截至9月2日，北京市商品房存量突破11万套大关，而据亚豪机构统计，9月，北京有33个项目开盘，将超过今年以来历月的开盘项目量。一面是库存不断增加，一面是新盘陆续面市，同质化楼盘供应日益密集下，如何争取到有效客群，如何选择心仪的房子？北京楼市开始上演一场以公园地产资源为核心的楼市分化。
几大公园周边形成楼市“红区”
从8月成交状况来看，楼市分化态势明显，一方面同质化楼盘扎堆，竞争压力明显，不得不面临以价换量；另一方面拥有公园、教育等核心资源优势的楼盘风雨不动，价值持续积淀。
据亚豪机构统计，大兴区8月份新开的三个项目销售率仅14.6%。而通州更是房源积压严重，供应占全市比例3成，上半年成交仅占全市的6%，部分项目签约率甚至仅为个位数。因没有“过硬”的资源支撑，在这些同质化楼盘扎堆的区域，开发商用尽各种手段促销，也难以提升销量。
与此同时，公园周边的楼盘却呈现出“价值坚挺”的状态。以国家森林公园、朝阳公园为首的城市公园周边二手房价格持续稳涨。安居客二手房最新数据显示，国家森林公园区域9月均价34371元/平米，比8月上涨5.91%，其中澳林春天（资料、论坛)四期在调控压力最大的今年下半年，连续4个月上涨，目前均价已破4万，价值还在稳步上升。作为区域内生态资源最丰厚的润泽地产，其前期推出的产品城市别墅润泽庄园（资料、论坛)和香花公寓润泽悦溪（资料、论坛)，都曾创下销售奇迹。
同样，朝阳公园周边如观湖国际、棕榈泉等二手房的价格也是稳中有升。而毗邻红领巾公园的公园1872（资料、论坛)自6月份开盘以来，已经销售了总量的64%。邻近百望山森林公园的西山壹号院（资料、论坛)则创7月销售榜第二。
国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地产价值产生长远的影响，这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。
一线公园地产走向极致稀缺
随着土地资源不断被圈占，以国家森林公园、朝阳公园为代表的核心城市公园周边新盘已基本绝迹，目前在售公园新盘多位于房山地质风景区、密云水库之类的近郊生态区，这类公园地产虽然价值相对坚挺，但很难在享受生态资源的同时，坐拥城市便利。根据地缘特点，有业内人士将城市公园地产归纳为一线公园地产，其他则为二线公园地产，两者在居住价值上有很大差别。网上的调查数据显示，有89%的购房者更愿意购买位居城市核心公园周边的地产项目。
在9月新盘榜单中，除了润泽地产新推出的墅级华宅产品润泽公馆外，并无真正拥有核心资源的一线公园地产项目。据了解，润泽地产地块位于680万平米国家森林公园和57万平米郊野公园超大城市绿肺环抱中，同时，在社区内打造了48万平米生态公园，一年四季皆有美景，形成了名符其实的“润泽公园城”。专家表示，随着资源不断被抢占，一线公园地产会越来越稀少，而作为9月新盘中仅有的一线公园地产，润泽公馆的问世定会给低迷的楼市增添不少温度。
公园大盘9月入市演绎淡市热象
尽管楼市阴晴不定，但公园地产热度未曾削减。当新盘榜中唯一的一线公园大盘问世后，其所引起的社会热度证明了公园地产在楼市颠簸中依然稳固的价值地位。
8月6日，润泽公馆开始排号，购房者争相涌向售楼处，完全看不到一点“淡市”景象。有业内人士分析，润泽地产具备强大的生态资源优势，加上朝阳区实验小学润泽校区的教育地产优势，在双驾马车同时作用下，项目竞争优势十分明显。
中国人居环境委员会专家组组长开彦将公园地产分为两类：一类是借园，也就是地产项目本身并没有公园，而是与公园相邻；另一种是造园，就是实力开发商自己造园。
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