房价下降是必然选择？多位地产大佬唱空楼市

花样年潘军：明年上半年是开发商的一道大坎


第一财经日报9月16日讯 处于行业深度调整中的开发商纷纷探寻不同的避险方式，这已经事关房地产企业的生死存亡。花样年集团总裁潘军预言：明年上半年将是开发商的一道大坎，或出现一轮不小的倒闭潮。
提前预判到这种变局的花样年开始战略转型，从完全单一的住宅开发向住宅开发、商业地产、养老地产和物业管理等综合性地产服务商转变。
2011年前8月，花样年销售金额已完成全年目标60亿元的78%。
商业地产撑起半壁江山
第一财经日报：针对目前的销售业绩，公司全年销售计划是否会进行调整？
潘军：我考虑过，但是要接受教训，要慎重考虑上调销售目标，但我们已经对完成目标有信心。从基本面来看，目前房地产行业主要是面临宏观调控，改善型住宅因购买人群的萎缩而面临巨大压力。实际上，花样年前几年就预判到，国家不会坐视房价上涨而不管，因此不断进行战略转型。
从数据来看，今年前8月公司累计实现合同销售约合人民币46.9亿元，同比增长158%，销售超预期主要得益于持续发力的城市综合体，其中城市综合体项目合同销售总额占8月销售额约63%，而今年下半年新推产品的80%集中在商用物业。
日报：你如何看待房地产企业整体的销售业绩？
潘军：限购对市场的影响超过限价，房地产企业整体销售形势越来越紧，今年下半年房企销售压力加大，市场集中度提高，开发商首要以跑量为主，现在市场上现金流回笼是关键，诸如万科[简介 最新动态]推出万套货源入市。
现在市场上刚需产品和商业卖得好，中高端产品将面临一轮挑战，8月份开发商销售业绩出现下降就是一个危险的信号，市场集中度向大开发商集中，中小企业资金面比较危险，产品结构越单一的项目，最容易出现问题，预计年底或明年元月初将会迎来第一轮倒闭潮，明年并购情况将会越来越多。
日报：花样年被认为是中小型民营房企转型商业地产的样本[最新消息 价格 户型 点评]，公司在这方面是如何计划的？
潘军：从2006年开始，花样年就把开发重心从单纯住宅转向城市综合体，以规避单一市场和产品结构带来的市场风险，当年花样年开始调整并提出了商业地产要占集团开发量30%的目标。到2008年花样年的金融产品、土地储备大约有30%至50%调整成为商业地产。花样年的策略是做高端住宅，并逐步增加商业地产的业务开发比例。在2006年设定的住宅与商业比例是7：3，在减少住宅，加大城市综合体等商业地产项目之后，目前业务比例已上升至5：5。
目前花样年的商业地产项目大多属于城市综合体。截至今年6月底，花样年城市综合体项目的销售收入占上半年整个合约销售收入的57%。
物业管理与开发并重
日报：在房地产市场处于低谷时，花样年却在8月份推出了股权激励计划，原因是什么？
潘军：花样年计划向管理层和员工推出7400万股的股票期权，占据公司股本总额的1.43%，这一比例已经超过万科的1.0004%，一方面是公司从长远发展计划着想，与管理层和员工共享公司发展成果，推动可持续发展，另一方面是因为受房地产市场调控影响，包括花样年在内的股票价格处于历史低位，推出股权激励恰逢其时。
日报：转型后的花样年，其核心竞争力表现在哪里？
回复该发言

潘军：以2010年起的调控为标志，中国房地产的黄金十年已过去，摆在更多房企面前的是去留问题。住宅在经历了十几年的快速发展后，消费者对产品的需求越来越高，而开发商面临的当务之急是增强自己的核心技术。
美国苹果公司的成功经验表明，企业的核心能力在于创新和满足强大的服务需求，我认为房地产行业的核心还是提供服务，很多地产商说押注商业地产，其实不是商业地产的机会，而是中国服务业有了机会，服务业将成为所有创业者的天堂。
花样年将把持续提升物业服务和商业运营能力，设定为公司面向未来的长期业务发展战略，这也将形成花样年在10年后的强大产业根基。目前，花样年在全国的顾问和直接管理的物业面积已经超过2000万平方米，明年将会成为中国最大的物业管理公司。公司计划未来业务构成中，服务将与开发平起平坐，各占半壁江山。
王健林：房价下降是必然选择

