养老项目欠外债 经营陷“被慈善”尴尬境地

捕捉到市场商机的投资人进入到养老事业多年后却不得不面临这样的结局：运营6年之久后不仅陷入了举债运营的境地，还因此背上了沉重的包袱。这样一个案例揭示出，成功的养老地产项目一定要在福利和商业之间找到平衡点，才能持久。投资者切忌盲目投入，需谨慎前行。
即将到来的重阳节，让宋玉梅感觉到了压力。因为重阳节一过，她就要还借款利息了。"每年光付借款利息就高达1000万元左右。"她为此而犯愁。
然而，2005年以前，她还是一个拥有上亿资产的商人。6年时间，从富翁到负翁，她说："如果重新开始，我可能不会走进这个深潭。"
被她形容为"深潭"的是养老项目。2005年，她和两个妹妹利用自有资金一手创办了北京昌平十三陵温馨老年公寓，她自任院长。而后，随着老年公寓规模不断扩大，她的自有资金已经难以为继，于是，她开始举债投入后续的运营。宋玉梅坦承，回头去看，也许正是这个决定使她陷入了现在进退维谷的困境之中。
而在同行看来，十三陵温馨老年公寓规模大、定价相对较低，的确解决了很多老人的养老问题。但项目本身非但不盈利，还欠下外债，从某种意义上来说，经营者已陷入"被慈善"的尴尬境地。
诱人前景下的单纯愿望
和现在很多计划进入养老地产的开发商一样，宋玉梅创办老年公寓的原因是她看到了养老项目的前景和商机。
20世纪90年代，她还在做钢筋盘条批发生意。由于经商时间早，到了90年代末，她的个人资产已达到上亿元。"那时候过几天就背着上万元现金去银行，最多时用黄面包拉了一车，足足60万元。"她说。
钢材生意虽然来钱快，但也很辛苦。宋玉梅常常想，要是老了跑不动了怎么办。她听到广播里说，中国将迈入老龄化社会，去养老院成为很多老人的选择，于是她想，经营养老院是个不错的商机，"起码到我60岁时，跑不动钢材市场了，但当个养老院的院长还是不成问题的".
当时她在昌平十三陵地区有生意，常常往那边跑，她觉得那里环境优美，空气清新，很适合养老。2002年，位于现在十三陵温馨老年公寓对面的镇政府养老院房屋破损，渗漏严重，政府却无力修缮。宋玉梅接手了养老院，重盖房子之后，除了为五保户养老以外，富余的60多张床位向社会开放。几年下来，基本上维持了收支平衡。
于是，她想盖一个更大的养老院。2005年，原来的昌平区第一奶牛场解散，她便承租了这块属于昌平区政府的土地，建起了十三陵温馨老年公寓。整个公寓总占地面积为15万平方米，建筑面积为16万平方米，如果全部建成投入使用，总床位数可达5000张。
2007年3月，老年公寓一期建成的500张床位投入使用。5个月之后，这些床位全部住满。
有业内人士评论称，虽然十三陵地区环境好，但地处远郊，交通并不便利，该老年公寓之所以得到老年人青睐，很大程度上是因为它收费较低。宋玉梅坦承，定价标准也是经营策略之一，如果定价过高，没人来住，空着也是浪费。
根据老人的身体状况和居住条件，该老年公寓的收费从每月450元到1000元再到几千元不等。
现实与理想的距离
一期工程，宋玉梅总投入达7000多万元，而她的自有资金约为1.4亿元。"应该说，照这么经营下去，不至于亏损。"她说。
转折点出现在2008年。一心要建北京市最大养老院的宋玉梅不顾家人反对，将所有积蓄继续投入到二期1000张床的建设中。但主体工程完成之后，她的资金不够了。"当时我想，如果将房子装修好就能投入使用，咬咬牙借了钱。"
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到目前为止，老年公寓总投入达2亿多元，除了1.4亿元自有资金外，其他的资金全部来自社会借款，利息高达12%~14%,因此宋玉梅每年光付利息就高达1000万元左右。这被她视为老年公寓亏损的最主要原因。
"如果没有这部分借款，从去年10月开始，老年公寓已经靠自身的运营实现了收支持平。但算上这部分借款和利息，还是亏损得厉害。"她说。
同时，2008年物价飞涨，人工成本上升，公寓的运营成本陡升。但对于老住户，宋玉梅还是按原先的价格标准收费。用她的话来说，"大部分老人退休金并不多，有的老人甚至没有退休金，仅靠低保过日子，提高收费标准，他们承受不起。另一方面，和老人朝夕相处，也有了感情。"
但困难接踵而至。2008年8月，本是二期竣工的日子，但是这个月工程停工，讨薪民工站满了院子。2009年春节则是宋玉梅一生中最难熬的春节，即便是小时候家里困难的时候也没有这么窘迫过。"外边都是要账的，15天我都把自己关在家里不敢出来，想了很多，想以前的辉煌，想此时此刻的窘境。以前我坐着飞机去吃海鲜，现在却连吃一碗酸辣粉我都要算算。"
