北京通州楼市步入探底阶段 特价房广受关注

随着楼市调控政策的不断深入，作为北京楼市保险丝的通州楼市不断有楼盘跳水。珠江拉维小镇、华业东方玫瑰先后降价，通州楼市整体价格被拉低至1.5万元/平方米。8月24日，润枫领尚推出百套特价房，顿时成为楼市的一大热点。本期房产专题“通州篇”将为读者解读近期通州的政策环境、市场现状，并和大家一起展望通州楼市未来。　现状
　　楼市步入探底阶段
据悉，润丰地产旗下项目润枫领尚此次推出的100套特价房源，均价1.55万元/平方米，起价1.3万元/平方米。业内人士指出，目前通州楼市的泡沫已经淡化，不少楼盘的价格已经回归到2009年的水平，抄底的时机已经显现。
　特价房广受关注
“通州的房价已经降到底了，我就是没有购买资格，要不早买一套了。”不久前，北京市房地产协会副会长陈志向记者表示。
“1.55万元/平方米，这个已经是该区域的底价了。”日前，润丰地产副总经理郑德强如是说。
亚豪机构市场总监郭毅赞同“通州楼市步入探底阶段”的说法，“拆迁成本和地价水平决定了商品房的实际成交价格。通州前两年的地价水平，导致未来的商业房价格只有超过1.5万/平方米才能实现利润。加之存在区域价格标杆，各项目之间的价格互相有对比，可以说1.5万/平方米左右的价格确实比较低。”
据介绍，润枫领尚于5月份取得预售许可证，推出了3号、4号、5号、17号、18号楼座共计550套房源，入市价格在1.8万元/平方米左右。
8月底，恰逢润丰地产十周年庆典之际，润丰地产对外发布消息称，将在9月份推出的新房源中选取100套特价房，均价1.55万元/平方米，1.3万元/平方米起。
这一消息的发布立刻引起了市场的广泛关注，据了解，特价房消息发布后一周的时间内，已经有200多组客户办理了排号手续，现在每天到售楼处咨询的客户有50、60组，周末有100多组。
　　价格优势趋于明显
从今年2月份开始，通州楼市的成交量一直在低位徘徊。记者了解到，2月全区还有327套签约，但到3月只有190套，4月只有179套，两个月跌了45%，可谓“腰斩”。5月至6月，通州楼市由于有华业·东方玫瑰等楼盘入市，成交量才开始有所回升。7月份，整个通州在售的56个项目成交量只有231套。
“目前市场的整体形势已经显现出下行的行情，通州楼市降价的压力尤为明显，价格调整是早晚的事，无论是政策压力还是市场压力，通州房价下调已经不可避免。”郑德强表示。
事实如此，在低量成交的压力下，通州楼市价格不断下调。远洋东方3月底推盘，最低价为14700元/平方米；新华联运河湾精装房为20000元/平方米左右；华业东方玫瑰4月底开盘报价为18000元/平方米，小户型实际成交价只有16000元/平方米。进入7月份后，珠江拉维小镇推出了1.45万元/平方米的特价房、华业东方玫瑰下调至1.5万元/平方米左右。“目前通州楼市的价格已经回到了2009年的水平，与大兴楼市相比，价格优势已经逐步显示出来，与房山的价格比肩。”一位业内人士向记者表示。
　规划
　　通州新城喜遇“直管”
近日通州楼市传来的一大喜讯，北京市政府办公厅日前发布《关于成立通州新城建设领导小组的通知》。这则通知宣布北京市政府将直管通州新城，设立通州新城建设领导小组，由北京市常务副市长吉林任组长。
　　“直管”之际或迎曙光
从“涨价急先锋”变成“降价急先锋”，通州在喜遇市政府“直管”之际，似乎望见了一缕曙光。
