零售商分身做开发商

周亚霖 黄涵哲
从红星美凯龙到王府井百货，大量零售商以收购项目或购买土地的方式，介入了商业地产的开发。
业内人士认为，为未来节约成本是零售商介入商业地产开发的主要原因，同时，和主业稀薄的利润率相比，商业地产似乎有利润想象空间。
战略性的机会
8月，法国零售商欧尚集团宣布在山东烟台经济开发区衡山路投资3000万美元新开一家购物中心，总建筑面积5万平方米，其中欧尚超市及其他店铺的营业面积分别是1.5万平方米和8000平方米。
2010年末，沃尔玛首个买地自建项目 大连山姆会员店落地。
2009年底，英特宜家以7.9亿元的起拍价拿下北京大兴西红门商业综合区二期项目用地，平均楼面地价为2651元/平方米。
对于很多实力强大的零售商来说，如果一次性盖好自己的物业，未来的成本就能确定下来，这是企业的一种战略性的选择。“多年以前，万达[简介 最新动态]自己的品牌不强势，就是带着沃尔玛去二、三线城市拿很多便宜的土地，现在沃尔玛也意识到了这一点，现在大品牌非常受地方政府的欢迎。大品牌拿地容易，而且位置很好，自建比去租赁要符合自身情况。”多位业内人士还指出了这一点。“现在，已经过了门店数量竞争的阶段，盈利能力和竞争力更重要，有的企业会考虑自己开发物业。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，现在很多商家集中去做商业地产开发还有这个战略上的考虑。
租金上涨是诱因
一些大的零售商在多年前当过“二房东”，尝到了其中的甜头，也可能这就是他们做商业地产的萌芽。“一个30万平方米的商业，自己只需要8万平方米，但一次性和开发商要15万平方米，7万平方米以高于自己数倍的租金租出去，分担自己的租金。这在前几年是有一些的。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇说。
零售商主业的利润是很稀薄的，整体看超市纯利大约有1%，百货是1%-2%。商业地产开发有利润空间，又可以发挥零售商在招商[简介 最新动态]等资源整合上的优势，进入就成了自然的事情。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出。
如何节约成本，如何对付中国租金上涨、通胀现状，是零售商一直思考的问题。
近几年，零售商将迎来房租的上涨。王永平说，零售商和开发商签订的合同大多是在15-20年前，那时候，地产开发刚刚开始，租金都很低，有的都没有签订每年递增的条款，很多约定都是3年涨5%之类，而现在很多合同都到期了，租金一涨就可能涨20%，所以有的运营商就想到了自己持有。
巨大回报
当然，一些成功的案例也让企业跃跃欲试。
几年前，北京的赛特要出让，黄光裕、巴黎春天（资料、论坛)[最新消息 价格 户型 点评]的老板陈启泰及陈汉杰兄弟一起去竞价。“黄光裕告诉我，当对方要到18个亿的时候，觉得太贵了，就放弃了。而巴黎春天的老板认可了这个价格，买下了这个物业。后来，这个物业中单是商场部分开业，一年的营业收入就有18个亿。18亿的营业收入，租金就将近1.8亿，10年整个物业就回本了，非常划算。当年黄光裕是做家电的，对百货未必精通，就放弃了这个商业。商业地产的专业门槛是很高的，最大的风险就在于运作上的风险。”王永平用这个案例来解释为什么零售商要去开发或收购商业地产。
之后，巴黎春天在香港成功上市，赛特作为巴黎春天最重要的一个旗舰店，对上市有很大帮助。有资料显示，2009年上半年，北京赛特购物中心对集团营业额的贡献率近四成。
当然，黄光裕在北京丰台区的国美商都则是商业地产运营的失败案例。
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郭增利指出：虽然现在市场上很少有零售商因为做商业地产开发而倒闭的案例，但这种风险是客观存在的。自己做商业地产开发如果筹划不好有可能会导致一次性占用大量的资金，影响了资金使用效率。和传统的开发商一样，资金流的压力就是最大的风险，而且可能还会伤害运营商原本的主营业务。郭增利特别强调，在国外，同一个集团下的零售和商业地产开发都是分开的，财报独立的。


21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文和DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏都认为，和传统地产商转型做商业地产一样，零售商做商业地产关键还是看是否专业。但招商和经营上，零售商比传统地产商还更有优势，而且他们要比传统地产商更有耐心。
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