贷款服务成房屋中介涨价噱头

毛女士最近看上了位于后沙峪香花畦小区的一套两居室，约100平方米，单价1.6万元，总价在160万元左右。毛女士手里有100万左右的现金。作为首次购房，她希望能首付一部分，再贷一部分款，两年内付清。
不过，当她来到香花畦小区附近的鑫尊地产询问时，客户经理告诉她，您如果是全款购房，中介费为2%。如果是贷款购房，中介费为2.2%。
“现在的购房中介费不是统一为2%吗，为何全款贷款还有‘双重标准’？”毛女士心中感到疑惑。如果贷款买房，她还要多交3200元的中介费。
8月31日开始执行的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中要求，500万元以下的房屋交易，中介费由2.5%下降到2%。《通知》中指出，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%，即中介费可为购房款的2.2%。
《通知》执行已近3周，记者走访了不同区域的10家中介机构后发现，执行中介费收取“双重标准”的中介机构并不在少数，而“贷款服务”则成了他们上调中介费率的公开理由。
中介为“特别复杂”注解
昨日，记者走访了麦田地产富贵园店、链家地产苏州桥店、我爱我家紫金庄园店、中天置地人大旗舰店、中原地产万柳店、和顺万家小南庄店、房屋公园碧水云天店、恒世达房地产万柳中路店、鑫尊地产后沙峪店、美联地产杨林大道店，以购房人的名义，咨询了购房中介费的收取情况。
其中，链家地产、中原地产、中天置地均按购房款的2%收取中介费，房屋公园、麦田地产、鑫尊地产、美联地产按2.2%收取，和顺万家中介费率为2.5%，恒世达房地产则为3%，我爱我家称中介费根据服务的复杂程度来定，最高不超过2.2%。
半个月前，一些表示中介费有可能上浮的房屋中介称，“上浮因素有很多，得看具体的情况。”而现在，当记者询问为何要按2.2%收取中介费时，中介们的普遍回答是，“贷款的手续要更为复杂一些，如果全款购房就按2%来收。”也有中介称，“中介费都是小钱，您看好了房子，咱们再具体谈。”
记者随即采访了10位购房人，8位表示自己是贷款买房，在崇文门东花市大街的一家中介门店门口，来看房的陈女士表示，“全款买房的人，也不会在乎多交一点中介费。而现在大多数人可不都是贷款买房吗？”
许先生谈到自己以前买房的经历时说：“中介开始总会好言相劝，嘴上说等你看好房再谈具体的收费，但是遇到一些紧俏的房子，等你看好了，非买不可的时候，他们提出额外收费要求，你又着急买，往往就只好‘忍’了。”
一些熟悉中介市场的业内人士则表示，在中介费率为2.5%的时候，并没有大规模地出现“全款买房”、“贷款买房”中介费双重标准的现象。
房地产市场研究人员张先生则表示，“特别复杂”是个模糊概念，有很多因素都可以称之为复杂，而“贷款服务”是一项很普遍的服务，把“贷款服务”视作特别复杂，对中介收费是有利的。而“特别复杂”的解释权，目前看来被中介掌握了。
新政未提及特别服务明细
在采访中，当记者询问中介机构的客户经理，中介费率为2.2%是按何规定执行时，对方表示，新政策中允许中介费率适当上调，最高不超过2.2%。
8月31日开始执行的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中规定，收费标准可以下调，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。不过，《通知》中并没有对“特别复杂的住宅买卖经纪服务”做出明确解释。
回复该发言

而在同时颁布的《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》中，关于中介机构“住宅买卖经纪服务项目、服务内容”有如下具体说明，包括房地产信息服务：如发布信息、提供买卖行情；实地看房服务；代拟买卖合同服务：协助签订合同、网上签约等等。但说明中未明确“贷款服务”是否为中介服务应该囊括的范畴。
房地产律师关键认为，如果政策没有对服务明细做出具体的说明，而任由市场自动调节，那么出于利益考量，中介机构收费以“解读不同”为名，出现双重标准的情况就并不奇怪了。
根据几家中介机构提供的购房贷款流程，一般来说购房贷款要经历申请贷款、银行审核、签订借款合同和到产权部门办理贷款担保手续等阶段。不少有过买房经历的人称，“贷款”并非直接过户，涉及多次合同的签订，是要复杂一些，不过也应是中介机构的服务范畴。
有几家中介的客户经理则表示，中介费率在2.5%的时候，也曾可上浮到2.8%，只是2.5%的费率已经较高，所以才没有大规模地出现“双重标准”。
除了佣金上浮之外，在记者走访的10家中介机构中，有3家分别表示要收代书费、过户费和其他服务收费。如果不是记者主动询问“是否还有其他收费”，客户经理们在整个服务过程中均未主动透露这些收费项目。
北京市发改委价格举报热线12358的服务人员表示，如果发现市场上有违规收费的情况，可通过价格举报热线举报，对于有疑问的收费，也可一并咨询。
记者手记
“劣币法则”恐再启动
16世纪，英国造币机构负责人格雷欣发现，消费者总爱保留储存成色高的货币，使用成色低的货币进行市场交易，从而造成了劣币驱除良币的现象。原因是，人们普遍认为，既然能用成色低的货币来交易，何不把成色高的货币保留下来，免得将其“贬值”使用了。
同理，在房屋中介服务市场上，中介们对于“货币的成色”也有着不同的解读，有的中介以房款2%的中介费提供更多的服务，而有的中介则觉得2%的中介费只能提供更少的服务，如果要增加服务项目，必须上调中介费。长此以往，恐怕以较低费率提供更多服务的“实诚”中介们，会慢慢向以较高费率提供更少服务的“聪明”中介们靠拢。毕竟，多挣钱，少干活，符合理性人的经济学假设。
这样的市场趋势，吃亏的最终是购房人，市场话语权、政策解释权被中介机构所掌握，购房人的议价能力下降，剩下的只能是钱包被绑架了。
不过，从长远来看，“劣币法则”仍然有局限性，因为毕竟有中介机构看中“忠诚度”，而非千分之几的眼前利益，较低费率提供更多服务的中介，并不会“老实人总吃亏”，因为，购房人会用脚进行投票。
回复该发言