海景房逆势布展价难降 业内呼吁投资需谨慎

进入9月，海景房销售和国内不少新房、二手房市场一样并未迎来传统上的“金九”。但是，海景房因其独特的区位优势和消费群体，开发商对海景房的预期普遍看好，其价格也未出现松动，甚至有进一步上涨势头。对此，业内人士认为，尽管海景房价格上升对全国楼市调控影响有限，但是要警惕上涨过快势头对海景房所在地的普通商品房影响，同时普通投资者购买海景房也要谨慎。
海景房逆势布展市场观望情绪浓
今年以来，在楼市“限购”、“限价”等一系列楼市调控新政影响下，房地产市场进入了冷静期，不少房产商放弃了往年大张旗鼓的宣传造势。然而，记者发现海景房宣传相比普通住宅却要好很多。近日，在山西大同、朔州、太原举办的三场房展会吸引了来自广西、山东、海南等地的海景房开发商，不少参展商反映海景房市场观望情绪也较浓。
山西三晋会展服务有限公司市场总监张祺锋认为，今年秋季举办的房展会与春展相比规模要小。他分析称这主要是受楼市“限购”等政策的影响。近来国家对房地产的调控力度逐步在加大，二三线城市也开始在限购，一些小的开发商都持观望态度，参展积极性降低。
在房展会记者看到，多家海景房开发商打出投资、养老牌，卖力营销。但是，许多开发商反映今年全国各 地 房 展 基 本 都 是 “ 问 得 多 买 的少”。许多参展商普遍认为，在楼市调控下，今年海景房市场观望情绪比较浓。山东威海一家海景房置业顾问臧玉良说，从目前市场来看，购买者多是度假休闲和晚年养老，也有少数人用于投资。这几年，消费者选购海景房已日趋理性，尤其是今年全国各地都出台了限购等一系列房地产调控措施，所以海景房销量相比往年减少很多。山东龙口一家房产商告诉记者，今年该公司海景房销售只有去年同期的一半。
此外，记者发现拥有一套海景房已由普遍商品变为一种“奢侈品”，由于其价格一路高涨，海景房的购房群体已发生实质性变化。太原市民郝瑞玲说，三年前，广西北海的海景房平均价格只有1000多元，但现如今已经涨到了近5000元。买一套海景房已非普通百姓所能承受。加上当前楼市调控政策频出，部分潜在消费群体希望海景房价格出现松动再出手。
未来价格或将坚挺也需防范下跌风险
由于海景房稀缺性和购买群体的独特性，以及许多海景房开发商资金链条相对宽松，使得海景房在本轮房地产调控中价格很难降下来。但有专家也表示，目前海景房总体供给不少，也暗藏下跌风险。
从海景房需求群体看，现在多为一线城市、山西、内蒙等中西部地区有经济实力的购买群体，购买群体日渐显示出独特性。山东龙口的海景房销售员表示，山东龙口的海景房价格上涨明显快于普通商品房，去年至今一普通商品房每平方米上涨了三百，而海景房则上涨近千元。以往海景房都是东北人用于改善居住环境者居多，但是经过几年价格上涨后，有经济实力消费者成为购房主力。因此，海景房不发愁没人买。
记者发现，尽管今年的海景房总体销量较往年降幅较大，但是开发商并不担心由此造成资金链紧张。太原市一位房地产代理公司负责人刘女士表示，在售海景房的开发商有不少都是先期拿地，且近几年海景房的火爆销售已经让他们积累了丰厚利润，所以短期的滞销不会有太大影响。
记者采访许多海景房开发商，他们都表示看好海景房未来预期。广西北海的一位置业顾问告诉记者，尽管国家出台了楼市调控政策，但是对于海景房影响远不如普通商品住宅。她说，尽管银行对于首套房贷比例提高，贷款利息不断升高，但购买海景房多是有经济实力的人，所以这方面的影响不大。
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山西房地产协会会长袁纶华认为，当前海景房大规模、大力度的宣传，从侧面反映出海景房供给较大，不排除有的海景房存在下跌可能，需要警惕海景房投资所暗藏的风险。中原地产研究中心经理瞿安新认为，目前还是有不少人将海景房作为投资，投资在任何时候均有风险，如果海景房价格出现逆转将对普通投资者打击非常大。
海景房无伤楼市调控大局购买需谨慎
记者发现，在广西、山东等城市的海景房涨幅明显高于当地的普通商品房，加上开发商普遍看好未来走向，有人担忧海景房会助推全国整体房价，影响楼市调控效果。
袁纶华认为，海景房属于特殊房屋，其主要集中在沿海的一些城市，相比全国住房数量非常小。海景房价格如果出现大幅度上涨不会影响楼市调控效果。瞿安心认为，目前执行楼市“限购”的前40城市商品房住宅的成交金额占到了全国总成交金额约六成，所以海景房对楼市调控影响非常小。但是，他提醒需注意海景房会推高其所在地普通商品房的价格。
袁纶华认为，目前高收入群体成为海景房消费的主力军，所以对待海景房的要区别于普通商品房，他认为对于海景房这类高档住房需要通过收取高物业费、高税收和不提供购房贷款等措施，收取这部分资金可以补足低收入住房家庭的经适房、保障房的建设。
此外，业内人士认为，一般家庭购买海景房养老、投资要谨慎。山东一家房展公司的置业顾问韩福明告诉记者，海景房有一线和二线之分，一线是指建在海岸线上，能够直接看海的房子。据了解，像这样的海景房风景虽美但气候潮湿，更适宜短期度假。而且一线和二线海景房价格也有不小差别，以山东龙口的一处海景房为例，一线海景房价格为每平方米4500至5000元，二线海景房则每平方米3800元左右。
山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，购买海景房时不要盲目跟风，看房就交钱则更不可取。一定要实地调研，否则“有苦说不出”。购房者除了要考察水电暖和周边商业医疗等配套外，也要考虑房屋将来能否租赁或转手。
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