王健林在达沃斯论坛上

在今日夏季达沃斯论坛现场，大连万达集团董事长王健林就目前的房地产调控政策称，这是主动调控的结果，随着交易量的进一步下滑，降价是开发商的必然选择。同时，王健林表示限购的实质是为保障房建设换时间，不会是一个短期政策，而是一个中期政策。
在政府空前的房地产调控力度下，全国范围内的房地产成交价格和成交量都有下降，一线城市更是创新低，王健林对此表示，这是一个正常现象，是主动调控的结果。
“就是预期想要的嘛，随着交易量进一步下滑，降价肯定是必然选择。”王健林称。
对于目前房地产限购政策从一线城市扩展到二、三线城市，王健林认为，限购是为保障房建设换来时间，因此王健林估计限购不会是短期的，应该是一个中期政策。
附：访谈实录
网易财经：上半年多个房地产公司的业绩显示，成交价格、成交量都有下降，一线城市更是有创新低，您对这种现象怎么看，您觉得开发商会整体调整价格吗？
王健林：这是正常现象，这主动调控的结果，就是预期想要的嘛，交易量和价格下降，这是正好是调控所想要的结果。随着交易量进一步下滑，降价肯定是必然选择。
网易财经：必然的选择？
王健林：嗯，好。
网易财经：限购的政策，就是限购政策从一线城市扩展到二、三线城市。
王健林：限购是为保障房建设换来时间，所以我估计限购不会是短期的，应该是一个中期政策。（作者：张陵洋）
招商地产总经理：未来房子会逐渐出现过剩


每日经济新闻9月15日讯 自2010年4月以来，持续近一年半的楼市调控政策让房地产行业目前似乎走到了转折点。进入“金九银十”销售旺季，开发商纷纷开始降价促销，各种降价消息从市场各方传来。招商地产则成为业界首个发布服务品牌的开发商。9月10日，招商地产在深圳的果岭项目营销中心开放发布会上宣布：推出“到家”服务品牌，以提升产品服务体系。
在这之前，今年初刚刚升任为招商地产总经理的贺建亚接受了《每日经济新闻》记者专访，畅谈未来房地产行业发展方向以及招商地产发力商业地产的战略考虑。他指出，未来十年房地产行业会逐渐出现产品过剩，服务是未来十年房地产行业发展的根基。
“拼服务这一天一定会到来”
回复该发言

NBD：经过十年的发展，房地产企业界开始重谈服务这个概念，现在招商地产提出服务升级战略，并上升到一个子品牌的角度来看待，是出于何种考虑？仅仅是为了促销，还是长期的品牌建设？
贺建亚：说到服务，这是一个老生常谈的话题。房地产业并不是没有服务，有些企业的服务做得也是不错的。我想说的是，这次我们对服务体系的打造，创立这样一个服务品牌，都是基于公司长期的品牌塑造、战略以及公司核心竞争力的培养，不是一时的心血来潮。
过往的十年当中，大家可能对产品和服务的要求不是那么高，尤其在产品方面容易模仿，谁有一个产品大家都去做了。过去十年服务方面不能说没有，弄一个好的物业管理公司还是需要的，做得好一点的对卖楼有帮助，基本上是停留在这个想法上；另外，在销售服务上比较到位，例如：弄一个漂亮的卖场。基本上业内都只是停留在这个层面上来看服务。
好的产品和服务在未来的房地产业界将是一个根基所在。这些年我们对产品品质方面的要求一直比较高，未来会更高一些；从服务角度来看，房地产业界的服务与家电、汽车业的服务相比，还远未到位。
大家拼服务的这一天是必然要到来的，正像传统的银行一样，以前银行业竞争还不是很激烈的时候，大家去银行都是要排队的，现在的银行，大一点的客户，银行都是围着你转的。未来招商地产在服务领域的安排，是一个战略性的安排。为此，我们在这个方面投入的人力、财力以及规划打算都不是短期性的，是长期性的。
“未来房子会逐渐出现过剩”
NBD：商业地产是今年招商地产发展的一个重点，服务也会有一个大的提升，我想听听您对产品线和未来房地产发展趋势的看法？
贺建亚：对商业地产和住宅地产重心的局部调整，大家也看到了，住宅地产被控制得比较严厉，而商业地产未来发展的市场空间也比较大，大家都开始在这方面有所侧重。
作为招商地产来讲，我们在未来的布局上，有特点的商业地产是我们的塑造方向。
以前我们的产品比较复杂，一个小蛇口，什么样的产品都有，今后不会什么都去做的，会相对聚焦一两种真正适合未来发展方向的，而且是客户真正喜爱的一些东西。今年下半年到明年我们的商业地产发展战略将推出，方向会更明晰。
再往后面看，在未来的十年当中，产品的质量或性价比方面可能会引起客户更高的关注。未来房子不再是只涨不跌，大家彻夜排号买房的现象不会再出现，我认为逐渐会出现过剩。
从住宅产品角度讲，客户往往在换了一次房之后，对住宅空间或生活品质上会有更高的要求。所以公司的战略布局会往这个方面进行一些延伸和纵深。商业地产和住宅产品的进一步提升，在未来十年内这两方面的竞争都可能会更加激烈，都带来一个共性的要求，即服务。
“做房地产界的招商银行”
NBD：招商地产现在打造的服务体系，是传统的物业管理模式，还是一种片区服务的模式？跟万科、中海物业服务的相比，有什么特点？
贺建亚：招商地产的服务体系，就是把对客户的服务时间段分成售前、售中和售后。
现在房地产服务更多的是关注售前或者售中入伙这一段时间。其他的一段就不特别看重。在时间段上，我们是要全覆盖的，要做到位。招商地产有相应的计划，在客户入伙以后，利润结转后，每年都会对小区管理改造追加投入。有几家发展商能做到这样？今后我们要建立长期的基金和预算，从每年的利润中拨一笔钱出来，用于打造服务体系。之前，我们已经在这样做，未来我们希望做得更多更好。
我经常说，我要学做银行界的招商银行，在银行界招商银行不是最大的，发展不是最快的，但口碑是最好的，效率是最高的，屡次当选亚洲的最佳银行。所以，不是你大，你快，就能发展好，一定要深入人心。
回复该发言

