南京10家楼盘遭“零成交” 它们为什么被抛弃？

自去年4月中旬史上最严厉调控出台以来，楼市一夜入冬，其中市场销量首当其冲，可谓应声而落。在调控政策的步步深入下，2010年南京楼市的销量为49258套，不及2009年的一半，而今年以来的市场延续了去年的低迷，现在9月已经过半，而2011年的南京楼市截至目前一共才勉强登上2.6万套的台阶。现在究竟什么样的房子最难卖？它们的销售情况究竟糟到什么样的程度？谁是今年以来南京楼市名副其实的“滞销王”？这些楼盘难卖的根源在哪里？难道仅仅是因为调控的原因吗？
《扬子楼市》就此对今年以来南京楼市上市房源的真实销售数据进行了深入的调查，看看那些最难卖的房子为什么会被市场所抛弃？
-本报地产评论员　刘莉
　　20家楼盘成交不到两成
根据南京网上房地产的统计，截至9月14日，南京可售商品住宅库存量为40399套，已经连续一周多的时间都维持在4万套大关以上。相比今年1月31日南京可售住宅29689套的低谷，7个月的时间南京可售商品住宅“库存量”激增了1万多套。
南京的房子之所以越卖越多，与新开楼盘普遍销售遇阻有很大关系，尤其是步入下半年后，不但“日光盘”销声匿迹，开盘能卖掉六七成的都已经算是很不错的成绩，多数楼盘开盘去化量不足五成。
据《扬子楼市》调查，在今年以来南京楼市卖得最差的楼盘中，有20家楼盘开盘以来成交比例都不到两成，有的今年以来卖掉的房还是个位数，有的开盘后每个月进账都寥寥无几，其中更有10家楼盘是零成交，领了预售许可证后就一直无人问津，销售处于停顿状态。这些零成交的楼盘领取预售许可证的时间最早的可以追溯到2009年11月28日，最近的一家也领证有两个月之久了。
从20家滞销楼盘的板块分布情况看，江宁成为最集中的区域，有6家楼盘之多，其次是江北、城中的楼盘，分别有3家，河西、城东、城北并驾齐驱，均有2家楼盘，仙林和城南板块也各有1家楼盘上榜。
　　限购限贷楼盘成为重灾区
分析这20家滞销楼盘的物业类型，可以清楚地看到，受到限购限贷政策影响最大的高端楼盘，毫无疑问地遭遇了重创，特别是以往势头强劲的别墅、大户型住宅，被楼市调控套上了枷锁。
以江宁一个别墅项目为例，网上房地产显示，2011年5月26日该项目便领取了31套独栋房源的销售许可证，但现在100多天过去了，该楼盘的成交记录仍是零。据了解，该项目推出的户型面积在320-750平方米，总价最低也要400万起，贵的要2000万，而能够承受这么高总价的购房者，绝大多数已经属于被限购一族，虽然他们也对这个项目颇感兴趣，但想买房却苦于没有资格。
“限购令对我们项目的销售影响的确很明显，每天都没有什么人来看房，售楼员都闲得慌。”城东一家楼盘的销售经理对此也很无奈。
值得一提的是，并非只有大户型日子难过，小户型、低总价的房源就一定热销。5月初，位于江宁胜太路上的一家新盘上市，推出了266套房源，小户型居多。如今4个多月了，只成交了4套底层商业，住宅和办公房源一套都没卖掉。据了解，由于江宁前段时间出台了空前严厉的落户政策，对于集体户口在江宁落户，也必须购买60平方米以上的住宅，这让江宁一批小户型楼盘的日子也越来越难过了。
　　房价虚高最难卖
笔者在调查中还发现，一些楼盘卖得差，并不完全是因为调控的影响，而是和项目本身的定位和价格策略有关系。
位于城中核心位置的海华大厦2009年底领销售许可证时，便喊出了5万元/㎡的天价，超越长江路九号成为南京最贵楼盘，但一直无人问津。
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前不久，该盘突然换马甲，改名为“中山路99号”，而且宣称今年8月份开盘，不过开盘时间却又再度推迟，原来是开发商想把原本65年产权的酒店式公寓变为40年产权的办公出售，但至今还没有结果。变来变去的规划让销售人员也无所适从，纷纷选择离开。
在江北，也有楼盘遭遇销售僵局。根据网上房地产的统计，一家楼盘去年年底领取了3栋住宅楼的销售许可证，至今还是零成交。主要原因就是在今年价格战此起彼伏，七字头房源频出，甚至还有楼盘喊出6288元/平方米起售的江北板块，该楼盘近万元的成交均价无疑让其成为了市场的“异类”。