窘境中的反思
多年和老人相处下来，宋玉梅自认收获了很多感动。有时候付不上利息了，公寓里的老人会拿出自己的积蓄先让她还利息。
但家人却不理解她。她说，有记者来采访，她家人甚至当着记者的面说她脑子有问题，才会去建老年公寓。
更大的压力则来自对老人身体状况和意外事故的担忧。比如，一个老人在走路时自己摔倒导致骨折，虽然老年公寓支付了老人医疗保险报销之外的所有治疗费用，但依然饱受家属的指责，这让宋玉梅感到很委屈："家属似乎觉得把老人送到养老院就是进了保险箱，不能出任何问题，可老人腿脚不便，要出点问题实在是很难避免。难道老人在家养老就一定不会出问题吗？可是他们在家出了问题可以，在我们养老院出了问题我们就被千夫所指。"
反思十三陵温馨老年公寓发展的历程，宋玉梅说，如果重新来做这个项目，她肯定不会这么来做。"首先，我可能不会用租赁的土地做养老项目，因为租赁的土地得不到银行贷款，全部要靠自有资金进行运作。其次，我可能不会一下上这么大的规模，而是先维持一期500张床位的运营，看看形势再扩大规模，这时可以把手上的余钱拿去做别的生意，实现盈利。"
目前，十三陵温馨老年公寓总共投入使用的床位数达1500张，入住率达到90%.今年10月，另有1500张新床位将投入使用。但宋玉梅说，后面还有2000张规划中的床位实在没有能力建设了，希望能有投资者介入后续的建设和运营。
专家对话
养老项目应找寻福利和商业的平衡点
对于养老项目，是应该从福利的角度去看待，还是用商业的标准去衡量？对此，北京汇晨老年公寓理事长马剑认为，虽然中高端的养老机构往往会用市场化的手段去运作，但这些项目同样无法脱离福利的色彩。如果政府能在土地、金融、医疗等方面予以支持，将对企业的可持续发展起到很大的促进作用。
记者：从宋玉梅院长的经历来看，她本身是希望将养老项目当作一项实业去做，虽然也不能否定她主观上有为老人尽孝的意思，但是最后陷入这样的处境中，可以说无论是主动还是被动，她都部分地在做福利事业。这就引发一个话题，应该如何给养老项目定性呢？它是福利，还是商业？
马剑：低端的养老项目更多地是出于福利保障的目的，这部分项目应该由政府去做。相比之下，中高端的养老机构可能更适合用市场的手段去切入，但是否中高端的项目就能全部交给市场呢？至少从现在看来，中高端的项目也无法脱离福利的性质。
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记者：今年养老地产发展的势头非常迅猛，有的开发商甚至拿了大规模的土地要建养老项目，市场的预期真的有这么好吗？
马剑：我个人认为一些投资者对市场的预期有点过于乐观了。事实上有90%以上的老人都会选择居家养老，入住机构的比例不足10%.而入住机构的老人支付能力也存在一些问题，加之社会保障并不完善，我个人认为养老项目建设规模太大不太现实。
记者：汇晨是官办民营的项目，盈利对于你们而言是不是更容易一些？
马剑：总体而言，养老项目是一项需要长期投入，而且回报很慢的投资。汇晨是官办民营的机构，前期的建设不需要我们自己去投入，但是后期运营的成本依然非常高，因此，投入运营3年半，我们并未实现盈利。上面说到养老项目的规模问题，从这个角度来说，养老项目的确不能一下子上太大的规模，而是应该慢慢启动。别忘了，除了居住用建筑以外，配套设施的投入也非常巨大。
记者：现在政府对于民间非营利机构也有一些补助，比如每张床位每个月补贴100元。这对于养老项目的运营能起到多大的作用？您希望政府能在哪些方面对养老项目予以支持？
马剑：还是应该肯定补贴的作用，但是养老项目得到的支持显然还非常不够。从拿地上来说，目前没有明确的养老用地，如果有养老用地的规划，真正做养老的开发商或投资者应该在拿地时就能得到优惠。此外，应对养老项目的投融资加以支持。目前我国没有类似日本那样的介护保险，老人在入住养老机构时不能得到保险金的支持，也是阻碍他们入住养老机构的一大因素。此外，汇晨至今都没有享受到电费的优惠政策，仍是按非民用电价格收费，但公寓对入住的老人是按照民用电价收费的，中间的差价只能企业自己贴补。再一个，公寓提供的医疗服务不能纳入医保的范畴，这样老人只能到市区的医院去看病，我们要派出班车负责老人的往返，也增加了成本。上述问题如果能得到解决，将是对企业极大的支持。
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