调控效果渐现 库存压力下“万保招金”齐降价

昨天，国家统计局发布8月70个大中城市楼市报告。报告显示，楼市调控政策累积至8月，效果非常明显。8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多，高达两成，占比已经达到了66%。而从同比来看，同比涨幅缩小的城市数量也达到了40个，新增城市同样高达两成。
而另有数据显示，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要13月左右消化。上市房企也各自出招自救：一方面万保招金等龙头企业齐降价；另一方面中小房企忙着脱地产化。
专家分析，随着宏观调控效果的显现，以及国内国际金融形势的发展，预计今年政府不会再出台更严厉的调控手段，而是重在落实目前的政策，楼市政策底隐约可见。
昨天，国家统计局发布8月70个大中城市楼市报告。数据显示：与上月相比，70个大中城市中，8月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。
数据显示已达调控目标
与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加15个，比例高达21%。宏观调控效果明显，8月份，70个大中城市中，已经有六成多城市房价环比下降或者已经止涨。同时，环比价格上涨的城市仅24个，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。
“环比数据说明国务院已实现今年楼市调控目标，房价回到正常合理水平和楼市回归理性状态指日可待。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示。
北京、上海、广州、深圳等一线城市自7月份全面止涨之后，8月份继续止涨，但价格也未下滑。
二手成交降至低谷
二手房价格变化趋势与一手基本一致。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有26个，持平的有17个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个。与去年同月相比，同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个。
在成交方面，根据中原地产统计，8月份六大城市的二手住宅成交量合计约300万平方米，环比上月回落14%，是近14个月（除春节外）以来的最低值。
自6月以来，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的郊区陆续出现一二手楼倒挂的现象。“一二手房价格的倒挂致使二手房有价无市。”中原集团研究中心高级经理瞿安新预计未来价格下行的压力将进一步加大。
楼市.库存
14城市库存需13个月消化
统计显示，随着市场观望情况增厚，以及大量新货入市，房屋库存进一步攀升。其中，北京、广州、杭州等14个主要城市目前库存消化平均时间上升到13个月。
根据北京高华证券分析师王逸监测，从过去12个月滚动销售面积计算，其追踪的14个主要城市库存平均消化时间已经上升到12.6月。而在9月初，该指标为12.3个月。如果将今年年初至今的销售面积折算后，库存月数更是高达14.5个月。其中，北京、深圳、东莞、杭州等库存月数都在12个月以上。上海、广州、南京等介于6~12个月之间。
据Wind数据统计，今年上半年，A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科、保利、金地和招商四大巨头2011年二季度的存货分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元和444.70亿元，同比增长53.65%、48.48%、33.57%和34.56%。
楼市.出路
中小房企忙脱产转型不含糊
数据显示，有超过30%的中小上市房企开始寻矿自救，10家上市公司忙剥离房地产业务。高新发展更是将整个房地产业务都扔给了大股东，自己做起了钾肥生意。
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而统计显示，约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。今年4月份，中天城投设立新的控股公司，专门并购贵州的煤炭、矿业企业。9月6日，华业地产发布公告称，公司拟出资5400万元收购陕西盛安矿业90%股权。
还有中小房企“脱产”意志坚决，在股票名称中，都不愿有房地产的影子。8月26日，中弘地产宣布，根据业务发展需要，将其名称变更为“中弘股份”，而此前该公司斥资6000万元将仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权收至麾下。
另外，还有10家上市公司在今年相继剥离房地产业务。其中，还包括央企巨头中国建筑。
楼市.价格
万保招金
试探降价投石问路
日前央行发布的第三季度储户调查报告显示，居民购房意愿从今年一季度开始呈现下降趋势。
“在这种形势下，预计年底前成交量很难回升，甚至有可能再创新低。” “链家地产”首席分析师张月表示，房价仍有进一步下降空间。
数据显示，万保招金A股地产四大金刚楼盘都有不同程度降价。有业内分析认为，在目前环境下，龙头企业多为试探性降价，大面积“真摔”还要等待。
开发商开始“以价换量”
根据长江证券苏雪晶提供的数据，8月份一线上市房企在一线城市以价换量战略升级。其中万科在北京、上海和广州共有8个楼盘价格环比下降。在北京昌平的金域家园8月份成交均价为22872元，环比下降了2.79%。房山半岛家园只有16634元，环比降了4.25%。而在上海的莲花河畔景苑，万科8月份销售均价为24802元，同7月份相比下降了7.07%。央企巨头保利地产在上述三大城市也有6个楼盘出现均价下降，其中，保利在上海松江的保利西子湾城，8月份成交均价环比萎缩了11.36%。
不过，有业内人士表示，从目前情况来看，国家房地产调控政策不会放松，开发商销售面临较大挑战，特别是上市公司还有业绩的压力。“因此，以价换量是大势所趋。但从公开资料看，这些大的开发商均价下降多为试探性降价。”一位上市房企工作人员告诉记者。
中投证券李少明也指出，随着“金九银十”传统旺季的到来，近期开发商推盘量整体放大，但由于实际降价幅度有限，楼市观望情绪浓厚。加上库存压力不断上升，信贷紧缩等负面因素叠加，“从供需角度看，开发商需要以价换量来保证正常运转，未来楼市实际降价将更为显现。”李少明认为。
现状
一二手同比增幅均处高位
广州8月同比涨幅仍高达7%
相对来说，价格同比涨幅依旧较高。70个大中城市中，同比涨幅超过5%的城市有25个，同比涨幅超过7%的有南昌、乌鲁木齐、长沙、石家庄、秦皇岛、岳阳、丹东、广州、兰州共9个，其中广州为7.1%，是鲜有的一线城市。
但8月份，70个大中城市中，同比涨幅回落的城市有40个，环比增加14个。
二手方面，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个。同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个。8月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。
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