房地产资金转向 开发商倍感压力

“游戏规则完全改变了。”中坤集团主席黄怒波对本报说。
因为要去冰岛巨资购地，他一时成为舆论焦点：他的助理说，三分钟里接了国内外数十家媒体的采访电话。
黄怒波的帝国准备延伸到欧洲，冰岛则是其下一步计划。某种程度上，他算是先行者，2004年之后，他就开始远离住宅开发，更多的投入度假和商业地产领域，当下，更多地产商愿意做跟他类似的事情。
前述他所指的“改变”是：开发商暴利时代已经过去了。
确实如此，中国房地产商正陷入某种困境，长期关注房地产资金走向的研究人员称，“大家都不愿意再往里面投钱了”，而去找其他的投资渠道。
现在，他们的主题词是：旅游景点、足球俱乐部、PE投资、网游、矿业开发……其中，单矿业，就集中了近200亿地产资金。
房地产业已为从事这个行业的人士所集体看空。极端的，已经有公司将“房地产开发”从经营范围里剥去。“市场完全成了行政化调控，很多开发商都在转型，现在是个重大的时点。”黄怒波称。
当然，对于这些相对管理粗放、利润丰沛的“政商”色彩浓厚的运营体，他们的逻辑似乎有迹可循。陕西矿业主称：“你买一块地，跟买一个矿的道理是一样的，需要‘搞定’的人，也基本上是一样的。至于专业性的差异，可以请专业的人员来解决。”
上述不愿意透露姓名的矿主，是较早的脱胎于房地产开发的转型者。
资金撤离
对于房地产资金转向，华远地产总裁任志强称：“那当然，钱总不能闲在那里吧！我不认为是房企出了什么问题，问题是他们无地可用，现在一线城市，像北京这样的城市，几乎没什么好地放出，挂牌的土地根本没人搭理。”
资金流向符合重力原理，总是流向吸引力最大的地方。国家发改委投资研究所研究员、中国投资协会会长张汉亚注意到了矿业的变化：“目前来看，买矿这类资源类的企业还是很有发展前景的。特别是新疆，对外来的投资者持比较欢迎的态度。”
转向矿业，成为房地产资金的一个热点。从去年到今年8月，已有近200亿地产资金进入矿业，而据本报不完全统计，截至目前，已有包括鼎立股份、大连控股、华茂股份等20多家地产公司在今年进入这一行业。
另一股力量冲向了“亏损大户”——足球。目前，地产资金介入足球的已有：河南建业、长春亚泰、杭州绿城、辽宁宏运、成都谢菲联、上海中邦等。
跳出圈外，却又与房地产藕断丝连的投资领域，还有院线：低调的世茂地产，到年底将拥有100块银幕，世茂股份首席财务官陈汝侠称：“未来五年世茂院线的银幕数量将超过500块，营业额将达到15亿元。”这些院线，附着于地产商建造的商业体，却又相对独立，属于地产投资之外的投资运营。
谈到电影时，今典集团董事长张宝全说：“今年我们公司在影院业务上投资30多亿元，推出1000块银幕。明年底，则会申报材料将影院业务上市。”
如果在5年前，无论是许荣茂，还是张宝全，最为关注的无疑是土地拍卖中心的“地块公告牌”，那里才是追逐博弈的核心所在，而现在他们对于房地产的注意力却开始有所分散。
也有极个别的地产公司介入了跨度比较大的另一个专业领域。上海地产企业华丽家族以5000万元取得海泰投资25%的股权，而海泰拥有多项国家级医药项目。华丽家族称，从去年开始，因为政策调控，我们慢慢地去接触一些别的行业。如果单做房地产的话，利润波动太大。我们又是一家不太大的房地产企业，所以要寻找合适的标的，不会进入资金量要求特别大的行业，譬如矿产。投资医药，是出于谨慎的投资原则，投资量也不大。毕竟面对的是一个新行业。
暴利终结
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阳光100副总裁范小冲称：“住宅正在回归民生，以前商品房暴利一去不返。除非地产商转型难度系数很高的商业综合体，否则难以生存，而转型商业成为一道巨大的门槛，中小地产商无法承受。”