过去十年，房地产公司谁跑得快，规模大，谁在市场嗓门大，喊得响，就相对瞩目。未来再往下发展的时候，不见得是说谁的嗓门大，谁跑得快，谁的规模大，就一定在品牌的凝聚力和号召力上深入人心。
未来靠什么东西，我觉得服务这东西是绕不过去的，而一个公司在产品和服务有重大缺陷的时候，不可能塑造一个好品牌。
反过来讲，如果我们的服务能做到像招商银行那样，我们就敢说公司服务提倡的“家在情在”就不是一个空的东西。过去十年，招商地产“家在情在”特点不是很突出，跟我们原来塑造的品牌主体构思是不一致的。
房地产界未来在服务方面，客户的要求会高很多，品牌建立的根基是口碑相传。招商地产的服务品牌对拉近消费者距离显得更加重要。招商地产不只是产品性价比好，只要把产品卖给你就行了，我们也想长期与客户建立互动关系，管理好客户的终身价值。招商地产跟招商银行一样，80%的资源都来自20%的长期老客户，招商地产同样有“二八原理”这样的思考，把“到家”这个服务品牌做得更加突出一些。（作者：胡廷鸿）
汤珈铖：不看好未来2年内地楼市 但无降价打算


观点地产网9月14日讯 9月14日，汤臣集团副主席及执行董事汤珈铖于股东会后表示，不看好未来两年内地楼市表现，称该集团由于受到内地调控政策的影响，上半年入账金额同比下降。
执行董事兼首席副总经理杨锦海则表示，集团下半年入账金额可达7.5亿元。另称，目前集团财务稳健，手头现金充足，负债比率为80%。同时集团项目没有降价打算，但并未透露平均销售单价。
土地方面，杨锦海表示，目前集团土地储备足够支持未来几年的发展，并称未来集团会主力发展上海及天津等城市项目。
汤臣表示，目前该集团与天津市政府合作发展综合体项目，包括住宅、酒店及办公楼，其中住宅项目占75%，而酒店及办公楼则占51%，预计项目将于2015年至2016年落成。（作者：李雯露）
潘石屹：种种数据说明 楼市鼎盛黄金时期已过去


