北京房价行政管控手段再升级 开发商签停涨承诺

尽管从7月伊始，北京房价显现出了下行的趋势，但为了确保全年房价“稳中有降”目标的实现，北京市政府还是将行政管控房价的手段再次升级。
按照北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）的要求，从8月起，在商品住房开发项目申领预售许可证前，必须与住建委及其下属的市场稽查大队签署“不涨价承诺书”，否则将不予发放预售许可证；而一旦开发商“违背承诺”，房地产开发项目将被处以罚款及至吊销预售许可证的严厉处罚。
在此之前，北京市住建委一直通过预售价格方面对开发商施加影响，要求开发企业主动降低涨幅，从而达到控制全年房地产价格的作用。而在“金九银十”到来之际，尽管中秋小长假成交惨淡，但对于房价控涨已然成为政治目标的北京而言，动用什么手段来确保“稳中有降”的实现，或许都不意外。
“停涨”承诺
“不签承诺书，预售许可证是不可能被审批下来的。”9月13日，北京北部地区某在售楼盘的项目总经理向《中国经营报》记者反映。他所说的“承诺书”，即是承诺开盘后不涨价的“承诺书”。
记者从多位开发企业项目负责人处，均证实了这一情况的存在。承诺书须由预售许可证的申领企业与北京市住建委及其下属的市场稽查大队签署。按照通行规制，预售许可证的审核、批准工作由住建委市场处负责；而市场稽查大队主要针对房地产市场交易秩序进行监督，是住建系统中拥有执法权、处罚权的部门。
对于签署“承诺书”的事宜，北京市住建委官员不愿正面表态，他只是向记者强调，北京市政府十分重视房地产调控，为实现房价“稳中有降”的目标，保障本市房地产市场的平稳、健康发展，确保市场交易秩序的良好，北京市住建委从年初以来采取了一系列的措施，来达到这一目标。
多位开发企业项目负责人均向记者反映，北京市住建委及其下属的执法监察大队会定期召开房地产项目负责人的通气会，在这个通气会上，住建委和执法监察大队会向开发企业告知近一阶段政府对房地产调控的要求，以及对预售价格、产品结构的要求，并要求项目开发商配合政府，确定包括价格在内的预售策略。
“承诺书的方式已经执行一段时间了，承诺书的内容有几项：一是承诺维护市场交易秩序，不捂盘、不惜售、认真执行 一房一价 ；二是承诺保证市场交易价格平稳，按照批准的预售价格销售，不突击涨价。”前述北京北部地区的房地产项目总经理对记者说。
接受记者采访的其他项目负责人，也都证实了上述内容。“通常情况下，开发商是比较惧怕市场执法监察大队的，一旦被认定销售违规行为，最重可以开出吊销预售许可证的罚单。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋向记者表示。
全程干预
围绕预售价格“停涨”，包括富力、首创在内的房地产开发企业的项目负责人均向记者反映，住建委对于房地产开发、销售的全过程，从今年4月开始，已经展开了“全程干预”，“停涨承诺书”的“前置”，是这一系列干预手段的最终落地体现。
记者了解到，住建委对房地产市场的干预，基本围绕价格展开。首创置业一位不愿具名的项目负责人告诉记者，住建委从4月开始即通过不同方式知会开发企业，对于开发企业申报项目预售价格超出区域内在售项目预售均价10%的，一般不予批准预售许可。
“每个项目在申请预售许可的过程中，都要与住建委反复的沟通定价策略的问题，我们要猜住建委能够承受的价格上限，否则就申请不下来。”他透露，此后这种干预的范围逐步扩大，对于已开盘项目的后期，原则上不接受“涨价”的预售申请。
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同时，记者了解到，对于同期房地产项目的不同类型产品的销售进度与节奏安排，住建委也会提出自己的“意见”，“通常会要求同项目中较贵的产品先卖，便宜的后卖。”前述在售项目的负责人向记者表示。杨少锋认为，这一干预手段，主要是与其他同期在售的楼盘取得价格上的平衡，保证北京当期房价的总体平稳。
稳中有降
“不出意外，我认为今年北京房价稳中有降是没有太大问题的。”中国房地产学会会长陈国强（微博）向记者表示。
2011年，国务院要求地方政府依据当地人均可支配收入、经济增速发展目标和当地居民购房支付能力三项指标制定并公布本地区房地产调控以及房价涨幅的控制目标，在截止日到来前，北京市率先提出，通过深入落实中央政府房地产调控政策，实现2011年度房价“稳中有降”。迄今为止，北京也是唯一一个提出房价“稳中有降”的特大型城市。
“实际上现在住建委批准的拟预售价格，与成交价格相比，是高的；也就是说，实际成交价都会低于这个批准的拟预售价格，这个建委批准的价格，在业内被称为 面价 ，同时，公司还有一个核定出来的成本价，开发商在两个价之间取中，同时倒算出各种折扣，最终形成成交价。”一位一线房地产开发企业的销售负责人对记者说。所以他认为，即便只看数字，实际成交价较建委批准的“面价”，就已经是下调了的，反映在市场数据的反馈上，就已经是“降价”了。
与这种定价管理的方式一并，成交量的冰点的逼近，也确保“稳中有降”的实现。北京市住建委的数据显示，中秋小长假3天，北京商品住宅期房、现房、存量住房成交仅为407套，创下小长假以来的新低。在3个多月前的劳动节小长假，尽管调控政策严厉，3天假期北京楼市住宅成交的总量还高达1404套。而在往年，“五一”的成交量通常要低于九十两月假期的成交量。
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