连涨31月深圳写字楼终于"降温" 小业主下调价格

罗湖的信兴广场跌了，华强北的赛格广场跌了，福田的国际商会中心跌了，南山的海岸城西座跌了……深圳写字楼市场终于“降温”了。据中原、美联、世华、港置等多家中介数据，近两年火爆的写字楼市场价格有降温迹象。从6月份开始，深圳二手写字楼成交量已连续3个月下滑，8月份整体成交更大降4-5成，市场上已有小业主下调价格回笼资金。
尽管写字楼成交量降了，价格也在高位震荡阶段，但业内人士认为写字楼价格不会持续下降。如果二三线城市限购落地执行，甚至还有反涨的可能。
持续火爆两年多之后，深圳写字楼市场终于“降温”了。南都记者从中原、美联、世华、港置等多家中介处了解到，二手写字楼成交量已连续3个月下滑，8月份整体成交更大降4-5成，市场上已有小业主下调价格回笼资金。来自美联物业的样本监控数据显示，8月价格出现下调的样本写字楼占比高达66.7%。
近7成样本写字楼成交价下降
深圳写字楼到底涨了有多久？与一手写字楼供应“青黄不接”相比，二手写字楼市场被认为更具参考价值。从美联物业发布的蓝筹写字楼报告曲线图上不难发现，自2009年1月开始，二手写字楼售价一直在高速上涨中，呈现出十分明显的上涨曲线。但在刚过去的8月份，涨势戛然而止，写字楼售价出现小幅下跌。
该司的进一步监测数据显示，8月份获得成交的样本写字楼中，价格出现下调的样本占比达到67%。其中罗湖的信兴广场环比下跌2.1%，华强北的赛格广场成交价下跌6.4%，福田的国际商会中心价格下跌4.9%，卓越大厦跌了3.4%，大中华国际交易广场价格下跌了2.5%，南山的海岸城西座下跌了2%左右。
世华地产统计数据也显示，近两年火爆的写字楼市场价格有降温迹象。该司一线地铺成交数据显示，福田中心区8月份买卖市场整体成交价格约比5、6月份市场火热时期下降了2000-3000元/平方米，环比下降3%-5%；中心西区有业主放盘价格明显下降，盛唐大厦此前成交价格约为4.1-4.2万元/平方米，现在却有3.8万元/平方米的物业在放盘。
一线实际成交环比降了4-5成
二手写字楼成交量下降已是毋庸置疑。中原地产数据显示，8月份深二手写字楼市场成交萎缩明显，成交套数、成交面积分别环比减少27.22%和50.85%。这是自今年6月份开始至今，二手办公楼成交连续3个月下滑。
南都记者从中原、美联、世华、港置等多家中介处了解到，一线地铺的写字楼实际成交量也普降了40%-50%。其中罗湖、南山中心区降幅相对较小，福田中心区及车公庙片区写字楼成交量降幅均已过半。“从7月份开始明显感觉到成交放缓，8月成交量更是太低，近两个月的价格上涨也明显停止了，现在的市场呈现出‘牛皮市’的状态。”港置地产商业A区总监李政江说。
业内人士认为，写字楼成交陡降是由于以下几个原因：一是7月开始银行对商业贷款再收紧，利率普遍上浮30%，贷款门槛提高加重投资者观望情绪；二是外围经济形势不乐观，部分投资者对后市信心有担忧；三是经过2年多的持续上涨，多个区域的写字楼价格已处于高位，致使一部分投资客陷入观望，暂缓入市。
僵持局面或持续到春节前后
尽管写字楼成交量降了，价格也在高位震荡阶段，但业内人士认为期待写字楼售价持续下降不太现实。
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李政江认为，预计写字楼市场的成交僵持局面会维持到明年春节前后，但整体价格要出现调整很难。“一是一手写字楼供应量很少，开发商多有意只租不售，二手市场仍是主力；二是租金一直在持续上涨，以目前的价位，写字楼出租回报也普遍可达4%-5%，业主降价出售意愿不强。”李政江说。
世华地产市场研究部总监肖小平则表示，写字楼售价维持稳定的可能性更大，如果二三线城市限购落地执行，会有更多资金涌向一线城市不限购的商业地产。
