楼市遇秋凉 北京库存商品房两年卖不完

中秋一场雨让天气凉了下来，而楼市更凉。刚刚过去的中秋小长假，北京楼市成交量再次陷入低谷。期房、现房加上二手房，总共签约407套，比之前的端午假期下降了7%，和“五一”小长假相比，更是减少了7成多。业内人士分析，若按此走势，“金九”的商品房成交量或许超不过5000套。
中秋当天仅卖出64套
对开发商来说，北京楼市今年的“金九银十”恐怕只是个笑话。北京房地产交易管理网数据显示，中秋节小长假，期房住宅签约为252套、现房住宅签约为34套、二手房住宅签约为121套，合计总签约为407套，创造了小长假成交量新低。比之前端午节小长假的436套下调了7%。相比“五一”小长假的1404套，下调幅度更是达到了71%。
链家地产首席分析师张月告诉记者，今年中秋小假期商品住宅成交的低迷情况，已经与2008年中秋假期的248套相差不多。“尤其是9月12日中秋当天，仅成交64套，创5个月以来单天成交最低。”
据统计，去年中秋节，新房成交共403套，二手房为119套。她认为，今年中秋节与去年本质不同的一点是，9月份至今整体市场成交走低，没有回暖迹象，消费者对于未来市场降价预期强烈，购房意愿低。而去年9月份成交回暖明显，是成交量上涨的转折点，迫使政府在10月份做出第二次调控。在不同的宏观市场环境下，中秋节成交情况截然不同。
库存商品房两年卖不完
北京房地产交易管理网的数据还显示，中秋小长假结束后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存已经上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前的11.2万套库存消耗需要超过25个月。
北京中原市场研究总监张大伟分析认为，经过半年多的限购，目前市场上剩余的有效需求量越来越少。在调控政策持续收紧下，预计部分项目将逐渐开始为了求量而放弃坚守价格。记者了解到，9月份刚刚入市的项目也有部分已经开始明显调整，例如最近受到比较多关注的远洋一方（资料、论坛)项目，供应的8万多平方米住宅项目，之前一期平均签约价格在2.2万左右。而在目前的销售宣传中，起价已经低至1.6万，均价在2万左右。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，今年随着楼市调控的深入，限购、限贷、限外政策被严格执行。“首先，投资客销声匿迹；第二，本地户籍购房比例占到了90%以上；第三，购房需求以自住型购房需求为主。”他说。目前，高昂的房价始终没有大幅回落的迹象，预计100万元左右的楼盘，30万元左右的首付，成为广大刚需购房者在北京置业的首选目标。
二手房价继续下降4.5%
据链家地产市场研究部统计，9月第二周二手房价均价大约是23789元/平方米，环比上周下降了约4.5%，比8月第二周下降了约4%。
业内人士分析，9月第二周成交价出现明显下降。主要原因是成交主力户型90平方米以下房屋成交价下降了4.2%，此外其他各面积档位价格均有不同幅度的下降，拉低了成交均价。链家地产首席分析师张月认为，市场成交难度大，业主被迫降价销售，导致成交价下降，市场成交主体房屋成交价下降将会带动整体房价继续下行。
此外，据“链家地产”市场研究部统计，9月第二周新增房源量与客源量与前一周相比基本没有变化，房源挂牌价也维持稳定。业主当前出售并不采取直接降低挂牌价出售的策略，而是采取高挂牌后，多次调价试探市场而促成成交。在观望和低成交的状态下，业主一般挂牌后需多次调低价格以低价成交。9月第二周，议价空间比上周扩大了3%左右，这将会进一步拉低成交价。
“金九”新房成交或不超5000套
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记者发现，和进入“金九”的第一周相比，成交量不但没有起色，还下降了2成。根据统计，9月第二周，北京商品住宅的认购量为1083套，环比下降22%，是连续5周以来的最低。链家地产首席分析师张月说，今年很难出现往年的销售热度，这与开发商第二周推盘量的减少、偏向大户型有关，也与购房者浓厚的观望情绪有关。虽说是“金九银十”，但9月份的成交与8月相比不会出现明显好转。
张月还告诉记者，成交量在传统销售旺季的走低与近期期房供应结构有关。自8月底以来，新入市期房项目以中高端为主，占据市场主体的刚需供应不足。“新房价格回落并没有达到购房者心理预期，整体市场在销售旺季遇冷更加剧了这种观望情绪。”同时加上套均面积偏大造成的总价高涨，也使一大部分购房者被“拒之门外”。张月预计，中秋小假期的成交状况基本可以反映出9月商品住宅市场的整体成交情况，预计全月总成交量将不超过5000套。
晨报记者 王萍
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