绿城集团陷资金围城 毛利达200%最终利润仅2%

策略错步？
然而在连续不断的资金链危机中，绿城仍然坚持着其剑走偏锋的风格。
今年的5月至7月三个月中，绿城新项目的去化率均在40%以下，远低于“最危急”的2008年同期数据。
“通常面对这种局面，房企大多采取降价促销，增加销售回款减轻压力。”上述开发商表示。但就在万科、雅居乐、恒大、龙湖等宣布降价促销的8月，绿城却坚持不降价。
绿城多位高管近日纷纷对外表示，不会对在售楼盘降价销售。就在2008年，被足球圈称为“斗士”的宋卫平还曾公开表示，“万科的降价是不负责任的”。
有熟悉宋卫平的开发商表示，在房地产开发方面，宋卫平“赌性十足”，他坚持开发高档楼盘，赌的不是销售额和利润，而是楼盘下面土地的巨幅升值。“他喜欢冒险，有血性，善用游资，在多次别的企业不敢尝试的冒险中取得了胜利。”
绿城的坚持还在于以杭州为中心进行聚焦开发，在整个市场份额中，浙江占据了绿城开发项目总量的近50%，浙江以外开发仅涉足了上海和长沙、青岛等地，但销售状况均不理想。而绿城坚持走高端楼盘路线，却在销售上干不过开发条件相同的其他开发商，与龙湖在大本营重庆降价相比，绿地却并没有在杭州降价。
宋卫平近日曾私下与员工交流：“我们开发的是高端楼盘，受限购影响比较大，即使降价也难起到实际效果，还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”
这一思路也被地产界形容为“九个锅盖盖十个锅”。因这个游戏而分崩离析的大有人在，当然成功者也有，比如恒大。
“每一次房地产市场的调整，都是对开发企业战略、财务、营销等经营能力的一次大考，综合能力出众的公司即使在市场不景气的时候也可以渡过难关，甚至获得扩张机会。”亚盛房产策略顾问谭剑伟表示，但中国房地产近20年的发展历程，没有在调整期到来时及时调整策略、弥补缺陷的公司大多难以成功，“侥幸逃脱市场惩罚的大多是受到政策的赦免。”
房企危城？
绿城也曾经历侥幸。
绿城的资金链问题，其实早在2008年底便已埋下了“伏笔”。
2008年绿城年报显示：绿城一年到期的短期负债，从当年年初的24.36亿元，激增至38.68亿元。而一年以上的长期贷款，更是从当年年初的43.68亿元，激增至73.85亿元。此外，绿城还有高达27.01亿元的高息收益债券。因多个房地产项目延期，为解决建设资金、开发成本及营运资金需求等，是绿城大量借债的原因。
为此，2009年5月，绿城还曾经历了一场“生死劫”，当时，如果绿城不能以8.5折价格回购一笔4亿美元高息债券，则高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人有可能要求绿城提前赎回债券。这一后果可能导致绿城资产被清算。
然而，这一“劫难”终因政府救市，房地产市场于2009年再攀高峰而安全渡过。
此后，绿城再现“孤胆”本色，投资上百亿元在多个城市抢下地王。至2011年6月底，绿城土地储备总用地面积达2400多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。
“绿城的扩张大多是和资本方合作的，特别是在北方一些城市，绿城的很多项目都是资本方的打工仔。”上述浙江房企负责人表示。
这也是宋卫平在2011年发掘的另外一个商业模式：替有地的人去做开发， “这将是我们2011年里获得的商业机会，这一块规模在两三年之内就会超过现有整个绿城的开发规模。”
绿城在公告中也曾指出，公司做代建就是想通过与外部机构的合作，在不增加公司负债的前提下通过提供服务来获取收益。按照绿城的目标，每年要增加50～100个代建项目。
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这期间的合作伙伴中就有海航集团。2010年11月25日，海航下属的西北海航置业有限公司和浙江嘉禾公司合作，以18亿元的代价竞拍到杭州88号地，其中浙江嘉禾为绿城房地产集团有限公司的下属公司。
据了解，2010年9月绿城集团就成立了绿城建设管理公司，专门用来拓展品牌输出和管理输出的业务。“每个代建项目的收益率约为7%，有些项目如果贴牌，还要另外附1%~2%的品牌管理费。”
“与海航的资本性扩张不同，绿城的代建性扩张是以增加成本为代价的，扣除成本后收益极低。”在谭剑伟看来，海航曾在成都等地通过并购拿地数万亩，而当地的合作房企无不是在市场压力和行政成本的双重考验下举步维艰，“一旦政策调整期拉长，采用绿城这样代建模式的房企很可能遭遇的是八面围城，自有领地被逐步蚕食。”
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