通州楼市“假摔”变真跌？

降价、维权、假摔……通州楼市一如2010年疯涨时一样吸引着公众眼球。
2010年年初，在通州新城利好消息的带动下，通州房价涨到了2万元/平方米，部分项目曝出3万元/平方米的价格，一时间，通州成为高房价的代表，“城乡倒挂”由此而来。
如今，在限购、限贷甚至限价的压力下，通州房价开始一轮又一轮的降价。按照统计，目前通州房价跌幅已经超过20%，回到了2009年初的水平。
截至9月中旬，14000元/平方米的房价似乎成了开发商能够调整的底线。记者通过调查发现，就是这个底线，开发商依然不愿真正做到，而是通过“特惠”等方式吸引购房者。
与此同时，通州新城的利好让通州成为楼市泡沫重灾区之后，通州也因此缺乏吸引投资的动力。
降幅超过两成
2010年11月18日，北京通州楼盘京贸国际城（资料、论坛)以每平方米预售均价下调7000元领衔京城房价下调。2011年“金九”时，其均价再次下调6000元/平方米。
第一次调价并没有触动通州房价的多米诺骨牌，这一次，通州楼市早已拉开大范围降价大幕。
一直被认为楼市泡沫重灾区的通州，此轮降价始于7月。2011年7月底，房价飙升至2.5万元/平方米的珠江拉维小镇（资料、论坛)突然宣布推出特价房，南北通透的两居、三居现房，毛坯最低售价1.45万元/平方米，精装最低售价1.6万元/平方米。之前2.5万元/平方米的价格，坚守了近一年，却一套房子未出售。
8月6日，华业东方玫瑰（资料、论坛)推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为1.45万元/平方米。8月24日，润丰领尚为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价1.55万元/平方米，起价1.3万元/平方米。
9月4日，京贸国际城二期开盘在即，预计均价1.4万元~1.5万元/平方米。同天，京州世家也发布消息称，93~95平方米大两居特价房均价1.42万元/平方米。9月7日，被外界称为不会降价的金隅花石匠（资料、论坛)突然宣布，140平方米房源起价1.34万元/平方米，为南北通透现房。
统计数据显示，2011年1月份通州区域内商品住宅成交均价为22318元/平方米。到了2011年8月份，通州区域整体成交均价持续下跌至17861元/平方米。
相比年初，通州房价已下跌将近20%。“宏观政策压力之下，通州楼盘成交量急剧下降，开发商资金严重短缺，房价下调成为必然。”阳光100副总裁范小冲认为，当前通州合理房价应在14000元/平方米左右。
假摔正当其行
相比均价20%的降幅，5折抛售却是噱头而已。记者对曾经领涨通州房价的K2清水湾（资料、论坛)、北京ONE、月亮河公园、珠江拉维小镇、京贸国际城等楼盘进行的调查显示，珠江拉维小镇2009年9月开盘，从最初开盘的9000元左右/平方米，到2010年4月开盘的2.2万元左右/平方米，价格最高时的成交均价，集中在1.7万元~1.8万元/平方米。
通州地王项目润枫领尚从拟售均价2.5万元／平方米到项目起价1.3万元/平方米“五折甩卖”更是与实际不符合。据调查，润枫领尚项目17、18号楼中，售价1.3万元/平方米的房源仅有几套，主力房源的售价均在1.5万元/平方米到1.7万元/平方米之间，与此前成交的17947元/平方米的价格相比，降幅不足20%。
被外界认作通州房价推手的K2系列，尽管“门可罗雀”，却无任何降价迹象。“我们绝对不可能降价。”K2清水湾现场销售人员告诉记者。
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据北京房地产协会的统计数据显示，通州商品房签约率不足10%，其中很多楼盘签约率几乎为零。但开发商为何不愿意大张旗鼓降价呢？“开发商不是不愿意降价，对于他们来说，现在能够回笼资金尤为迫切。”温州商会北京副会长陈俊告诉记者，一方面大幅降价会引来退房、维权；另一方面，高利润预期诱惑很大，就看能够坚持多久。
华业东方玫瑰、京贸国际城就是因为降价引发业主维权。华业东方玫瑰8月中旬向老业主提出相应的赔付方案才勉强平息事端。京贸国际城在2010年底降价至1.98万元/平方米时，曾对前期高于2万元/平方米价格购房的业主实施差额返还。
此为困境，更多的则是诱惑。
2011年7月，北京首都开发控股（集团）有限公司在宋庄镇拿下两块住宅用地，与珠江拉维小镇地块相邻，楼面地价分别是7015元/平方米、7500元/平方米。如果加上每平方米建安成本5000元，商品房价格预计销售在12000元/平方米方可保本。
对比之下，通州很多在建和已建楼盘由于拿地较早，成本并不高。但在“价格攀比之下”，开发商也不愿意低价销售。比如，每平方米售价14000元的京州世家在2009年开盘时，每平方米价格仅为6000元，可见成本之低。珠江拉维小镇项目2008年1月拿地，楼面地价仅3097元/平方米。
通州前景堪忧
蝴蝶效应正从通州开始蔓延，恐慌气氛开始笼罩在开发商的头上。
一不愿具名的地产开发企业总经理告诉记者，通州楼市曾经领先北京房价井喷，现在不断出现降价必然会导致整个北京楼市成交的下降，同时也也会逼迫投资者继续离场。
更为忧虑的则是通州政府。“通州新城刚刚开始，楼市的萧条必然影响到通州未来的发展。”通州区政府一部门负责人私下表示了这种担忧。
曾经作为最早推出城铁的郊区通州，一度引领北京城郊发展。如今，或将折戟楼市。“大兴、房山和昌平等借力资金转移，正在高速发展，通州的优势正在消失。”上述通州区政府负责人表示。
这种压力显而易见。作为最早开通的八通线，需要1号线的复杂换乘，而且当初的轨道和车辆设计并没有追赶上暴涨式增长的人流量，八通线已经成为了北京最拥堵的一条地铁线之一，而现在开通的4号线、5号线等优势明显，不仅容量加大而且无需换乘。除此，大兴等城郊已经借助区域规划和交通升级，发展势头一如曾经的通州。
房地产市场的投资就是证明。
2011年8月31日成交的通州区永顺镇地块，起始价为4亿元，最终由珠江投资以4.06亿元成交，折合楼面价3987元/平方米，溢价率仅为1.5%。但同天成交的密云地块竞争则十分激烈，最终以1.84亿元成交，折合楼面价3681.47元/平方米，溢价率约为46%。
土地溢价率的高低反映了企业对于地块的热衷程度，更是反映了投资者对当地经济势态的认可。“通州土地市场的低迷，同样说明了开发商对通州楼市虚高的担忧。”范小冲表示。
根据北京市土地整理储备中心的数据显示，截至9月份，2011年通州区住宅土地成交仅6宗，整体楼面均价在5000元/平方米左右，此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面价。这样的趋势并没有好转的迹象。
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