处于行业深度调整中的开发商纷纷探寻不同的避险方式，这已经事关房地产企业的生死存亡。花样年集团(01777.HK)总裁潘军预言：明年上半年将是开发商的一道大坎，或出现一轮不小的倒闭潮。
提前预判到这种变局的花样年开始战略转型，从完全单一的住宅开发向住宅开发、商业地产、养老地产和物业管理等综合性地产服务商转变。
2011年前8月，花样年销售金额已完成全年目标60亿元的78%。
商业地产撑起半壁江山
第一财经日报：针对目前的销售业绩，公司全年销售计划是否会进行调整？
潘军：我考虑过，但是要接受教训，要慎重考虑上调销售目标，但我们已经对完成目标有信心。从基本面来看，目前房地产行业主要是面临宏观调控，改善型住宅因购买人群的萎缩而面临巨大压力。实际上，花样年前几年就预判到，国家不会坐视房价上涨而不管，因此不断进行战略转型。
从数据来看，今年前8月公司累计实现合同销售约合人民币46.9亿元，同比增长158%，销售超预期主要得益于持续发力的城市综合体，其中城市综合体项目合同销售总额占8月销售额约63%，而今年下半年新推产品的80%集中在商用物业。
日报：你如何看待房地产企业整体的销售业绩？
潘军：限购对市场的影响超过限价，房地产企业整体销售形势越来越紧，今年下半年房企销售压力加大，市场集中度提高，开发商首要以跑量为主，现在市场上现金流回笼是关键，诸如万科推出万套货源入市。
现在市场上刚需产品和商业卖得好，中高端产品将面临一轮挑战，8月份开发商销售业绩出现下降就是一个危险的信号，市场集中度向大开发商集中，中小企业资金面比较危险，产品结构越单一的项目，最容易出现问题，预计年底或明年元月初将会迎来第一轮倒闭潮，明年并购情况将会越来越多。
日报：花样年被认为是中小型民营房企转型商业地产的样本，公司在这方面是如何计划的？
潘军：从2006年开始，花样年就把开发重心从单纯住宅转向城市综合体，以规避单一市场和产品结构带来的市场风险，当年花样年开始调整并提出了商业地产要占集团开发量30%的目标。到2008年花样年的金融产品、土地储备大约有30%至50%调整成为商业地产。花样年的策略是做高端住宅，并逐步增加商业地产的业务开发比例。在2006年设定的住宅与商业比例是7：3，在减少住宅，加大城市综合体等商业地产项目之后，目前业务比例已上升至5：5。
目前花样年的商业地产项目大多属于城市综合体。截至今年6月底，花样年城市综合体项目的销售收入占上半年整个合约销售收入的57%。
物业管理与开发并重
日报：在房地产市场处于低谷时，花样年却在8月份推出了股权激励计划，原因是什么？
潘军：花样年计划向管理层和员工推出7400万股的股票期权，占据公司股本总额的1.43%，这一比例已经超过万科的1.0004%，一方面是公司从长远发展计划着想，与管理层和员工共享公司发展成果，推动可持续发展，另一方面是因为受房地产市场调控影响，包括花样年在内的股票价格处于历史低位，推出股权激励恰逢其时。
日报：转型后的花样年，其核心竞争力表现在哪里？
潘军：以2010年起的调控为标志，中国房地产的黄金十年已过去，摆在更多房企面前的是去留问题。住宅在经历了十几年的快速发展后，消费者对产品的需求越来越高，而开发商面临的当务之急是增强自己的核心技术。
美国苹果公司的成功经验表明，企业的核心能力在于创新和满足强大的服务需求，我认为房地产行业的核心还是提供服务，很多地产商说押注商业地产，其实不是商业地产的机会，而是中国服务业有了机会，服务业将成为所有创业者的天堂。
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