多家房企业绩下挫 楼市降价通道开启

房企业绩下挫，楼市降价通道开启
买方与卖方的关系，归根结底是一场“拉锯战”。说白一点，“不是东风压倒西风，就是西风压倒东风”。随着相持的深入，这场“拉锯战”形势似乎已渐明朗：保利、万科、中海等龙头房企销售业绩下挫已成今年的主旋律，8月份保利、中海更是首次出现销售金额和销售面积同比“双降”，在库存量加大、拿地热情大减的现状之下，一场价格“暗降”大潮已悄然拉开帷幕。
龙头房企
首现双降低迷或持续
“金九”刚刚开启，两大龙头房企公布的销售业绩便给传统销售旺季泼了冷水。
9月7日晚，保利地产发布公告称，8月份公司实现签约面积52.94万平方米，同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%.而就在两天前，万科公布8月份销售简报显示，8月万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，同比分别增长5.0%和减少12.6%.这是今年以来，保利首次出现月度销售面积和销售金额的同比双降，而万科则是首次出现月度销售同比下降。
同样是8月，中海地产的销售业绩被看作是今年迄今最为惨淡的一个月。该公司在中秋节期间发布的公告显示，中海实现合约销售44.5亿港元，同比下跌11%，环比下跌45%，销售面积和销售金额双双下跌。
其实，这只是雪上加霜的三瓢冷水。对比各大房企过往几个月的“成绩单”，房企业绩分化、销售下滑几乎成了今年的主旋律。比如7月，相当一部分企业销售业绩环比出现大幅下滑，其中保利、中海跌幅达到40%以上，绿城和万科跌幅也超过30%.
虽然7月份市场进入传统淡季，销售下滑也在情理之中，但今年各大企业跌幅之大却着实出人意料。中国房产信息集团分析师杨晨青指出，今年7月和去年7月市场环境相似，但从数据对比上看，去年这些企业在进入淡季之初的状况明显好于今年。
“这种局面其实几个月前就已预见到了。”戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文认为，调控后大城市销量低迷，政府现在限购又推到了二三线城市，销量下降导致销售业绩的下挫，这样的状况还会持续一定时间。
销售业绩下降直接导致开发商最为敏感的话题：资金回笼受影响。有数据显示，今年上半年，在沪深两市以及港交所上市的173家房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家，占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企，因为限购等政策，上半年只完成了全年30%—40%的销售任务。
此外，数据还显示，上市房企平均资产负债率超过60%.截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。随着新一轮限购令的展开，业内不少人士已开始讨论中小房企的出路问题。
压力放大
雪上加霜库存量增大
如果说只是单纯的业绩下降，问题还不那么严重。严重的是，由于之前对市场乐观，众多房企快速扩展在前，如今库存量的压力在业绩下滑的背景下又被放大了。
根据各地最新官方数据，截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套；库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出，房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显，各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。
易居房地产研究院日前发布的报告也显示，截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，同比增长约18%，创阶段性新高。杭州、武汉、长沙、郑州4个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%.
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华泰联合分析师鱼晋华分析，今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。“我们统计了五大核心城市（北京、上海、深圳、武汉和杭州）发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%.从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。”
从广东全省来看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。经纬行统计的数据显示，截至8月31日，广州十区在售余货2.27万套，十区两市2.85万套，从4月开始的放量供应，使得目前全市在售的余货量较“五一”之前有所增加。
房企心态
预期不高拿地热情减
业绩下滑、库存增高，以及品牌房企在土地市场上的反应，便很容易窥探出他们目前的压力以及对后市的预期。
据21世纪不动产监测数据显示，2011年上半年，万科共拿地18幅左右，金额达100亿元；中海共拿地18幅，成交金额176亿元。最激进的仍属保利地产，截至7月19日，保利地产共拿地20幅以上，成交金额达206亿元，超过去年水平。但到了7月份，保利拿地速度明显放缓，其发布的公告显示，保利在7月份的拿地投入与获取土地面积环比均大幅下滑。
与此同时，除了保利与万科外，其他龙头房企上半年拿地并不多。如招商地产上半年仅拿地5幅，融创3幅，金地5幅，华润2幅，远洋5幅，世茂3幅，成交金额均在60亿元以下。更有一些企业基本停止了拿地，如首创置业等。
从品牌房企拿地的区域趋势来看，一线城市的土地成交正在减少，形成了以三线城市为主，二线城市次之，一线城市最末的土地市场趋势。
9月1日，广州年内最大规模土地拍卖遇冷便是一次典型反映。当时，广州市国土局一口气出让包括荔湾区、白云区、花都区和番禺区四个区共计10宗地的国有建设用地使用权，用地面积共199481平方米，建筑面积共484676平方米，起始价共166345万元。然而，这场声势浩大的土地拍卖竟然全部以底价成交，拍卖会上大型房企更是集体缺席。
官方数据也显示出土地市场的低迷和开发商拿地热情的锐减。8月底，广州市财政局局长张杰明在向广州市人大常委会作《关于广州市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告》时透露，今年上半年，广州市国有土地使用权出让收入163亿元人民币，同比减收33.75亿元，下降17.14%，这与全年预计收入646.5亿元相距较远。
市场研判
融资成本高暗降潮涌
市场寒意渐浓，品牌房企为提振业绩也开始有所动作。在业内人士看来，面对眼前的市场现状，开发商或会采取三种措施进行补救，一是走向更小的城市，去三四线城市发展；二是做商业地产，像万科、中海这样的房企可能会依托企业的知名度进军商业地产；三是尝试降价。
而降价的尝试似乎已进入了明确的通道。
9月4日，保利在杭州项目“湾天地”推出团购促销活动，4幢楼房单价平均可直降4000元，相当于打了6.9折；而万科方面则表示，9月份将有4个全新项目盘入市，创下万科单月历史推盘纪录之最，每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。在富力入市的新盘中，9月底推出的富力唐宁花园宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。
开发商不愿再扛的理由很简单，“原来开发商都在赌政策放松，现在大家都知道调控在今年年内、甚至明年上半年都不可能结束，因此再撑下去，等于把机会拱手让给他人。”黎庆文说，今年与2008年的情况不一样，今年融资成本太高，开发商资金回流慢成本就很高，宁愿抢先降价把钱回笼。
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据了解，今年以来，蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、置信地产等开发商，就已经开始了促销活动，促销幅度最高也达到12%。
但开发商显然很忌讳“降价潮”这样的表述，因此在房价调整初期，并不会像老百姓所期望的那样，在市面上看到“降价”促销的字眼，隐形的“暗降”将成主流。如万科8月销售面积增长5%而销售金额大减12.6%，凸显出销售均价的走低，这将开发商的降价策略暴露无遗。“这一方面是因为谁都不想在业界挑起这个头，另一方面也是碍于前期买房者可能出现的退房压力。”黎庆文表示。
因此，业内专家的判断是，国庆“暗降潮”涌动将成必然，但要出现明降，还需等到今年年底。黎庆文这样分析，“进入年底，开发商一方面要应付资金链的压力；另一方面要考虑年度销售目标的完成。”
声音
“原来开发商都在赌政策放松，现在大家都知道调控在今年年内、甚至明年上半年都不可能结束，因此再撑下去，等于把机会拱手让给他人。今年与2008年的情况不一样，今年资金太‘贵’了，开发商资金回流慢成本就很高，宁愿抢先降价把钱回笼。”
———戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文
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