房地产时报9月11日讯 楼市“金九”，刚开局就被泼无数冷水，市场将如何走？房价会不会出现拐点？越来越多的专家学者认为，楼市的黄金十年已经结束，最鼎盛的时期已经过去，如果还有炒房这个念头，那就得当心了。
一、房价看法
中国楼价和地价不能再涨了，再涨真的要出大问题。这已经不是业内人士的一个共识，也是一个社会心理了：开发商因为成本太高没法了，居民买不起了，市场就这样陷入僵死之局。要么引起价格体系的全面崩溃，要么引起物价暴涨导致社会经济危机。
著名的财经评论人和企业家朱大鸣认为，社会人为新划分两个阶层，一个是有房阶层，一个是无房阶层。中国居民财富一半以上都是以房产形式表现的，在这种情况下，很有可能让阶层更加固化，阻碍市场经济运行。
房地产是中国经济中的一部分，中国经济又是世界经济中的一部分，在土地供应限制，市场上钱很多的情况下很难控制房价，就房地产谈房地产，很容易犯“盲人摸象”的错误，要把房价的问题、房地产的问题放在整个中国经济、甚至全世界的经济中去考虑。
SOHO中国董事长潘石屹认为。
种种数据说明，房地产市场的黄金时期已经过去。
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀认为。
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大陆房地产行业的紧缩政策周期接近见底，未来12个月实体市场将步入最严峻的时期。住房平均售价将在目前水平上下跌10%～15%，一线城市的周边地区以及二线城市的房价受到的冲击更大。
花旗集团在日前一份报告中表示，市场未来一年将见底。
今年的楼市第三季度肯定会出现一个拐点，从中期角度来看，考虑到人民币的升值和货币发行的情况，未来三到五年房价整体应该还是处于一个上涨的通道。
北京联达四方地产经济公司董事长杨少锋认为。
以价换量，只能是说说，真正实施，目前暂时哪个开发商都不愿当“出头鸟”，毕竟所带来的风险远远大于实际收益。
仕一邦发布报告指出，看似房地产企业资金链出现问题，但他们的融资能力却一直在改变，实际上他们只是紧张而已，而断裂却从未出现，只是融资成本比以往更大了一些罢了。另外，中国的房地产开发商，依旧是看好房地产市场后市，他们不愿意贱卖优质资产，用低价来换取销售量的提高。相对于其他的方式来讲，降价其实是个很复杂的事情，处理不好也许对开发商就是致命的打击，降价的效果并不一定好。
二、政策反思
不少人猜测，限购是临时措施、短期措施，很快就会结束。受宏观经济形势的影响，政策甚至有可能转向。但是，回顾这一轮房地产调控，尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市，体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。
显然，如果调控不能达到预期的目标，限购政策恐怕不会放松。除了房价稳定的短期目标，调控的长期目标是推动住房制度深化改革。如果中长期制度改革跟不上，限购政策会继续持续下去，持续时间至少将达到1—2年。我认为，在目前这种情况下，对部分城市的投资投机型需求采取限购，是十分必要的，也应该继续执行下去。
中国房地产协会副会长朱中一表示
今年国内房地产市场，正在上演“猫捉老鼠”的游戏，政府是“猫”，开发商是“老鼠”，现在从一线城市追到了二三线城市，还未捉住。这些年宏观调控把“老鼠”训练精了，不容易捉住。
SOHO中国董事长潘石屹认为
有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。
住建部政策研究中心副主任王珏林表示。
种种迹象表明，9月底前各地发布限购政策的可能性很大。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌解释说，上一轮调控，是国务院直接下发限购城市的名单。这一轮，则是由住建部和地方相互协商来决定限购名单，由于地方政府是对房价控制负责，倾听地方政府的声音，比较合适。另外，此轮限购政策应该会体现差异性，会因为地区差异，呈现较大的不同。
参照住建部出台的5条限购标准，比如房价涨幅较高，上半年成交量同比增幅较高等，台州都不属于突出的城市。如果以台州作为限购的标准，未来有可能出台限购政策的城市将有40个左右，尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。
中原地产市场分析师张大伟表示。
三、买不买房
大城市楼市存在泡沫，二三线城市则问题不大，虽然中央政府对楼市透过政策工具令需求下降，但如放宽控制的话，楼市则会反弹，所以关键在于如何令泡沫不致扩大。
中国国民经济研究所所长樊纲表示。
每次调控出来之时，炒房者都欢欣雀跃，原因在于，政策在为他们制造波段，每一次压抑很久，最终要以更猛烈的报复性反弹为他们带来高额利润回报。正是基于此，我们以行政手段干预房地产市场价格问题，效果极差，甚至起到反作用掩盖了货币超发和银根地根双重垄断带来的真实问题。
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著名的财经评论人和企业家朱大鸣认为，从历次房地产调控来看，每次调控都为房地产市场带来了波浪式的上涨机会，这恰恰是波浪主义的信徒们所需要的模型一个投机者完美的试验场和厮杀地。
购房人是被自己吓死的。
博主蒋举表示，这几天，房地产门户网站以及平面媒体，都报道了“环北京楼市，限购前疯狂抢购”的文章，称周边二三线城市限购即将出台，购房人生怕买不到房子赶快出手，造成销售量大增的情况。这种抢购行为很荒唐，建议购房者别再因“吓唬”随意出手，很多“吓唬”是别人故意制造的。
四、保障市场
建设保障房是正确的、必须的措施，但限购等房地产调控措施只能实行一段时间，因为中国经济不可能长期通过抑制内需来发展。旨在打击房地产投机的调控措施与中国刺激内需的目标并不符合，调控政策到底需要持续到什么时候需要继续判断，但可以肯定是暂时性的。
中房集团理事长孟晓苏表示。（作者：张之花 佟继萍）
中房信执行总裁：房地产业十年黄金期已结束


