不要预期房价永远上涨 专家聚首深圳热议房产

专家聚首深圳热议房地产业 “不要预期房价永远上涨”
9月17日，中欧国际工商学院在深圳华侨城洲际酒店举办第二届“中国房地产业高峰论坛”。论坛主要围绕当前形势下房地产行业的发展前景展开了热烈讨论。
企业参建保障房三种模式
广东省房地产行业协会会长蔡穗声主持了主题为“天量保障房的市场参与”的分论坛。关于怎么建立一个机制来鼓励开发商参与保障房建设的问题，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示应该先将保障房分类，主要可分为产权式和租赁式。
保障性住房还是应该以租赁保障为主，若地方政府在建立租赁式保障房时财政困难，建议由中央政府发债解决资金问题。
万科集团执行副总裁肖莉认为，保障房有资金、土地上的难点，万科在保障房上更多的体现是社会责任。房地产建设依赖土地政策，若保障房增加，商品房必将数量减少，进而影响地方财政。而单位集资房增加，又与保障房政策不匹配。
在企业参与保障房建设上，她提出了三种模式，认为企业代建则无资金压力，配建则可通过商品房获得回报，唯独开发可能会带来工期问题、资金回笼问题和财务风险问题。保障房核心目标还是让居者有其屋。她提出有限共有产权的概念，把政府、开发商、住户、投资机构都捆绑在一起。
商业地产正处转型期
北京万通投资控股股份有限公司董事长、中欧校友冯仑认为，目前中国的商业地产正处于一个转型的初期，大部分公司从住宅转型到商用地产，多数采取过渡性模式。他表示，所谓挑战，就是地产企业能不能坚持7到10年以上的时间，最终转型为一个像美国模式一样非常成熟的商用不动产的企业。
中欧国际工商学院访问教授、哈佛商学院管理实践学教授Nabil N．El－Hage分析了中国房地产泡沫论。他认为，所谓的“泡沫论”是一些研究者对数据的误读。他认为，无论是房价－租金之间的比率，还是房价－收入之间的比率，都不支持“中国房地产泡沫论”。一些市场可能处于过热状态，但更多的是由基本需求变化驱动的，当此类需求的增长速度逐渐减缓时，价格的上涨趋势也将随之减缓。同时，中国政府采取了收紧放贷标准的措施，禁止国企投资房地产，提高储备金要求。因此市场不应该预期价格会永远上涨。

投资REITS靠谱
在“房地产融资困局突破”的分论坛上，中欧国际工商学院金融学与会计学教授、副教务长兼在职金融MBA主任赵欣舸以非常诙谐的语言分析得出“投资黄金不靠谱，投资房地产不靠谱，投资REITS（房地产投资信托基金）靠谱”的结论。他认为，保障房与商品房分开处理，政府从监管、调控的角度会更清晰。他个人希望如果发展REITS是低门槛的、低交易成本的，能够让广大人民群众分享房地产收益，对于政府政策的选择和广大人民的获利都是有帮助的。
商业地产有机会
在“商业地产的机遇与挑战”的分论坛上，罗兰贝格管理咨询有限公司合伙人、大中华区副总裁王荣认为，房地产公司做商业地产遇到的最大困惑，第一是资金，其次是关于综合体能否成功的担忧，商业业态是否有竞争力。他提到，对于房地产开发而言有三条道路：第一条是顺应这个热潮；第二条是仍然专注于做住宅地产；第三条是不做商业地产和住宅地产，转型到另外一个层面，例如社区类的。
合和商业地产集团董事长席文官认为，从住宅地产开发商进入到商业地产领域，最起码存在三个壁垒或者三个瓶颈。第一个是资金壁垒；第二个是专业壁垒；第三个是竞争壁垒。
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盈石资产管理有限公司执行董事周亮认为，商业运营是属于零售服务业，和房地产行业是两个概念，是在做零售服务业的运营。跟中国其他行业一样，市场很大，不论开发企业的规模大还是小，可以大胆地往前迈步子去尝试一下，但并不代表没有风险。
中欧国际工商学院访问教授、哈佛商学院财金管理实践学教授认为，在防止泡沫方面，人才最重要；其次是资产的可用性和资产的配置；最后是政府的作用。如果从住宅房地产转向商业房地产，要明确此刻房地产市场位于周期的哪个环节，政府又在鼓励企业往哪个方向走。
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