“当前深圳写字楼租金上涨幅度还是很大，而写字楼买家以投资者为多，回报率上升售价自然难大降。但在成交僵持阶段，不排除有业主降价，同时业主谈价也更有空间，个人认为目前还是不错的入市时机。”深圳中原写字楼部区域董事总经理范进佳说。
○片区成交一览
地王国贸片区：成交降了但价格仍坚挺
业内人士表示，8月地王国贸片区的写字楼成交量也有下跌，但跌幅远低于福田中心区、中心西区等区域。片区交投最为活跃的写字楼如地王大厦、嘉里中心等都未出现明显下降个案，部分写字楼如深华商业大厦，价格还从2.5万元/平方米上涨至2.7万元/平方米。
“罗湖小面积写字楼多、入场门槛低，回报率基本上也是全市最高，普遍可达5%-6%，需求客户群体多。基本上业主把价格下调5%左右，很快就能获得成交，这类物业套现能力很强。目前片区内有个别甲级写字楼业主价格回调3%-5%，乙级写字楼则是十分坚挺。”深圳中原写字楼部区域董事总经理范进佳说。
华强北片区：赛格广场降幅居全市之首


-->8月份华强北写字楼租金出现大幅下滑，其中赛格广场售价降幅更居于全市之首。中介人士告诉记者，由于近一个多月政府对山寨手机打击力度大，造成大量物业空置，租金从高峰时期的180元/平方米·月直降至110-120元/平方米·月，致使部分写字楼业主决意降价出售物业。根据一线反馈，赛格广场此前的售价在3.8-3.9万元/平方米左右，目前部分物业已降至3.1-3.2万元/平方米左右。
“除了市场大势之外，赛格广场成交价下降与片区支柱产业的整体不景气直接相关。赛格广场有部分小业主套现购买了旁边的和黄都会轩，后者有更高端的承接力，风险相对小。”港置地产商业A区总监李政江说。
福田中心区：有个别业主调价3%-5%
多家地产中介片区负责人告诉记者，福田中心区写字楼成交量已连续3个月下降，8月份的环比降幅更达到40%-50%。但相比其他区域，中心区写字楼业主更有底气，绝大部分僵持价格。
“也有个别需要资金周转的业主愿意小降价格。个别业主下调5%以获得成交。目前愿意调价的大多是小面积写字楼的业主，大面积单位的业主心态还是很强硬的。”范进佳说。世华地产的成交系统监测数据显示，福田中心区8月份买卖市场整体成交价格约比5、6月份市场火热时期下降了2000-3000元/平方米，环比下降3%-5%。
车公庙片区：成交量降幅超过50%
“3个月前的月平均成交量都有七八套，但近个月就只有2套左右。”世华地产车公庙区域总监陈超说。尽管成交低迷，但售价暂时没有明显波动。
中联地产工商铺总监游波表示，现在片区挂牌的写字楼盘源增多了，但买家看楼明显更犹豫，做决定很慢。“一是之前的涨幅过快；二是银行的银根收紧，放款难，导致购买力跟不上；最后便是国际宏观经济环境持续恶化，导致写字楼的滞涨。”游波说。他预计继续下去的成交低迷必定会带来明显一轮的降价。南都记者观察，目前车公庙片区写字楼整体均价在3.5-4万元/平方米，与之前几月相差不大。
南山中心区：主力写字楼价格普遍小降
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美联物业南山商业部总监赵先锋告诉记者，片区写字楼量价都有所下滑，但整体变化不是太大。“基本每栋楼都有降价，天利中央广场最便宜的卖到4.65万元/平方米，降了近2000元/平方米。”赵先锋说，目前投资客数量相比之前有所减少，买家中主要以企业自用者为主。同时他表示，体量的不足也代表了稀缺，未来该区域短期内也只有香江日航广场一个写字楼项目。
赵先锋认为，以往这个时候都是南山中心区写字楼的成交淡季，成交量的下滑属于正常现象。预计进入10月份，来自各家公司置换办公地点的需求增多，成交量会进一步回升。
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