前8月广州一手住宅供不应求 十一难现降价潮

文/羊城晚报记者张秀钦
需求
9折、8.8折、8.5折……来电即减6.8万元、特惠直降16万元、轻点鼠标优惠30万元、诚意登记优惠60万元……“十一”将至，开发商使出浑身解数，如果不实地考察，只看各种信息，广州楼市会给人笋货遍地之感。
与之呼应的是，部分业内人士早早表明今年“十一”是买房的好时机：因为供应量大，竞争更激烈，开发商肯定会有更大幅度的优惠，让利空间或有10%甚至15%的幅度。
确实，今年“十一”，广州十区（以下所说的广州均指十区）一手住宅的可售货量有望达到4.8万套左右（详见表二，包含9、10月份），新增供应量不少。但今年前八个月，广州一手住宅吸纳率达1.1，供不应求情况明显。既然新货能卖得动，商家会否有10%-15%的让利尚且存有疑问，更莫说期望几万套新货便能撼动广州楼价。
困惑
低迷成交下的1.1吸纳率
据称，经纬房产日前要求研究部门的人深入到楼市各热点板块去调研，看看黄金月期间各板块的供应情况，并深入了解广州的购房实际需求。有关负责人表示，之前说信心比黄金更重要，现在是需求比黄金更重要。
无独有偶，今年销售势头依然凌厉的万科，日前也公布了一份针对北京家庭的入户抽样调查，结果显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户，“这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了”。
代理行、上市房企不约而同地对需求进行调查，主要原因在于高房价、限购等多重打压下，对需求萎缩的程度没有把握，这在广州就有很明显的体现。3、4月份，广州一手住宅成交只有三四十万平方米；直到5、6月份，成交才攀升至50万平方米以上；7、8月份再度跌至50万平方米以下。今年前八个月，广州一手住宅成交面积仅为389.74万平方米，平均下来，一个月不足50万平方米。
令人奇怪的是，这么低的成交量，广州前八个月一手住宅吸纳率竟然达到了1.1，成交量超过了新增供应量。而从2008-2010年，广州成交量超过新增供应量的只有2009年（详见表一）。深入分析，就会发现广州今年一手住宅供不应求的一个重要原因，就是新增供应量过少，前八个月的批准预售面积仅为354.84万平方米，比本已大幅减少的去年同期又少了60万平方米，下滑幅度为14.55%。
改变
黄金月等于前八个月五成
广州黄金月会有多少新货？1.4万套还是1.8万套？综合多个代理行及开发商的计划来看，今年“十一”黄金月广州新货预计为1.6万套左右，比不上2008年同期，也比不上2010年。只是对批准预售量只有33597套的今年前八个月来说，1.6万套几乎等于其五成。而这批新货，包含众多大户型单位，按照目前批准预售单位套均面积为120多平方米来计算，其面积将会接近200万平方米。只要市场不出现像去年10月份那样150多万平方米的疯狂成交，200万平方米足够缓解市场的供求。
再说，8月底，广州一手住宅在售余货为3.2万套，整个“十一”黄金月，广州一手住宅可售货量达到4.8万套左右。广州一年的成交量，也不过五六万套。
当然，市场供求趋于缓和，只是从整体上而言。正如合富辉煌市场研究部所指，各个区域的供求情况还是各不相同。具体到各个板块来看，预计“十一”期间，南沙、番禺（华南、市桥）及花都（西城、汽车城、新华老城区、花东）新货和存量都较多，出货压力较大。白云区的城西金沙洲、白云大道和同和三个板块虽然新货较多，但板块内存量供应有限，因此总体货量并不多。越秀、天河、海珠等核心区域，则会继续处于新货、存货都较少的缺货状态。
结局
“十一”难见大幅让利
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无论如何，1.6万套新货、4.8万套的可售货量，总会缓解供求矛盾，给市场销售带来压力。当新货云集，商家为争取更大的份额，必须在价格上作出一些让步。再说，建立在低供应量上的1.1的吸纳率，并不说明需求有多旺盛。更何况，广州一手住宅的吸纳率呈现越来越低的趋势：1-7月份，吸纳率为1.12，1-8月份，吸纳率降至1.10。具体到楼盘上，则更为明显。年初还常常听到的“日光”、“月光”之说，到了三季度基本绝迹；进入9月份，推新货楼盘消化率能达到五成已属不错。
因此，这个“十一”黄金月，优惠、折扣将会随处可见。可能让消费者感觉纠结的是，这些优惠缺乏“带头大哥”。
今年中秋小长假，有人认为是不错的销售节点。但记者咨询保利西海岸、万科金域蓝湾会否有特别优惠时，得到的一致答案是“没有”。甚至，即将到来的“十一”黄金周，两个楼盘也表示“没有特别的优惠”甚至“不会有优惠”，这是广州当下楼市的真实写照。在前八个月销售业绩一路飘红的情况下，像保利、万科这些房企，对“十一”销售的依赖程度有所下降。黄金月，对他们来说，远没有到背水一战、最后一博的程度，消费者想从他们身上得到大甜头，很难。
目前的楼市，缺乏“带头大哥”给予其他商家压力，消费者尝到的优惠甜头会很有限。即使我们能看到新的优惠幅度，我们能看到打着“30万元”、“60万元”巨幅优惠的楼盘，实质获利可能也不多，甚至还可能会买到比之前更贵的房子。这些打着巨幅优惠的楼盘，更多只是给消费者吹出一个有美丽色彩的泡沫：一些在售楼盘，先将价格提高，然后再来个9折、8折；一些全新楼盘，则先把吹风价吹上天，然后再来打折，跟当年广州一些房企的5折卖房有异曲同工之处。
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