企业演绎工业圈地“魔法” 游戏难度逐步加大

2011年8月中旬的一天，张恒专门从东莞来广州。这位80后企业主此行的主要任务是：买保时捷。
为了尽快拿到车，当晚，他将卖保时捷的卖车妹约出来，请对方吃饭。饭桌上，南方周末记者问他为何那么急买车。他说：某工业园有块地，急着去圈。买车是为装门面，县太爷们信这个。
他属于新创业者，做的是制造业。他边吃饭边不停抱怨，上一代制造业主们把广东的地都分光了，这些人光靠出租厂房业，或者是卖地，就发达了。他们这些二代制造主，苦于找不到地，最近资金紧张，之所以急于圈地，就是想以土地去抵押融资。
在珠三角，像他一样四处圈地的企业主越来越多。不过，他们大多倒并非仅仅为了抵押融资，而更多是意识到了工业地产的升值潜力。
2008年，广东提出双转移，广东的一些企业掀起一股内迁潮。在广东时，他们大多是租的地，或者是租的厂房，而这波转移潮中，大多数企业选择的是买地。位于广东南海的联邦家具集团就在那一年决定建一个北方基地，在山东临沂拿了600亩地。
当时正值金融危机，这600亩地，每亩地价不到5万元，而到今年，当地的土地挂牌价已经翻了一倍。仅就这片土地，三年时间，联邦家具资产就已增值一倍不止。


富士康、中兴ZET开发区分布图。
资料来源：根据公开资料搜集整理。 （明镜/图）
眼下，住宅地产被限购限贷搞得不上不下、商业地产笼罩限购传闻、旅游地产虚火一片之时，工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地，其平均价格约为住宅用地价格的十分之一。一轮新的工业圈地活动也应运而生。而这恰恰是地方政府乐见其成之事。
去年一年，国家级的经济开发区就增加了44家，总数过百；而近年来开始承接沿海地区产业转移的内陆省份，尤为雄心壮志。内蒙古，2011年计划引进的项目数是521个，投资总额是1000亿元。2011年上半年，全国一共卖了3.6亿平方米的工业用地，占土地供应总量的52%。
因为建工业园区来招商引资可以实现GDP、财政、税收、就业的全面增加，与政绩直接挂钩。近十年来，地方政府一直绞尽脑汁而又乐此不疲。吸引企业进驻园区的手段，也从最初的免税收零地价，进一步发展为资源赠送——配套的住宅用地、煤矿等等。
与此同时，形形色色的公司也开始以创意园区、动漫园区等各类名号，圈到低价的工业用地，行开发住宅或商业地产之实。
大公司圈地潮
“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。
受益于近四五年来的产业转移，全国最大的代工厂富士康摇身一变，成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂，如今富士康已在全国二十多个城市建立工业园区，粗略估计占地2000万平方米。
富士康在短时间内的大规模圈地，是大规模扩产的需要，是难以抗拒的低廉劳动力成本、低税收，还是另有所图？
武汉富士康工业园区5公里外的一个别墅项目“轩盛·湾郡”今年1月的开盘，就暴露了富士康的一点点“企图”。轩盛是富士康旗下专门成立的一个房地产公司，香港注册，注册资本30亿港元。
这个总建筑面积12万平方米的楼盘，距离武汉最繁华的商圈之一只有15分钟。除去预留给员工的小高层和高层，每平方米售价在1万元左右。
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据武汉当地媒体报道，2006底富士康与武汉东湖高新区签约。次年6月就几乎以底价拍到了两块地，平均楼面成本不到700元/平米，只占该项目售价的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率将达到8亿—9亿元。显然，这种“投资换土地”，成为富士康的一笔额外收益，也是地方政府最丰厚的一笔“陪嫁”。
不过，在二十几个富士康产业园区里，这是目前发现的唯一一例。而这一套玩法，深圳另一家IT企业中兴ZET则早已熟稔，并形成体系。中兴ZET旗下专门成立了中兴发展，负责当地的住宅项目开发和产业园区收租。中兴发展的住宅项目有一个统一的品牌名称“中兴和园”。哪里有中兴产业园区，哪里就有中兴和园。
“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。
2009年中兴发展的营业收入翻了3倍多，利润翻了20倍，从1167万变成2.4亿元。这一年，占地面积最大的南昌中兴和园一期开始销售，有高层有花园洋房有别墅。
重型制造业企业之中，也有同样的案例。全国行业排名前三的三一重工集团旗下，也有一家地产公司——“上海竹胜园地产”，其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地，与中兴相同，这些项目几乎都在三一集团各个工业园所在地。