对此，楼市专家指出，市场未来面临的形势将更为严峻，开发商除了要在产品上下功夫，还需要在价格上充分让利，才有可能吸引到购房者的关注。
　　“滞销盘”能不能咸鱼翻身
南京楼市滞销的楼盘越来越多，有些楼盘甚至开盘几个月才卖出几套房，情急之下，各种促销手段蜂涌而出，但最终效果不尽如人意。《扬子楼市》特意采访了业内的多位专家，为这些滞销楼盘诊脉。
没有卖不掉的房子
江苏苏垦机构董事长　经纶照理说下半年的南京楼市并不会轻松，竞争的态势会进一步加剧。但是这些可能都是购房者的想当然而已，上市房企要保证良好的现金流向股民交代，销售压力会比较大，而对于不少中小开发商而言可能并没有此类困扰，前期的销售回笼资金已经足够他维持项目运作。楼市混战能否如期而至要看国庆节前后的表现。
俗话说，只有卖不掉的价格没有卖不掉的房子。每个楼盘都有自己的需求，重点在于需求量是不是足够大，限购将一部分需求拒之门外，这是个严酷的问题。对于滞销楼盘而言是想办法扩大这个需求，降价是最有效的手段，与此同时也要扩大宣传的力度，将信息最大限度地传达给购房者。其实很多开发商都非常清楚自己的利润空间，不是不能降价，而是不愿或不敢降价，怕引起老业主不满。
要让购房者觉得物有所值
上海同策南京公司总经理　刘思陵
无论卖什么商品，都要让消费者觉得物有所值，房子也不能例外。不少滞销楼盘可能本身的产品并不差，但是没有找到正确的方式将自己的核心价值清晰地传达给购房者，导致购房者在一片降声中盲目地比较价格，忽略了楼盘其他的优势。因此，开发商想要改善销售必须要在楼盘的“价值”上做文章，如果是宣传出了问题就在宣传上下功夫，如果确实价值不够，就要通过各种优惠手段提升产品的价值，从而打动购房者。
最有效的对策是降价
南京工业大学天诚不动产研究所
副所长　吴翔华
纵观这些不好卖的房子，多多少少都存在一些硬伤，比如地段、户型、规划，或者推出时同类型产品太多，项目本身又不具有优势，难以打动购房者。因此眼下想要咸鱼翻身，杀出一条血路并不容易，产品本身都已经定型，要进行改造不容易。唯一的出路只能是提高产品的性价比，比如毛坯房源送装修、提升小区的景观、改善周围的配套等。还有就干脆直接降价，这是最直接最有效的手段。
不仅要降，而且要及时
南京市房地产促进会秘书长　张辉
每个滞销的楼盘都有各自的原因，有的因为地段不佳、有的因为价格过高、有的因为周边环境有待改善，这个要根据具体情况具体分析，找出滞销的原因对症下药。
但是不管怎么样，有一条真理肯定能适用：价格与价值要相对匹配，保持良好的综合性价比。提高性价比的最直接办法是降价，现在市面上有很多优惠的促销手段，比如团购、送装修、送车、送车库等，这些对于楼盘的准客户还是非常有吸引力的。但是不少楼盘都是不到万不得已都不降价，长期高企的价格会让观望的购房者失去兴趣，转而寻找下一个适合的目标，因此，降价也要及时。
　　它们为什么被抛弃？
刘 莉
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曾经像潮水一般涌来的购房者到底都去了哪里？如何重新点燃购房者们的买房热情？对于不少开发商来说，在2011年所剩无几的数月里，这是一个无可回避而且迫切需要解决的生死命题。
投机需求已被打得无力招架，投资需求悄然退出住宅市场，刚性需求和改善性需求成为支撑楼市的中流砥柱。对于这些紧捂着自己口袋的市民来说，不看到好房子和低价格，他们不会考虑出手。
需求的萎缩对于市场的影响立竿见影。今年以来，不少项目的销售动力不足。尽管有些楼盘在近段时期已经加大了打折促销力度，但离“割肉”还有相当长的距离，因此对于撬动楼市消费杠杠的作用显得微乎其微。
楼市已经到了背水一战的时刻。想要重新赢得购房者，开发商可要绷紧了弦，好好研究一下买房人的需求了。
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