内部信函揭和记黄埔囤地隐情 土地骗局涉案过亿

记者 宋尧 9月初，广东增城，几个塔吊矗立在围栏中，围栏内约300亩土地属于和记黄埔。
工地上除几个看守人员外，见不到一个工人。建材堆积在空旷的工地上，没有施工的迹象。但在6月底，这幅土地已经宣布开工，和黄获得这幅土地的时间，则更是可以追溯到6年前。
据1999年颁布实施的《闲置土地处置办法》，自土地出让合同生效之日起“满1年未动工开发建设的”，即可被认定为土地闲置，依法要追缴罚款、收取增值地价甚至收回土地。
然而，和黄增城项目却安然“沉睡”6年。期间，震惊中央的增城土地诈骗案、“地块移交不力”的地方政府和“不肯搬走”的钉子户，先后成为和黄“合理、合法闲置土地”的理由。
合理“囤地”
一开始，和黄似乎是受害者。
介入增城项目的时间最早可以追溯到2005年9月21日，和黄与增城市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权转让合同。在当年的香港上市公司年报中，“增城项目”首度出现在“内地发展中物业列表”一栏，总楼面面积被确认为“13669千平方尺”（约合151.88万平方米），预计完工时间是“2018年”。
不过这幅土地从一开始便存在问题。据本报记者获得的内部材料以及现有的公开报道，和黄增城项目所涉及土地一共3049亩。和黄获得此项目，增城当地一位叫梁培堃的商人出力不少。
超过3000亩的土地，如果全靠从当地农民手中征地获得的话，必须通过国务院的审批，然而和黄当时在增城市便完成了全部的审批程序，捷径则是回收“闲置土地”。
通过伪造合法手续的方式，这幅3000亩属于当地荔城街的集体土地，被包装成闲置逾期的建设用地，由当地国土局以1.26亿元收回，再以3.2亿元卖给和黄。
但2006年，当地农民因不满征地补偿费用过低，一纸举报信寄到审计署驻广州特派办，由此揭开增城土地骗局。由于该案涉及金额过亿，审计署曾以“审计要情”上报国务院，并获高层批示。
随后，公检法部门介入案件调查。梁培堃最终获有期徒刑20年，没收个人全部财产。同时受刑的，还包括9名收受贿赂的增城市政府工作人员。
和黄怎么办？增城项目还要继续吗？
本报记者获取的和记黄埔内部信函显示，就增城项目去留问题，和黄公司内部曾与当地政府做过多次秘密磋商。
这3049亩土地并非全部有问题。在2007年一封由和黄广州公司向香港总部董事总经理周伟淦和副董事总经理徐建东发送的书面汇报称，“据初步统计，增城市荔城街三联地块3049亩范围内，已经核实确认具备合法出让条件的土地约670亩，另约474亩仍在调查核实中，余下近2000亩的土地已确认为没有用地指标的农用地”。
这份邮件中建议，出于对和黄广州公司的“长远、持续发展及维护公司形象”的考虑，应继续保留开发增城项目，并尽量采取“拖延”策略，“低调、分期、逐步理顺该地块内的用地问题”。
“拖”字诀还能解决和黄增城项目的另一个难题与宏观政策相冲突的项目规划。按照最初的计划，和黄增城项目计划开发成低密度住宅产品。在2007年前后，正当“国六条”房地产调控新政狠抓落实之际，核心内容中的一条便是要求在新建的住宅项目中，90平方米小户型的比例至少要占70%（业界俗称“90/70”政策）。
和黄增城项目，恰恰受制于此。在风口浪尖上，短期内要求地方政府配合，突破“国六条”小户型比例的限制，也“绝非易事”。因此，广东公司的建议是“尽量推迟项目的开发时间，以争取政策的宽松、变动带来的利好机会”。
回复该发言

信函还透露，就上述推迟开发引致的土地闲置问题，广州公司已与增城市国土局初步沟通，后者“表示会待调查事件明晰后，重新界定地块移交及计算土地闲置的确定时间，并以书面形式予以确认”。
据此，和黄可以将在2005年便已获得的土地的出让时间“重新界定”到2007年，和黄广东公司对此的判断是“最多可合理争取到两年的延迟开发时间，即2009年2月”。
