中国地产集团在国内的多个项目位置都非常好，不是市中心就是市郊可以做花园别墅的地块，但开发速度均十分缓慢，一个项目至少拖上五六年时间，很难摆脱囤地嫌疑。”上海一位地产界的资深人士透露。
回复该发言

中国地产集团2010年年报显示，该公司在“大城市市中心”所拥有的在建及待建项目，除上述协和城外，还有上海康城项目、上海华山饭店、重庆解放碑附近的协和城项目。
以上海康城项目为例，该项目土地使用年限是1999年至2069年。根据上述土地使用年限推算，项目的拿地时间很可能在1999年前后，但该项目多达29万多平方米的商业街和公寓直至去年底仍在规划，而预计竣工时间甚至已推延至2012年至2013年。华山饭店的项目也不例外，2006年年报披露时的预测竣工时间是2008年，但去年年报预测上述项目至少要2012年才能预测竣工。与前两个项目类似，重庆协和城项目是汪世忠在2007年从重庆的一家房地产企业手中以23亿元代价购得两幅地，总共面积超过3000亩。目前竣工时间也不清楚。
一位熟悉中国地产集团的开发商介绍，当初上海康城项目实际上是属于松江区，但由于上海市政府当时正在大力发展闵行区，汪世忠经过层层关系，把上海康城项目划归闵行区；同时，从上海地铁一号线的莘庄地铁站修了一条地下通道到达上海康城项目。“足见当时中国地产集团在上海地产界的实力。”
实际上，长期的囤地并没有给该公司带来快速的发展。相反，自从2007年以后，该公司就淡出了上海房地产市场。按照中国地产集团2006年年报，该公司2006年底所拥有的资产已达160亿港元，接近或超过保利、恒大等内地地产商。然而，这家公司去年的年报显示，截至去年12月31日，该公司的总资产规模为524.75亿港元，仅仅相当于保利地产(600048,股吧)的三分之一。
囤地之殇
“类似中国地产集团这样变相囤地的行为在中国的房地产市场并不少见，长江实业、新世界、原东方海外等在上海的很多项目都是通过这种方式，坐享土地的升值。以长江实业为例，其在内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值。”一位上海的开发商高管介绍说。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉记者，我国的国情决定了土地供应始终会保持偏紧,因为国家要保住18亿亩耕地这条红线,土地稀缺将是未来几十年的常规。上游开发商与某些地方政府一起囤地待价而沽，下游追求资产保值的投资者大买高档住宅与豪宅，土地已成为重要的期货品种。
“要彻底解决囤地问题，需要强化对囤积土地行为的监管和经济制裁，细化鉴定土地囤积的技术标准。”上海房地产经济学会副会长印堃华表示，“要把《闲置土地处置办法》由部门法提升为人大立法，加大政府联合监管查处力度，对超过合同规定期限不开发者，不但要无偿收回土地使用权，还要提高土地闲置的经济惩罚标准，使土地闲置费标准拉高到与囤地"利润率"同等甚至超出，并将闲置土地和征收费用用于保障房建设。”
而中原地产高级研究经理刘渊则认为，中国的房地产市场是全球发展最高速的市场之一，采用高周转、快开发策略的公司，有机会在极短的时间内迅速增长。但选择缓慢开发策略的公司，就会失去高速增长的机会，且一旦出现房价下跌，企业预期的高利润就会蒸发，甚至房屋销售价格有可能跌破土地成本价。(作者：邱桂奇 )
回复该发言