海航谜样地产布局背后： 圈地转手坐享其成

第一财经日报6月17日报道 在海航集团让人眼花缭乱的大收购迷局中，地产板块成为其至关重要的运作平台，资产收购、质押、融资等杠杆运作让人眼花缭乱，海航集团旗下的地产板块资产规模以平均每年翻番的速度急剧膨胀。
包括海航内部管理层在内的多位业界人士认为，与其说海航集团在搞地产开发，还不如说是搞资产运作，一系列动作的实质是赌中国的资产升值。
重圈地轻开发
海口国兴大道与五指山路交汇处，占地近300亩的海阔天空·国瑞城与海南省政府办公大楼、新海航大厦毗邻而立，傲视全城，被北京国瑞地产（下称“国瑞地产”）称为登陆海南的第一力作。
自2010年10月份开盘以来，国瑞城项目的住宅产品销售均价从11500元/平方米上涨到目前的15000元/平方米，让国瑞地产赚得盆满钵满。
这个号称由海航地产和国瑞地产联手打造的大型复合地产项目，基本是由国瑞地产独立开发完成，海航地产仅仅提供土地资源。而作为对价，国瑞地产要向海航返还每平方米楼面价3000元，这是双方早在2008年5月份就签署的合作条款。
以此折算，这相当于海航以800万元/亩的地价把土地出让给国瑞地产。海航内部人士向《第一财经日报》表示：“这个要价在楼房飞涨的今天看似不高，但当时海口房价依然低迷，海航的要价把很多前来合作的开发商都吓跑了。”
将手中的大量土地资源提供给专业地产商合作开发，然后坐享其成，这是海航发展地产业务的重要手法之一。
负责海航置业宣传的人士向本报表示，目前海航集团旗下的地产业务主要依托两大平台，即海航地产控股（集团）有限公司（下称“海航地产”）和海航置业控股（集团）有限公司（下称“海航置业”）。前者专注于海南本岛的房地产开发，而后者负责海南之外的房地产业务。
除“联姻”国瑞地产之外，海航置业在2008年还携手第一太平戴维斯成立北京海航太平物业管理有限公司。此后，海航置业于2010年3月又与佳兆业集团（01638.HK）结成战略联盟，并于当年5月6日与成都远鸿地产“联姻”，于2011年1月与保利集团签署战略合作协议。至此，海航置业在多个城市确立了合作开发伙伴。
“与专业开发商合作开发，既是海航的过人之举，也是迫于无奈，因为房地产开发并不是海航的强项。”海航地产有关人士说，虽然有自己的业务团队，但海航在地产开发、流程、产品设计及销售服务方面并没有万科、保利等专业。
以海航最感自豪的三亚海阔天空·铂爵公馆为例，2008年对外销售时起价就达到9万元/平方米，顶层甚至卖到14万元/平方米，这个价格至今在海南仍无人比肩。但海航地产内部人士透露，该项目2006年开发至今仍在销售，由于项目开发周期过长，这个占据三亚湾一线海景资源的高端项目，其经济效益不尽如人意。
根据海航集团内部的一份PPT资料，截至2010年3月，海航旗下地产主打品牌海航置业房地产开工面积为610万平方米，较上年增长201%；土地储备面积947万平方米，较上年增长130%。开工量占土地储备64%。
一个毫无争议的事实是，公众所能看到的由海航独立开发的成熟地产项目并不多见，即使在海南本地完成的地产项目也屈指可数。
豪赌资产升值
不是独立开发，而是购买圈占大量土地和物业，海航地产布局被认为是一场看不懂的迷局。但上述私募人士向本报表示：“其实并不复杂，海航发展地产业务不是主要依靠业绩提升，更多的是通过把握资本市场的节奏和资产泡沫的节奏来迅速做大资产规模，即依托并购和资本杠杆。”
海南内部人士透露，海航置业的主要管理层不是来自房地产领域专业人士，而是以资本运作高手为主，这在国内房地产开发企业中也极为罕见。
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多家券商研究报告认为，按照海航集团资产运作惯例，海航集团七大业务板块将各有一个上市公司平台。
有媒体援引海航集团内部人说法称：“像海航集团这样的企业，缺的不是钱而是资产，没有资产的海航是痛苦的，有资产就有了融资渠道。”
显然，海航置业的盈利模式与一般房地产开发企业不同。海航内部人士表示，海航之所以会成为海南的“地主”，除了地理因素外，最重要的原因是海航集团高层认为，土地、房地产远比现金保值，所以才会大量购买土地和物业。
有公开资料称，当年海航购入的海口大英山老机场土地2860亩价格是70万元/亩，而如今在国际旅游岛概念的一路热炒之下，这片土地价值早已今非昔比。
而大量土地资产储备，反过来又成为海航集团资本运作和支撑上市公司业绩的基石。
2010年12月，海南航空发布公告称，将受让海航集团旗下海南航鹏实业公司、海南国旭实业公司和海南国善实业公司3家地产项目公司位于海口市大英山新城市中心区核心地段的4幅土地，受让价格为24.65亿元。但由于没有房地产开发经营资质，此举一度受到质疑。
海南航空历年的公告显示，上市公司与集团之间每年都存在着大量的关联交易，主要为资产买卖，其中不乏物业地产类。
国泰君安分析师宋伟亚指出，海航系历史上一直以复杂而又频繁的资本运作和关联交易著称。海航集团现代服务业综合运营商的战略驱动，与各板块不同的业务、资产属性及不同阶段发展侧重等因素，频繁触发各业务领域和融资平台间的战略协作抑或是冲突。
最新的海航置业收购九龙山时的详式权益变动报告显示，截至2008年末、2009年末、2010年末，海航置业总资产分别为98.7亿元、188.5亿元和317亿元，近三年资产规模平均翻番增长。
上市私募人士称：“海航置业不断用大约20%的资本去控制别人100%的资产，然后进行托管经营，以100%的资产向银行或信托公司进行质押贷款，资金越滚越大，等到一次资产泡沫最大时就出手，把以前所有的窟窿都补回来，这是它迅速做大的原因。”
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