东方早报9月1日讯 赢家通吃这一规则，正在房地产市场隐隐发力。
8月30日，中国房产信息集团董事、联席执行总裁丁祖昱在办公室接受早报记者专访时说：“今年的调控意味着十年的黄金发展期已经结束。以前房地产企业遍地开花，而现在是大企业为王的时代了。”研究机构的政策“风险”
刚刚开完会的丁祖昱一边敲着键盘，一边说，调控使企业不得不变得更加专业化。原先开发商可能不需要“专业”，但是现在专业不强，做不好房地产。所以，很多企业对研究、信息、资讯、前期营销等环节都越来越关注。
“不仅仅是一份报告那么简单了，要把这个解决方案全部讲得很到位，要给开发商解释清楚每一个细节问题。开发商会问很多为什么，比如为什么今天做小户型不做大户型，为什么是这样一个定位，为什么是这样的房型。还包括对未来的预判、风险，都必须考虑得很清楚。”
丁祖昱认为，现在没有标准答案了，只是根据区域的形势给出一个合适的解决方案。
一位不愿具名的分析师说，今年做房地产研究非常被动。政策不断出，环境在变，每次研究的核心观点都在变。年初的时候，因为严厉的调控认为市场很困难，但到了3月，市场表现还是很平稳，甚至是小幅上升。他说，研究人员今年上半年还犯了一个通病，就是低估了市场消化能力，低估了投资客。上半年已被限购的一线城市和重点二线城市量价表现还是同比上升，豪宅市场也不例外。
退出方式二选一
上半年的宏观调控，也推进了房地产行业整合的步伐。
在丁祖昱看来，这也意味着市场的集中度越来越高，中小规模企业将一步步退出市场。
据丁祖昱介绍，现在排名前十位的房地产企业市场集中度超过15%，而在三年前，这一比例仅为7%。未来这一数字还有上升空间。在美国，上世纪90年代初，龙头企业的市场占有率不到10%，到了2005年，前十位企业的市场占有率达30%。在香港，这一比例已超过50%。
丁祖昱认为，部分房企现在面临的是“主动退出”和“被动退出”的二选一。主动退出，就是开发完项目，清算之后不再开发。而被动退出，就是把手里的项目转让给大企业。近期在一级市场拿地的企业越来越少，通过二级市场拿项目的情况越来越多。
“大型房企也会分化”
丁祖昱同时提到，大型房企中也会出现分化，前十强企业会越来越强。
资金对于大企业而言并不是问题。丁祖昱指出，项目融资、股权融资、海外发债、海外私募、国内私募，都是可选项。
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但这并不意味着中小企业死得很快，大企业可以存活很久。丁祖昱说，在市场情况不太好的时候，小企业选择暂时不做投资，可以撑过一段时间。但如果是全国布局的龙头企业，战略线拉得太长，也许“粮票”就会突然告急。
此外，排名在二三十位的开发企业压力是最大的。这些开发商不能像小企业一样，轻而易举退出。在这些开发商中，全国化运作的开发商压力大，区域型开发商运作压力小。因为做不到一定规模，全国化运作成本很高。
丁祖昱认为，排名在二三十位的“大企业”的出路有两条，一条就是降价，价格比大型龙头房企的房子更加优惠。另外一条就是更专注自己的核心竞争力。规模和细分上只能二选一，做高端项目的开发商那就不要做很多项目。不能既要高端，又要规模。
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