记者拜访增城市国土资源和房屋管理局，希望了解“重新界定”之后的土地出让时间，但没有获得答复。
缺失的两年
不过，最后获得的延迟开发时间，显然远远超过了和黄广州公司在2007年时的预期。
直到2011年6月23日，“沉睡”6年之久的和黄增城项目高调“奠基”。增城市市委常委、组织部部长冼银崧和副市长邬卫东出席了当天的奠基仪式。工地县城的工程概况牌显示开工时间为6月10日，占地面积为206290平方米（约合309亩）。
原开发低密度住宅的规划也再无障碍。工程概况牌显示：该幅地块建筑面积仅为119528.5平方米，折算的项目容积率仅为0.58。尽管号称要建三层的低密度住宅，但如此低的容积率甚至可以直接开发独栋别墅了。在国内，甚至容积率高达1的一些房地产项目，最终也被开发成联排、叠拼等类别墅产品。
最初的3049亩土地，和黄到底获得了多少，依旧存疑。记者查阅和黄2005年至2010年的年报发现，“增城项目”的信息披露几乎每年一变：被确认的楼面面积从151.88万平方米到40.24万平方米不等；预计完成时间从最远2019年到最近2012年。
记者致电和记黄埔了解情况，截至发稿前尚未获得答复，增城市国土资源和房屋管理局也拒绝提供相关信息。
当地的村民称，和黄增城项目目前开工的部分，是“土地没有问题的那部分”。余下的地块目前仍在和一些“钉子户”洽谈补偿事宜。
9月7日的工地现场，和黄奠基的项目仍在一片建筑围挡之中，绘制在围挡外墙上的“工程概况牌”显示，项目的施工单位是裕达建工集团有限公司，“开工日期”2011年6月10日，“竣工日期”则空白未填。
假如按照和黄内部信函中计划的那样，其延迟开发时间最多可至2009年2月。那么，在2009年2月至2011年6月开工这两年多的时间内发生了什么呢？和记黄埔集团及增城市国土房管局相关人士均未向记者作出答复。
广州市某房地产代理顾问公司高管告诉记者，按照业内此前“惯例”，规避闲置土地认定其实有多种方式。比较理想的就是“片区修规”，简单地讲就是对所在城市区域规划进行修改。
“因为要重新谈用地条件，因此一般修一次起码要1-2年时间，这段时间是不计入闲置土地认定的。”这位高管表示，“虽然片区修规是政府主导的，但开发商在其中也有操作空间。而且，和政府关系比较好的企业，一般也不会列入闲置土地名单。”
在增城市“十二五”的工作重点中有明确一条：“加快推进和记黄埔等周边房地产项目……建设优质宜居商住区”。
和黄增城项目赢得了与时间、政策的赛跑。
收紧的政策
和黄是进入大陆最早的香港地产公司之一，查阅和黄公司年报不难发现，项目开发周期在10年以上的不在少数。
和黄位于广州荔湾黄沙大道的逸翠湾项目拿地时间是2002年10月，比增城项目还要早。但在过去的9年时间里，该项目的平均开发速度是“每年建设约200套房子”。
和黄在上海已售完的御翠豪庭项目，2002年通过协议方式获得，折合楼面地价约为2497元/平方米获得土地，2007年才首次开盘，售价36000元/平方米；2009最后一次开盘时，报价70000元/平方米。
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在上市公司业绩说明会上，媒体提出和黄北京十三陵项目自2005年以来鲜有进展，李嘉诚表示：十三陵项目问题不在和黄，而在当地政府没办法及时交地。
几乎每一次为“囤地”辩护时，和黄总能把责任推到地方政府身上，而且后者从来都不予反驳。正如李嘉诚所言，至今“内地未有一个政府部门正式发函”。
然而，自2010年以来，和黄开始被内地政府点名批评。多次土地闲置通报，和黄在列。
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