32万买70年产权房？开发商利用"乌龙产证"卖房

■40年商用房“变身”70年，错误4年后发现，32位购房者拿到70年小产证但面临更改
■房产中心认为开发商将错就错搞促销也有责任
■月底出纠错善后方案

□产权证使用期限有两种

□购房合同清楚写明70年产权

□购房者提供的楼盘广告 晨报记者 罗剑华 本版现场图片
规划中只有40年产权的商业用房，最后竟能变身为70年的住宅房，且还能“错”4年。如此蹊跷荒唐的事情，发生在还在售卖当中的金山区朱泾镇“森海豪庭（资料、论坛)”楼盘。
对上述产权风波，金山区房地产交易中心承认，确实是因交易中心的内部流程出错。
9月26日是金山区房地产交易中心、开发商、销售商约定好给购房者提供初步善后方案的日子。然而，在“有错必纠”的刚性原则下，截至目前，事件各方还都在盼望着，非自己的一方能拿出更具可操作性的方案。
楼盘广告：32万能买70年产权房
金山区朱泾镇城南是镇上规划中的新城，有宽敞的道路、相对高标准的生活区，甚至还有配套的重点中学。而金龙新街又是整个新城的核心商业区。
从2010年10月起，“森海豪庭”位于金龙新街的售楼处，就不断有购房者光顾。不过，与常见的住宅商品房不同，发售的“森海豪庭”是每栋只有四层楼高，房屋结构、布局和沿街商铺一个样的“商铺房”。
去年10月，老张第一次来到金龙新街，一则售楼广告吸引了他，“广告内容我还记 得——首付16万元，抢购70年产权稀缺房。当时市区的房价平均都已经过2万了，哪怕是小房型，正常的首付怎么也要50万元吧，但广告上说，这里的房子一套就只要32万元。”综合考虑下来，老张觉得广告上的“森海豪庭”值得一购。
杨阿姨是典型的投资客，在看到“森海豪庭”的广告之前，她已经对朱泾镇新城的前景有乐观的判断。“这个地区的商品房正常价格已近万，还受贷款政策的影响。但按照广告上的说法，‘森海豪庭’的房价算下来只有8000元左右，而且还是小房型……”
回应疑问：售楼处拿出大产证
当购房者询问有关房屋性质时，“森海豪庭”售楼处解释称，楼盘属“商住两用”。因为开发商是2003年拿到的地块，当时的政策较松，因此尽管买房者今后需要按照商铺的标准缴纳水电费，但在房屋的权属上，它和普通住宅商品房一样，都有70年的使用权。
售楼处还表示，正因为“森海豪庭”卖的是70年使用权的“商住两 用”房， 因此其不限购和限贷。而为打消购房者的顾虑，售楼处还给一些客户提供楼盘的大产证 复印件，上面的“使用期限”一栏写明：2003-3-7至2073-3-6。
有了主管部门出具的大产证为70年使用权做背书，包括老张、徐先生、杨阿姨在内，不少看房者最终都出资购买了“森海豪庭”的现房。
购房者惊觉：产证使用年限少了30年
众多购房者中，有过多次购房经验的杨阿姨，最先感觉到“森海豪庭”有问题。“我们所有人在办购房手续的时候，都没有事先看到过合同。”杨阿姨说，每当有购房者提出要事先查看合同时，售楼处一律回答：合同是由区房地产交易中心制定的统一文本，内容都是从交易中心的电脑里自动形成的，不会有问题，只能付款后才能打印。
回复该发言