比之数年前，在保障房建造真正舍得投资的城市仅厦门、南昌，但是现在，十二五期间兴建3000万套保障房的“硬指标”正在发酵。9月初，哈尔滨市委书记盖如垠祭出宏论：保障房必须是政府直接干，十二五期间，哈市政府大概得赔100亿元。这是至今为止，表态最为坚硬、决绝的地方政府。
这些被放弃的近百亿元土地出让金，事实上正演绎成房地产商的“逐客令”，在哈尔滨中心地段，商品房将无处容身。
盖如垠成了“第一个吃螃蟹的人”，然而保障房来势如虹，已然上升至“地方政绩”的高度，谁能说哈尔滨的“发狠”只是个案呢？
城乡建设部副部长齐骥在日前的一次会议上透露，对于保障房国务院给予了高度重视，今年以来国务院已经先后召开了两次专门会谈，由各省分管副省长参加9月份由中纪委监察部牵头，城乡建设部参与，将对“保障性安居工程的建设”，作为七项工作的重点之一进行专项的检查。
坚挺的房价，已然撼动。8月份，行业巨头万科销售额较上年同期下降12.6%，至人民币104.8亿元，这是其今年以来销售额首次较上年同期下降。进入9月，深圳万科连推4个楼盘项目入市，创下万科单月历史推盘纪录之最，为了抢占市场加速回笼资金，每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。
在万科发布的2011年上半年报告中道出了他们的担忧：核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。
表面上调控政策是导致这一系列变化的原因，更深的背景是：中国的高速城市化过程正在终结，而中国的一线城市首当其冲。中国社科院2010年发布的《宏观经济蓝皮书》指出：中国将在2013年左右(预计在2011-2016年之间)结束高速城市化过程。
上述课题负责人、中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉称，地产业已不再是“遍地是黄金”。一线城市的城市化程度已和首尔、香港相当。他们的高速城市化已提早在2013年前到来。开发商必然面临的是利润率走低和更加激烈的竞争。刘认为，2013年之后，房地产发展将逐步放缓。城市化水平已经很高的北京、上海、广州会更快地结束黄金期。开发商下沉到三、四线城市，但又同样面临着目前宏观调控的风险。他们必须努力地寻找新的盈利增长点，接受这个特定结果。
对于到三、四线发展房地产，并不是那么容易，任志强称：“中小地产商不敢轻易地到三、四线城市开疆拓土，通常没有过硬的人脉，他们不会冒然过去。”
大鳄忙于结构调整，而一些仅有几个项目的小开发商，则难免出局。今年以来，股权并购已成风气，北京中原统计数据显示，8月份，房地产企业并购在前7月已经创造数年新高的情况下，再次突破纪录，当月发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，创造了08年以来的交易记录。
首选矿业
5年前，地产牛市开端，各路产业资金杀入地产业，蔚然成风潮，而今熊市来临，地产资金又要往哪里去？
矿业成为首选。9月1日，大连控股称成立瑞丰矿业资源投资有限公司；8月16日，鼎立股份宣布靖西县金湖浩矿业有限公司51%股权；8月11日，华茂股份称拟出资4.5亿元成立矿业投资子公司；8月8日，西藏城投公告称收购西藏阿里地区日土县多玛结则茶卡盐湖矿区采矿权……
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据本报不完全统计，今年上半年已有20余家A股上市公司开始进入这一行业。一家地产上市公司高管对本报说，目前已经找到一个合适的多金属矿，主要以黄金为主，同时，在内蒙、江苏几个省的8个城市都在找适合的卖家。
转型矿业，标志着社会投资正在从土地资源延展向对基础资源的关注，毕竟资源行业的门槛高以及在未来所处的地位强势。
一位较早从房地产开发转型的陕西矿业公司业主，讲述了他从土地生意转向矿产的“淘金”过程，对于大开发商，由于土地储备充分，可以凭规模延续生命期，但对于只有几个项目的公司来说，越来越严的政策，大家必须考虑有出口。“现在有一种普遍的认识，矿产这种资源类行业会越来越好”。