2008年时，三一还只有长沙、苏州、北京、上海、沈阳、长沙六大工业产业园；2009年，三大风电项目为三一集团圈到超过1000亩地。今年三一又在新疆乌鲁木齐和湖南怀化新上马了两个项目。
早在三一集团2004年度经营发展报告中，董事长梁稳根就明确提出，三一的三大协同产业为：租赁、金融和房地产。2008“三一节”庆典晚会上，梁稳根畅想道：“2012年，三一集团将突破千亿收入，其中180亿元来自投资与地产。”
正在加大的游戏难度
即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。
不过富士康在武汉的这个黄金项目，就在要大赚特赚之时，遭受了“意外”。
2010年7月，有媒体报道了富士康这一“暴利项目”，质疑其以投资之名，行地产开发之实。引发轩然大波。
据一位接近东湖高新区领导的人士介绍，管委会为此专门召开会议，寻求对策；而富士康也意识到，此事对其影响不好。最后的处理办法是：由开发区接手，将这一项目收回。
9月8日，南方周末记者在这个项目地看到，所有的宣传广告都已更名，“轩盛·湾郡”中的“轩盛”两字被去掉，取而代之的是“光谷地产”。光谷地产是东湖高新区下属的一个房产开发国企。
售楼人员特别向记者强调，这个项目已经与富士康没有关系。事实上，项目易主背后，具体是何协议，外界也无从知晓。南方周末记者致电武汉富士康对外宣传负责人董永，其称自己“未参与这个项目，不了解经过”。
而中兴ZET的那一套成熟模式，也正在遭遇政策的收紧和政府的“幡然醒悟”。前中兴发展中层员工当时参与的中兴燕郊产业园区，在操作过程中赶上了政府换届，新任领导似乎不太认可这种交易，最终没有提供配套住宅用地，中兴和园也变成了员工内部集资房。“从那以后，就很难从地方政府手里换来这么高比例的配套住宅了。”
除了制造业企业，一些专业产业地产公司同样感受到了游戏难度的加大。
高策地产顾问董事长李国平曾为京津多家产业地产公司、工业园区担任过顾问。其中有公司是在工业用地上盖一千平米以上的“企业独栋”，出售给高科技企业、文化企业等。在他看来，这也是符合京津地区产业发展的一种做法，只是需要政府放宽政策限制——分割工业用地产权证。
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不过从2009年开始，京津地区的政策收紧，一些项目已经无法再做分割，给企业带来的不利影响就是要从一次性获利改为长期持有。
李国平并不认为这是一个坏事。“我们可以去做城市综合体这种更先进的产业地产形态，而以往的少数偷梁换柱、背离了产业地产本质、又破坏了住宅地产市场规则的做法，将会越来越少。”
不过，即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。今年7月，富士康出售旗下一家子公司富泰宏房产，报价8.79亿。该公司的主要资产是少量银行存款和原本要作员工宿舍但一直没开发的一块土地，2006年富士康曾花4.3亿元买下这块地，时至今日，价格已经翻番。
住宅地产商仍在观望
在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。
尽管房地产调控毫无放松迹象，住宅市场僵持不下，并没有多少传统的住宅地产商盯上工业地产这块肉。中国排名前二十名的地产商中，公开的，唯有万通选择在2008年进入了这一领域。
2008年房地产低迷之时，万通董事长冯仑和他的EMBA同学——TCL董事长李东生联手成立了万通新创工业地产公司。万通新创买下TCL位于无锡27万平方米的工业园区，然后回租给TCL。
冯仑用来说服李东生的，是TCL可以轻资产运行，专注主营业务。而冯仑用来说服自己的，是中国未来的实业地产的前景。
“在发达国家，由于专业化程度较高，分工较细，大部分企业不自建厂房和园区，而采取租赁经营的模式，这种模式应是一种趋势。”万通新创工业地产公司总经理刘昱告诉南方周末记者。
而在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。万通和TCL的合作，似乎是进入这个领域最合适的方式，经过3年的培育，万通新创刚刚实现了中国会计准则上的盈利。
至于下一步，“我们正在慢慢培育品牌，并让地方政府意识到我们一样可以带来更多的企业投资。”按照刘昱的说法，将来万通并不排除招拍挂的方式获取工业用地，独立操作。
但在高策顾问董事长李国平看来，这种模式可能成功，但并不好走，而且也不会有更多的传统住宅开发商介入。“短平快的赚大笔的钱，绝大多数住宅开发商目前还只会这个模式。”
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