房产税扩大试点 深圳广州或先跟上？

摄影：ZY
有关专家透露，年底将对重庆上海试点情况进行总结，首套房将不会征收，二套房如果覆盖税率从轻
南方都市报8月26日讯 有第一个吃螃蟹的人出现，就会有一批想吃螃蟹的人跟上。2011年1月28日，酝酿多时的房产税在上海、重庆两地试行，时隔不到一年，财政部财政科学研究所所长贾康8月18日在博鳌房地产论坛上透露，，一线大城市将率先跟上。争议颇多的房产税再次成为热门话题，人们不禁想问，上海、重庆试行情况如何？最初设想的成效是否达到？谁又将成为下一个试点城市？房产税扩大试点又有哪些关键问题需要解决？
“利刃”未见效？
在“史上最严厉”的楼市调控期推出的房产税试点，显然是被寄予厚望的，但可惜的是，上海、重庆房产税试点半年有余，这一政策“利刃”并未“一剑封喉”，上海、重庆房产税试点成效不足的批评声陆续传来。
“现实印证，上海和重庆的房产税试点可以说是失败的。”戴德梁行研究部经理李孔瑞直接下了结论，从上海和重庆试点的情况来看，房产税执行的可能性低，只有很少人能够真正纳入缴税的范围。“相关执行部门的工作人员才数百人，却要应对一个城市数以万计的人口，而工作内容涉及到物业估计等多个问题，执行起来比较困难。”
除了执行上的难度，房产税试点城市的房价未能应声而落以及房产税征收太少也是外界不满的两大原因。
财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康留意到了这些批评，但他力挺上海、重庆两地敢为天下先的做法，认为外界的批评“都太表面”，房价没有应声而落，“这也合乎逻辑”。他分析说，由于我国城镇化尚未完成，未来房价总体上扬曲线是没有任何力量能改变的，但房产税的正面效应能使今后几十年间房价的曲线斜率降低，发展更平稳、泡沫更少。
记者从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数中看到，今年3月至7月，重庆、上海两地新建商品住宅价格指数同比、环比仍在上涨，但涨幅趋稳。
“现在重庆、上海都已经明显出现成交量下降、价格趋稳，这就是明显效应。”贾康表示。重庆市国土资源和房屋管理局有关数据也显示，房产税试点启动以来，重庆部分开发商已经开始调整户型结构，减少高档房的比重，大户型供给量减少。应税商品房成交占比下降27%，房价下降10%。
征收集中下半年？
“重庆在开征房产税的第一年预期可征得2亿元左右的税收。”这是今年1月26日重庆宣布试行房产税时，官方公布的预期数据。重庆官方表示，这些税收将全部投入公租房建设。
3个月后，上海、重庆两地官方的统计数据出炉，结果显示，房产税征收的现实与预期之间出现了极大的差距。
根据上海官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。这意味着，上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的百分之一左右。而且，即使按照每套住房平均交纳5万元计算，上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右，全市范围三个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。重庆的情况同样惨淡，有媒体报道的数据显示，重庆试行征收房产税的前三个月，合计征税额仅79万元。重庆市财政局有关人士解释，存量独栋别墅税款可在当年10月1日到31日交纳，已经入库的税款主要是完成交易的住宅。在重庆的住宅交易中，实际交纳房产税的大概占到总交易量的5%-6%。
回复该发言