对于矿业资源状况，他已然做过许多功课：过去的矿山无证开采很常见，经常十年八年办不齐证件，也照样开采，这种情景现在不再允许了。由于过去行业不规范，现在许多卖家的矿产资源都是证照不齐的，收购、参股，都不是那么简单的事情，如果跟地方政府的产业政策结合不好，再多的资金也进不来。
这位陕西矿企业主说，现在很少有企业去做一个新矿，“从头做，一个新矿要批12个文件，从投入到投产，中间至少要两三年的时间，回报周期太长，大部分都是先参股进来，对这个行业适应一段时间”。
有色金属矿成为最为现实的选择，这位先行者说：“现在地产资金投得比较多的都是小品种有色金属矿，进入门槛不至于太高，3-5个亿的资金就可以启动”。
“一开始是作为保障性投资来投的，因为小品种的矿产很少有亏损年景，如果整个行业不好，各大矿山都会缩量保价”，上述陕西矿业主说，“但慢慢进入到这个行业后发现，这两个行业其实有很大的互补性”。
这个互补性，得到了同业的认同，虽然这两个行业在外界看来很难联系到一起。一A股上市公司高管说，2010年，宏观调控之后，大部分开发商的利润率都在走低，开发矿业是为了找一个平衡利润的行业——同时两个行业的资金量级相当，矿业需要的资金量通常在数亿到十几亿，和开发商资金量级很吻合，如果投身到别的产业，譬如第三产业，跨越太大，资金度也不匹配。
“房地产和矿业两者之间的互补性很强，利润互补很强，以金矿为例，金矿的利润很稳定，买金矿的时候，谈价格的方式通常就是按储量、品位，现在的金价，几个参数做个估计，加上前期开采的情况，未来的不确定因素等给予折扣或溢价；而愿意卖金矿的人通常也是需要拿到现金的矿主。他们不想把家业做得更大了，或者要去享受生活等等个性因素，地产商和矿老板都各取所需。”他说。
他说：对于中小型开发商，每年的年报上的利润表现会有点跳跃，有项目开，就有利润。不开的时候，利润就低，做矿业可以弥补这个遗憾。
还有一些相似之处，则很难摆上台面。“这两个行业的投资环境几乎是相同的，人际社会关系比较接近，都要跟地方政府打交道，大家也都清楚，这两个行业其实都不是那种完全市场化的行业，不需要重新熟悉一个圈子，这一点非常重要”，前述陕西矿业主说。
尽管行之不易，但是矿产已经一步步走入众多投资的视野。今年采掘业前期投资增长非常快，增长也超过了房地产行业，“我们的发展对资源的需求越来越大，经济发展必须有资源。”张汉亚对本报说。
不过，房地产行业的未来走向也非全然悲观，国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良的预测是：维持在20%-50%的增速是可能的。
任志强对于未来走势，抱着观望态度：“房地产到底会怎么样还得看政策，要再这么严下去，肯定有人受不了。大型地产公司仍然在场，是因为他们土地储备充分，所以有地可用。而中小公司，现在拿不到好的土地，不少城市挂出的土地太差，没法做开发。”
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对于大型地产公司，虽然有分散资金的安排，但主要力量仍集中于房地产。但是，将资金从房地产撤出至其他行业，命运又将如何呢？
作为容纳了社会最巨量资金的领域，房地产的资金分流，正搅动着这些领域的格局。
恒大涉足足球仅短短一个赛季，球队即夺得了中甲冠军。恒大一位高管接受本报采访时表示，恒大做足球不是小视野，而是大格局，下一个赛季厂家要在球衣上做广告，起步价是1亿元。
黄怒波的投资亦是如此，只需卖掉旗下位于北京大钟寺的商业物业一小部分，就足够买冰岛项目了。
(本报记者宋尧邬琼对本文亦有贡献)
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