当合同打印到手后，其中的几处关键性表述让杨阿姨觉得有点不踏实。表述之一是在合同第13页的附件四，写明“森海豪庭”的土地批准用途是“商业、住宅”，使用权有70年，备注栏内写的是“新建商品房”。可在合同第18页的补充条款中，又出现了“该房屋用途为商铺，非住宅用房”的词句。
虽然杨阿姨觉得这两段不同的表述，似乎存在矛盾，但当今年5月份，部分较早购房的业主拿到了70年使用权的小产证时，杨阿姨先前的顾虑迅速打消。
今年6月底，等不及售楼处统一代办，杨阿姨带着全套手续来到金山区房地产交易中心，提出办理小产证的申请。但窗口工作人员查了查电脑，抛出的一句话让杨阿姨震惊，“窗口说，‘森海豪庭’之前办理的70年产权证今后不会再有了，从6月底开始都是40年的使用权。”
“合同上写得好好的70年使用权，为什么平白无故就缩水了30年？”杨阿姨开始较真。在之后的数周内，她先后联络了数十位“森海豪庭”的同期购房者。而此时大家才发现，他们当中只有32位较早办证的购房者，拿到了70年权属的小产证，另有17人的小产证是40年使用权。“蹊跷的是，有些同楼、同层的业主，仅仅因为办证时间不同，产证也不同。”开发商：
想按合同办事，不可能了！
按照合同，“森海豪庭”名义上有70年的使用权，但扣除开发商从拿地到发售的近8年时间，购房者实际使用年限不到63年；但如果按照最新核发的小产证，同样的计算方法，购房者真正享有的使用权只有32年。也就是说，如果产权证出现变化，业主名下房产的实际使用年限几乎缩水了一半。
除了32户“幸运者”，已经或者即将拿到40年产权证的业主当然不甘心。“我们都是看到70年产权的广告才来买房的，现在我们的房子办不出70年产权，就说明开发商、售楼处是在骗人。”
对于购房者的说法，“森海豪庭”开发商、销售商迅速回应称，销售广告是根据金山区房地产交易中心核发的大产证来制作的，售楼合同中的年限约定，同样是基于大产证中的数据。因此广告、合同根本没有问题，如果要说有问题，也是金山区房地产交易中心的问题。
据“森海豪庭”销售商，上海兴吉投资管理有限公司负责人章权透露，目前购房者的要求主要是退房和赔钱，“交易中心已经要求公司自行筹措资金，为购房者办理退赔手续。但公司资金非常有限，几乎不可能短时间内筹到上千万元的资金应付退赔。”
金山房地产交易中心：确是内部流程出错
责任人还在等处理结果 涉及127套房，错发的产证要从70年改回40年
对“森海豪庭（资料、论坛)”出现的产权风波，金山区房地产交易中心主任周光洵承认，的确源自交易中心的内部流程出错。
4年来一直没有发现
按照周光洵的说法，2003年，上海金禹房地产开发有限公司（以下简称金禹公司）购得了金山区朱泾镇上的这片地块，“土地出让合同上，写清楚了这一地块的住宅部分用地是70年使用权、商业用地是40年使用权。 ”周光洵说，2007年，金禹公司在为“森海豪庭”办理“新建房屋初始登记”（即“大产证”）时，交易中心工作人员在电脑输入过程中，没有将楼盘40年商业用地的权属和70年住宅用地一并登记。因此，开发商当时拿到了一份错版大产证。
周光洵表示，由于4年来没有涉及到具体商铺的发售，因此这张大产证的信息错误一直没有被交易中心发觉，“直到今年6月，一位较有责任心的工作人员在处理去年10月发售的‘森海豪庭’商铺项目时，通过调阅原始土地资料，才查清了问题。 ”
回复该发言

“我们已经把整个情况向市房地局进行了汇报，相关工作人员的调查、处分结果，也在等待上级的指令。 ”周光洵表示，此次产权风波共波及127套“森海豪庭”的房产，其中包括已经错发的32本小产证。
“剩余待办的小产证已经全部暂缓。 ”周光洵表示，虽然最理想的做法是允许上述127户业主拿到70年产权证，但土地法规的刚性要求使得这种诉求不可能实现，“包括开发商的大产证和业主的小产证，我们都要换成40年的。如果他们不接受，我们也会在事先告知的情况下，对这些房产的登记信息在内部进行更正。 ”
开发商也有责任
周光洵还表示，开发商和销售商将此次产权风波的所有责任都推到交易中心的身上，这是不对的。“他们是从事房地产项目的专业单位，公司里都有法律顾问，应该看得出我们2007年发给他们的大产证和原先的土地出让合同有矛盾。”周光洵认为，客观上，开发商、销售商是明知大产证出了差错，还故意将错就错，把70年使用权作为楼盘的卖点。
回复该发言