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“作为距离城区最近的郊区，通州接近核心商业区，轨道交通规划较其他区县更多，目前的人口密度也相对较大。但与此同时，通州的教育、医疗等基础配套建设与区域人口容量并未得到同步发展。除了房地产这个龙头产业，其他的商业服务业都趋于落后，缺少大型的消费场所，居住人群无法在区域内找到合适的工作，不能形成良好的内部循环。”亚豪机构市场总监郭毅指出。
郭毅认为，北京市政府直管通州新城建设之举，有利于排除通州新城规划实施阻力，促进通州政策落地，进而推动教育、医疗、交通等配套的实际建设进度。
　将成新城建设排头兵
事实上，在2011年北京两会期间，北京市委书记刘淇便表示，通州新城建设要像当初打造CBD一样，通州区要努力成为全市新城建设的排头兵，在规划、建设、发展上要走在前列。
政府工作报告亦同时提出，2011年将“下更大决心聚焦通州，集中力量，力求取得重大突破”。通州区政府会议则部署将在今年稳步推进中国人民大学通州分部等重大项目选址、永乐店奥特莱斯土地一级开发、梨园花卉主题公园和宋庄国际航空城土地一级开发等工作。
而今，通州新城核心区的规划已基本完成。通州将形成以跨国总部形态为特征的高端文化商务中心和以国际时尚为主题的都市消费中心。跨国金融公司驻华总部、跨国保险公司驻华总部、跨国文化公司驻华总部、五星级酒店、国际特色餐饮、购物中心、大型展览中心等将陆续亮相通州新城。“通州新城规划尚未实际落实，但这并不意味着未落实的规划就是空的规划。决策部门在交通、产业等方面的一系列长远规划，即使不是作用于当下，但也足以支撑通州新城楼市的未来上涨空间。”郭毅向记者表示。
　前景
　　政策给力助推区域发展
据悉，为了打造宜居型城市，北京市于本月初出台了《“十二五”绿色北京规划》，从绿色布局、绿色出行、绿色生产、绿色消费等方面勾勒出未来五年北京的生活图景。其中值得指出的是，北京中心城区的教育和医疗资源将向外迁出。
　　新城建设回归理性
《“十二五”绿色北京规划》指出，北京将严格控制城市核心区新建住宅项目和大型公建项目，同时稳步推进居住、教育和医疗等功能向外转移。
“随着首都新一轮的发展规划，通州新城被提到了一个重要的位置，将承接中心城区的功能转移，其中包括教育、文化、医疗等功能，并预留部分行政办公用地。”通州区委书记王云峰表示。
事实上，北京市政府策略性的规划和导向，为通州吸引到更多资金投入，带动了通州形象升级、产业升级。据统计，截至2011年7月，通州新城已经引进亿元以上项目17个，诸如新乐城、5D秀、国家时尚创意中心等数百亿投资的项目相继落户。全部竣工运营后，通州新城预计年收入将达到300亿元。
种种迹象表明，通州即将迎来如火如荼的新城建设期，新城功能将随之完善。在经历了房价受政策影响波动的过程之后，未来的通州楼市不但大有潜力，而且还将逐渐走向理性繁荣。
　　区域配套正在升级
今年以来，包括绿城、万达、绿地、富力、金融街、珠江等在内的知名房企纷纷进入通州，开发业态由住宅延伸到商场、酒店、写字楼等。其中，绿城率先与大型央企葛洲坝联手，规划了一个由大型购物广场、精装住宅、五星级酒店及服务式公寓、5A级写字楼组成的大型建筑综合体——京杭广场。作为通州的首个国际水准城市综合体，它将填补通州新城综合体方面的空白，而这些商业配套物业的陆续投入运营，也将为区域居民带来生活上的便利。
伴随着二三线城市限购范围的扩大，廊坊、燕郊等地也极可能成为限购区域。业内分析认为，燕郊之前一直是分流通州购房需求的大户，一旦燕郊被纳入限购范围，这部分市场需求有望回流通州。
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