成交淡静 量价齐跌 今年中秋楼市有点冷

据网易房产监控阳光家缘数据显示，9月10日-9月12日的中秋三天假期，广州全市十区二县一手住宅网签成交量为355套，不及去年9月20日-9月22日的中秋假期成交929套的一半，下滑幅度达61.8%。成交均价方面，今年中秋三天全市成交均价为11309元/平方米，同比去年中秋三日13831元/平方米的成交均价，下降了18.2%。
在成交区域上，中秋三日广州各区成交冷热不均的现象也较为明显。根据阳光家缘数据显示，全市十区在今年9月10日-9月12日三天的成交量仅为255套，相较于去年中秋三日787套的成交量，下降幅度竟达67.6%，大于全市下滑幅度。而该时段增城、从化两市成交量100套，同比仅下降29.6%。数据显示，今年中秋三日全市十区成交量的大幅下降拉低了全市的成交量成绩。
阳光家缘网签数据显示，中秋三日花都、南沙、番禺、黄埔、增城、从化等四区二县的成交量为271套，占全市成交量76.3%，其同比下降的幅度也小于中心六区。而“金九银十”首周仅萝岗、黄埔、花都、南沙四区的成交量就达869套，比上月同期增长了119%。在全市目前成交量趋冷的情况下，中心六区以外的部分区域楼市仍较为乐观。
例如往些年常是市中心区成交风向标的天河区，今年中秋期间市场就较为平淡。多个将有新推货楼盘目前在诚意登记中，筹备发售，包括天河豪景（资料、团购、论坛）、东方新世界（资料、团购、论坛）熹园、颐德公馆北区洋房、瑞安创逸（资料、团购、论坛）T2栋。其中，东方新世界三期熹园即将推出熹韵、熹景、熹明三栋单元，样板房即将开放，中秋期间现场人气较火爆，成为天河区关注度最高的楼盘。
而在节日营销较为积极的白云大道板块，该板块内的云山名都（资料、团购、论坛）、岭南新世界（资料、团购、论坛）、托斯卡纳、东湖映月等项目皆举行了应节活动，其他板块如金沙洲板块的金域蓝湾、御金沙和广州大道板块的香柏广场也有相应的节日暖场活动。而人气方面，主打刚需客户、户型较为紧凑实用且总价较低的项目人气普遍较旺，包括保利西海岸、金域蓝湾、岭南新世界和东湖映月等，其它楼盘大多人气一般。经纬行人士认为，中秋各楼盘仍以销售余货及为新货上市做宣传，折扣优惠较少，区域总体价格保持稳定，而金沙洲板块由于多个楼盘竞争激烈，价格已有所下调，其中以未推出市场的星汇金沙和在售的保利西海岸价格松动痕迹较明显。
经纬行分析人士表示，中秋期间，市场以消化余货和新货蓄客为主，真正开盘和加推的项目较少，且成交冷热不均。余货消化方面，多盘价格平稳，仅有少数楼盘推出一口价单位或是中秋折扣，但对项目人气和成交的促进作用不是非常大。新盘新货人气相对较好，为了聚拢人气以达到良好的蓄客效果，不少楼盘举行了中秋相关的应节活动。从报价来看，普遍定价较为谨慎，多是与前期持平或略高于前期产品价格；但若吹风价较高，则提前接受登记会有比较大的折扣优惠。从区域来看，天河区、白云区、南沙区和增城市的市场关注度较高，特别是南沙区，受近期南沙区的规划利好影响，人气火爆。
大部分楼盘现场冷清

