广州楼市全年成交或看齐地量2008 房价仍涨

8月成交剖析
文/羊城晚报记者张秀钦
关键数据
●47.46万平方米
8月份，广州市十区新建商品住宅网上签约面积为47.46万平方米，同比减少0.5%，环比增加21.8%。8月份成交量不足50万平方米，最近几年里只有去年出现过。
●史上第二高价
8月份，广州市十区新建商品住宅网上签约均价为14234元/平方米，同比上升18.1%，环比上升7.7%。该均价为今年以来最高，广州史上第二高，仅次于去年12月份的14406元/平方米。
●35.33%
8月份，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区新建商品住宅合计网上签约16.77万平方米，占全市十区的35.33%。这是中心六区连续三个月成交占比不足30%之后，再度冲上三成大关。
8月之最
★成交量最大———花都区：12.75万平方米
8月份，广州十区新建商品住宅网签量最高的仍是花都区，其12.75万平方米的成交量占了全市十区的26.86%。
★成交均价最高———越秀区：30989元/平方米
8月份，广州十区新建商品住宅网签均价最高的仍是越秀区，继7月份之后，越秀区均价继续站上3万元/平方米大关，30989元/平方米的售价远高出第二位天河区一大截。
★降价最多的楼盘———金山谷花园四期：-8.4%
抽取2011年7月和2011年8月成交面积均大于4500平方米的17个典型楼盘的网上签约情况，房价环比下跌最多的是番禺区的金山谷花园四期，7月份的签约均价为13717元/平方米，8月份为12562元/平方米，下滑幅度为8.4%。
与银行贷款成本节节上升形成鲜明对照的，是一手住宅销售市场的步步滑落。在7月份成交量不足40万平方米的情况下，8月份成交略有改善，只是依然没能走出泥潭，47.46万平方米的成交量，只能继续冠以“惨淡”两字。
吊诡的是，地量成交，依然难阻房价攀升至今年新高。就算撇除中心六区成交占比有所提升这一因素，从实际来看，楼盘真正降价的热情也不足。如果这种情况持续，今年月均成交量会否向2008年的46.09万平方米靠拢，实在难说。
楼价同比又贵了700元/平方米
8月份，广州十区新建商品住宅价格再度冲破1.4万元/平方米大关，冲上了“史上第二高”的位置。什么“中心六区成交占比上升”、什么“结构性上涨”，都不能掩盖广州房价继续快速上升的事实，今年中心六区两三成的成交占比，是历年来最低的。一个月的成交价有偶然性，我们不看一个月，我们来看前八个月：今年1-8月份，广州新建商品住宅的均价是13302元/平方米；去年同期是多少？———12612元/平方米。比较之下，今年比去年上涨了5.47%，每平方米贵了近700元。如果广州房价很便宜，涨五六个百分点还在可承受范围，但广州去年的房价已经非常高了，再涨五六个百分点，很多买家都承受不起。
今年以来，广州很多楼盘都说有优惠、折扣、让利，实际上却往往是先提价再打折。这就导致优惠常常有，成交价格却一直往上走。刚开始，这种办法还比较好使，也吸引了部分买家入市，五六月份广州一手住宅成交略有起色。只是该手法用多了之后，对购买欲望的刺激大大下降，以致七八月份成交陷入低迷：8月份不足50万平方米、7月份不足40万平方米。
全年月均成交不足50万平方米？
8月份的低迷，是今年成交的一个缩影。今年1-8月份，广州月均成交面积为48.72万平方米。这样的成绩，只好于2008年同期的45.44万平方米、2010年的40.99万平方米。
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令人意想不到的是，去年前八个月需求被压抑之后，九十月份猛然爆发，两个月竟然共成交了237.53万平方米，占了全年的近四成。在此带动下，2010年月均成交得以上升至53.99万平方米。从目前来看，今年市场很难再现去年成交量突然爆发的盛况。最主要的原因，是今年的信贷环境完全不相同，去年10月份以来，加息、提高准备金率不断，现在房贷利率越来越高、难度越来越大、时间越来越长，银行不“放水”，成交大涨只能是镜花水月。如果接下来的几个月成交量继续惨淡，单月最多只能冲上五六十万平方米的量，再次向月均不足50万平方米的2008年靠拢，并非不可能的事。
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