报批流程拖累 建银精瑞保障房基金募资起步艰难

保障房融资急需多元化之际，国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金 建银精瑞公共租赁住房建设投资基金（下称“建银精瑞基金”）首期募集50亿-100亿元，仍缺“临门一脚”。
知情人士透露，目前建银精瑞基金基金发起人的承诺出资已基本到账，但对外募资工作还没有全面启动，按该基金原先的时间表，应是7-8月份开展募资工作。
“主要是相关部委还没有完成基金报批手续，因为不同部委对基金运作的扶持政策仍需进一步协商。”他透露。
报批流程“拖累”时间表
要寻求公租房项目融资-投资管理-项目退出各个环节的扶持政策，并非易事。
作为首只以民间资本投资为主的公租房建设投资基金，建银精瑞基金一经亮相，便以其高投资收益率吸引了市场目光。
按规划，该基金首期募资将在未来3年通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米的公共租赁住房，并在基金存续第7年后，以政府回购、转成房地产投资信托基金上市买卖（REITS），以及将公租房出售给承租人等形式实现项目退出，预期年投资回报率约在5%-12%。
“绝对是偏高的投资回报率。”一位房地产公司财务总监向记者指出，“目前多数房地产公司通过为政府代建公租房项目的年投资回报相对固定，约在3%，除非政府还能给予更多税收或财政补贴，才能达到5%以上回报率。”
而建银精瑞基金的投资回报也是由“政府补贴＋租金收益”构成，其中政府补贴包括基金以偏低价格购买公租房项目建设用地、公租房租金价格的政策补贴，银行贷款的财政贴息幅度及项目退出时的税收优惠等。
而为了尽可能提高投资回报率，建银精瑞基金从筹备伊始决定不走“备案制”，而是通过政府报批形式以争取政府在税收、财税与用地购买成本的扶持政策。
记者了解到，从去年筹备成立该基金起，基金发起方案已由全国工商联上报给住房和城乡建设部，去年底递交给国家发改委并抄报，今年初报送给国务院。
“如果能够得到国家相关部委的政策支持，对基金在各省投资公租房项目的拿地成本下降、税收优惠及财税支持都有很大的推动作用。”他透露。
但要寻求公租房项目融资-投资管理-项目退出各个环节的扶持政策，并非易事。
“现在还没有完成基金报批手续，主要是有些部委对基金投资公租房项目的扶持政策没有达成共识。”上述知情人士透露，建银精瑞基金所需要的某些扶持政策，目前依然无法可依。如国家政策已提出对保障房投资建设项目提供贷款贴息支持，但相关实施细则尚未出台；公租房项目土地出让价格优惠及提高项目开发容积率等，亦须房地产开发商等投资机构与地方政府“一事一议”。
更令建银精瑞基金“头疼”的，则是原先设定的项目退出主要通道 REITS，依然没有明确的推出时间表。
由于基金尚未通过报批，募资环节仍然没有开启。目前仅有华远地产、复地集团、华润置地等建银精基金发起机构的数亿元承诺出资额基本到账，至今没有投出公租房项目首单。
“何时能完成基金报批，还没有明确时间表。”他透露，“但一旦报批流程通过，基金将很快进入募资环节。”
潜在出资者的“顾虑”
相比以政府回购或项目整体转让形式退出，通过REITS退出能得到更高的投资回报。
建银精瑞基金并不缺乏潜在投资者。
记者了解到，尽管基金尚未通过审批，但保险资金、信托公司等机构投资者已对基金产生浓厚兴趣。“基金5%-12%的年投资回报率，基本能满足保险资金投资保障房项目建设的投资回报要求。”一家保险公司资产管理部人士透露。
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此前，太平洋保险与上海城投合作发起“上海公共租赁房项目债权投资计划”时，最初设定的年回报率为4%，但产品报批时却被告知收益率偏低，后经相关部门协商，最终收益率设定约6%。
但保险资金投资建银精瑞基金能否审批通过，仍需保监会评估。“上海公共租赁房项目债权投资计划”之所以能通过保监会审批，除了对保障房项目的租金收益预期进行评估，上海地产集团经营现金流、经营利润与资源储备所对应的偿债能力高低，甚至连上海城投其他商业地产项目开发经营收益，均被纳入评估后者还本付息的参考条件。
对此，建银精瑞基金在测算预期年投资收益率时，也是以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市房地产市场为样本进行评估，按最坏状况考量，计算出最低收益率能达到5%，最高有望接近12%。
“按其收益模型，建银精瑞基金主要会投资经济发达地区的公租房项目，毕竟经济发达城市财政收入基数大且增速快，多数投资建设保障房的城投公司有很强资金获取能力，出现政府部门回购公租房项目资金不足的概率很低。”他透露，这能确保建银精瑞基金项目退出的成功率提高，进而吸引保险资金进入。
除了保险资金，建银精瑞基金同样希望银行理财产品与信托公司集合资金信托计划参与募资。
“但信托公司与银行理财产品能否青睐建银精瑞基金，主要取决于后者能否得到期待中的扶持政策，尤其是项目退出形式。”在前述知情人士看来，相比建银精瑞基金投资项目以政府回购或项目整体转让形式退出，通过REITS退出能得到更高的投资回报：当前政府对代建公租房项目设定的年回报率约在3%，算上政府补贴措施能超过5%，但借助REITS或基金直接上市等形式退出，一旦基金份额收购踊跃，综合投资回报可能超过8%-10%。
“建银精瑞基金希望能取得土地、财税及金融政策上更多的配套支持，以进一步提高投资回报率，才能得到更多类型资金的青睐。”他表示。
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