通州地王项目五折甩卖名不副实 拟售价虚高

从拟售均价2.5万元／平米到项目起价1.3万元/平米，通州地王项目润枫领尚遭“五折甩卖”，或是近期北京楼市最具“诱惑”的消息。
但事实并非如此。据《华夏时报》记者调查，润枫领尚项目17、18号楼中，售价1.3万元/平米的房源仅有几套，主力房源的售价均在1.5万元/平米到1.7万元/平米之间，与此前成交的17947元/平米的价格相比，降幅不足20%。
早在“一房一价”执行之初，华远地产(4.07,-0.04,-0.97%)董事长任志强(博客)（微博）就曾指出，为了应对这一政策，开发商会先高价申报，然后再打折优惠卖房，把价格调节的余地控制在自己手中。
楼价“跳水”背后
9月3日，记者以购房者的身份向润枫领尚项目销售人员咨询。一位售楼员向本报记者解释说，该项目预计近期开盘，其具体价格在开盘前才能完全确定。
“两栋楼里只有底层的几套房子价格定在1.3万元/平米，主要是用来吸引客户的，每高一层价格便高一个档次。我建议您还是看一下1.7万元/平米的房源，性价比最合适。”售楼小姐热情地向记者推介。
据记者了解，该项目共有近20栋楼座，目前有5栋已取得预售证，分别是3、4、5、17、18号楼，其中17、18号楼共有220套房源，销售均价为1.5万元/平米，其中楼层稍差的底层初步定价为1.3万元/平米，楼层较好的定价在1.7万元/平米左右。
记者看房时，还陆续有前来看房的购房者。其中有80%都是看了“五折卖房”的消息才来的。前来看房的张女士一边摇头一边告诉记者，“这就是个噱头，开发商想以此来吸引客户登记看房，1.3万元／平米的传言显然与实际情况不太符合。”
北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目自5月份取得预售证，其3、4、5号楼申报价格定在2万多元／平米，虽然后来实际成交价格有所下降，但成交量异常惨淡，截至8月31日该项目仅成交一套，成交价格为17947元／平米。
“该项目调价的原因主要还是销售不给力，这个楼盘今年推出550套房源，迄今成交量却不足5套。”楼盘附近房地产中介一位负责人向记者表示。
中原地产市场研究总监张大伟表示，通州区域房价过高，库存量较大，而受限购限贷影响，市场投机投资需求基本已经绝迹，部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域，购房需求锐减。另外，目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。
但是，由于润枫领尚项目的楼面价并不低，其降价空间有限。该地块建筑面积为22.68万平米，由北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体在2009年9月获得，为此两家公司付出了15.3亿元的代价，项目楼面价为6746元/平米。
张大伟表示，润枫领尚项目税费和管理运营成本在3000元/平米左右。此外，北京一般项目的建安费用在3000元/平米以内。以此推算，该项目的成本应略低于1.3万元/平米。
“一房一价”意义何在？
中原地产华北区董事总经理李文杰表示：“说润枫领尚五折销售，并不合适，一个项目的降价幅度，是现在的销售均价与原有的销售均价相比得出的结果。而这个项目是拿现在的最低售价与拟售价格相比，这显然是不合理的。”
北京市房地产交易管理网的数据显示，润枫领尚17、18号楼拟售均价定在2.5万元／平米。与该项目在北京市住建部门申报的价格相比，润枫领尚宣称的降幅确实较大。
“自从实行一房一价之后，开发商在申报拟售价格的时候，基本都是按照销售价格的上限来设定的，而非实际售价。”易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者。
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今年5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，根据规定，开发商要对每套商品房明码标价，开发商可以在这个价格基础上降价、打折，但不能涨价。
“但事实上，一房一价的政策在落实上却并不尽如人意，”牟增彬表示，“有些开发商为了留一手，高价备案、打折卖房，让一房一价形同虚设。”
如果将该润枫领尚项目预计最低售价1.3万元/平米视作保本价格，那么其申报的高达2.5万元/平米的价格无疑是“虚晃一枪”。
中国房地产学会副会长陈国强（微博）分析指出，这样的“定价乱象”说明目前的楼市定价机制有问题，开发商随意定高价，无疑会制约购房者的购买力，而一旦中途降价，又将面临反暴利、退房等。如想打破这种局面，必须建立成熟理性的房价定价机制。
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