回复该发言

尽管有部分楼盘成交喜人，但今年的中秋假期总的基调仍然是“冷”。假期三天，总的成交量相比去年出现大降。据某网站监控阳光家缘的数据显示，中秋假期广州十区两市总成交量仅为355套，同比去年降低了接近62％。而在这些成交中，花都、增城、南沙和番禺占据了绝大部分。而在节前被预计是最有可能充当主力的白云、海珠两区在成交上却表现平平。记者在假期踩盘时发现，除了大幅推行降价策略的少数新盘外，很多楼盘的销售中心都门可罗雀，场面非常冷清。记者了解到，除了价格的因素以外，楼盘中秋的“冷场”还包括了开发商销售策略以及产品等因素。
部分楼盘只看不卖
在过去的三天中秋假期当中，有不少楼盘在赶推新货冲击销售，但却也有不少楼盘在按兵不动静观其变。同属于番禺，与雅居乐大动作推盘不同，处于同一板块另一大盘却出现了“无货可售”的局面。该盘的销售人员告诉记者，现时已经没有多少新货放到市场上销售。“老板现在不急于卖楼，即使是在假期也没有推出新货，只是在处理上一期的尾货。”
记者发现，中秋成交的尴尬更多来自于开发商推货节奏的变化。特别是市中心区域，早在9月初就在海珠、天河已经出现了一波推货潮，有不少项目选择将重心集中在“十一”小黄金周。有项目负责人告诉记者，由于今年行情较冷，要完成年度任务基本不可能，只能将精力集中在几个关键的节点进行发力冲刺。“十一的行情相对会更好一些，中秋更多地用来储客，作国庆假期做准备。”记者了解到，在白云、天河不少预计在中秋将面市或者推新货的楼盘都选择了只进行诚意登记。如将推三期的东方新世界（资料、团购、论坛）以及推二期产品的君华香柏广场（资料、团购、论坛），这些都是较受市场关注的项目，都在中秋选择罢战，而预计推出时间都定在了九月底。其中东方新世界仍没推出样板房，而君华香柏广场即将推出的F、G两幢新货已于中秋假期开放样板间。
合拼产品难消化
限购仍是假期部分推盘楼盘销售的最大阻力。在近期供货量较大的几大板块，不少楼盘已经提前近一周通知客户看房，并做足了促销准备，但在中秋到访客户仍然寥寥。
在中秋当天，记者来到番禺某楼盘销售中心，现场只有五六台客。现场销售人员告诉记者，由于受到政策的限制，该盘大部分大面积单位都采用了“合并户型”的设计，也就是一套140多平方米的住宅由两个房产证构成。在限购的大环境下，很多客户都不能满足这样的要求。“很多客户都是改善型的买家，本身已经拥有一套房产，如果要买我们的单位就必须再增加一位名下没有物业的亲属，这样太难了。”
记者发现，在番禺和花都至少有两个品牌房企旗下的楼盘在最新推货中都包括了这种“合并户型”。统计数据显示，这两大楼盘在中秋假期的销售情况都不太理想。
广州周边地区聚人气


中秋三天假期，番禺、花都等外围区域成为支撑成交的重点板块。番禺、花都部分楼盘人气十足，车水马龙销售场面异常火爆。数据显示，包括花都、南沙、番禺在内的广州外围四区两市在中秋假期的成交量达到271套，占比全市成交总量超过76％。记者在踩盘时发现，尽管表面没有大的降价措施，但事实上，在番禺、花都两区有不少楼盘最终的成交价格相比于公示价格仍有很大程度的下调。而在中心城区，天河是中秋楼市表现得较为优秀的区域，尽管没有出现以往的蜂拥场面，但几大楼盘的销售现场也有相当的人气。有分析指出，今年中秋在不少楼盘选择储客等待“银十”，并没有出现过多的优惠促销，但部分楼盘的变相降价以及几个区域规划的利好是这些热点板块聚焦人气的主要动力。
回复该发言

据经纬行的统计数据显示，在中秋期间番禺区仅有雅居乐旗下的2个项目，剑桥郡和锦官城推出新货，其余项目均以余货销售为主。记者在假期首日曾到达位于番禺南村雅居乐剑桥郡（资料、团购、论坛），发现该盘主干道全部停满了来访车辆。有来看盘的买家告诉记者，早上十点前已经到达，出手的主要原因是由于价格相比之前标价已经有了大幅的下降。“之前我看中的楼盘标价超过17000元/平方米，但现在销售人员告诉我，如果是旧业主购买可以享受9折之后还有一次性付款97折，这样算下来也就是不到15000元/平方米。”记者了解到，除了旧业主购房优惠外，新客户在中秋假期购买该盘一样能享受95折后再加一次性付款97折优惠。而在此前剑桥郡推出的一期产品价格在15000元/平方米左右，而最低的一口价单位均价也不低于14000元/平方米。按照中秋期间的折后均价，基本与一期产品持平，有些单位甚至低于一期价格。在大幅优惠的前提之下，剑桥郡佰利山二期产品在中秋期间的销售不可谓不火热。据雅居乐公布的数据，佰利山二期在中秋假期开盘半日就成交350套，销售达到6亿元，消化率达到5成。
变相大幅降价的楼盘除了剑桥郡以外，还有南沙和花都的几大项目。记者了解到，位于南沙的龙光棕榈水岸（资料、团购、论坛）、时代南湾（资料、团购、论坛）两大项目在中秋假期均有较多优惠措施推出，除了现金优惠以外，还包括起码97折的折扣。而这两大项目在三天假期的销售也较为火爆。
此外，出现人潮的还包括花都的几个大盘。位于花都区山前大道的别墅盘美林湖在中秋前后的销售也有大幅提升，而低价也是主要的原因。据了解，该盘现时推出了310平方米－380平方米的特价联排别墅，最低价格仅在6800元/平方米，附带2800元/平方米的装修，并送全屋中央空调。此外，花都的富力金港城（资料、团购、论坛）也打出了“直减28888元”的优惠，而颐和山庄（资料、团购、论坛）也推出20套“一口价”单位，洋房均价6800元/平方米，最高优惠达到12万元。这几大楼盘在中秋期间在销售上都取得了不俗的成绩。
经纬行研究中心分析人士指出，中秋假期部分区域人气火爆的原因除了个别楼盘大幅变相降价以外，区域规划利好也是重要的原因之一。如天河区、白云区、南沙区和增城市的市场关注度较高。特别是南沙区，近期省级行政策中心的规划利好，对于聚拢人气有着重要的作用。
回复该发言