在残酷的现实面前，那些并不看好房产税试点的专家们显得很淡然。“单从技术层面来讲，就已经很难有执行力，况且试点的范围还很小，并没有普及到各种房产。”李孔瑞认为，虽然上海为房产税实施成立了房屋状况信息中心，但是仍需要一两年的筹备完善和发展，房产税的实施才可能有成熟的环境。
中央财经大学税务学院副院长刘桓则表示，实际上在现在的政策环境下，房产税根本没有发挥作用的环境，房产税的效果实际上根本无从评价。
对此，贾康却有不同看法。“试点工作人员有意跟相关纳税人说，不用着急交这个税，年底前结清就可以了，他们目的是让这个冲击波相对而言感觉上缓和一点。”贾康认为，房产税是按年征收的，接近年底的时候才能判断这一年上海、重庆可以收多少税。
扩大试点成定局
尽管争议不断，房产税进一步扩大试点的消息却不绝于耳。8月18日，在博鳌房地产论坛上，贾康接受南都记者采访时表示，今年年底将对房产税试点情况进行总结，未来房产税扩大试点，一线大城市将首当其冲。同时他还表示，第一套房产将不会征收房产税，第二套房如果覆盖，税率应该从轻。
于是猜想很快展开，谁会成为第一批“跟上”的一线大城市？尽管贾康在随后的采访中三缄其口，不愿透露扩大试点城市的名单，但业内人士普遍“看好”深圳。
“以前就吹风说深圳要实行房产税，我看很有可能。”李孔瑞表示，深圳以前就为房产税的实行做过调研，且其面积稍小，作为试点很适合。对于广州来说，其房地产市场无论从住宅还是商业来说，都和深圳非常类似，所以，如果房产税在深圳试点成功，那么广州将紧紧跟上。
然而，也有专家指出，地方政府的积极性并非如外界所想的那么高。
广州市社科院经济学研究员谈锦钊表示，现在房价之所以高，原因之一是政府有关部门都想通过税收获得资金，而正常房产交易过程中收上来的税费70%都上缴给了中央。“所以如果先减税再征收房产税，那么地方政府在上缴中央后自有的就少很多了，这样地方用于经济建设、财政补贴等资金就会减少。”他认为，如果不把中央财政和地方财政与老百姓和社会之间问题协调解决好的话，施行房产税也会带来很多问题。
记者留意到，今年初，深圳未能成为首批试点城市后，曾有消息人士称，主要是深圳自身不想开征所致，报上去的方案相比重庆和上海版本要宽松很多，征收的税率也低些，对房地产市场调控产生不了多大作用。
诸多问题待厘清
“不要以为开征了房产税，人们就不买房了，房价就下来了。弄不好房价不下降，反而房子成本增加，租金也会增加。”谈锦钊提醒，未来扩大房产税试点，一定要预防房产税收得太高，不能把增加消费者的负担作为调节房价的手段。他认为，在房地产交易中，一定要在减少原来税收的基础上，才能对持有阶段征收房产税。“但减税之后的房产税也不宜太高，否则会导致社会动荡，引发社会问题。”
谈锦钊支持对第三套住宅收取房产税，但不赞成对第二套房征收，“因为人们拥有二套房是为了孩子或者度假，也是中产阶级正常的标志，这样才比较合理。”
李孔瑞则认为，控制房价，除了税收制度需要改革，国家财政与地方财政之间的问题有待解决，中小城市在这方面的表现更为严重。“比如土地拍卖所得不再完全归地方或中央所得，而是改成拨款等形式会不会更好？从国家管理层的角度来讲，只有以上种种问题解决了，才能真正地调控好房价。”
此外，李孔瑞指出，中国房价居高不下的原因在于缺乏投资渠道，而中国城市化进程还在加快，大城市及其卫星城市房价上涨的可能性还是很大。中国人又习惯将买房作为家庭投资的传统，在通货膨胀的今天情况更是严重。只有积极开拓投资渠道，使投资资金疏散，才能解决根本问题。
声音
回复该发言

“现实印证，上海和重庆的房产税试点可以说是失败的。”———戴德梁行研究部经理李孔瑞
“现在重庆、上海都已经明显出现成交量下降、价格趋稳，这就是明显效应。”———财政部财政科学研究所所长贾康
“不能把增加消费者的负担作为调节房价的手段……支持对第三套住宅收取房产税，但不赞成对第二套房征收。”———广州市社科院经济学研究员谈锦钊
●重庆房产税征收方案
重庆房产税的征收对象为独栋商品住宅、新购的高档住房(首套独栋商品住宅可以抵扣180平方米，首套高档住房可以抵扣100平方米)，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。税率则以房产交易价为征税基数，交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。
例如，一户家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元，其纳税额为：(400-180)×16000×1%=35200元。
●上海房产税征收细则方案
上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，人均超过60平方米的，进行房产税征收。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
例如，某居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么就是对100万交易价格的70%，70万计算，其一年应该缴纳房产税4200元。
回复该发言