房地产调控正在走向一级市场的纵深。9月18日，8月70大中城市过半停涨，房价涨幅势头被遏制成效已显的同时，国土部传出消息，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。
甘藏春表示，随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。下一步，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。
短期内实现的可能性很小
所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。
“在土地市场混迹多年的房地产开发商都懂得一个道理：完不成供地计划是正常的，完成了才不正常。完不成供地计划成为常态。”安邦咨询研究员李浩向南都记者表示，以北京为例，2010年初，北京市公布了巨大的供地计划，计划供应住宅用地不少于2500公顷，但北京市土地整理储备中心数据统计显示，截至去年12月15日，北京通过招拍挂方式共出让仅完成商品房用地供应计划的73.84%。
供地计划完不成原因何在？“华远地产原董事长任志强曾透露，北京市很多地根本供不出来（指无法进入市场程序），原因是每年土地供应总量中的约40%以上，都被中央机关、部委、部队大院直接划走，这在地产圈已是公开的秘密。”李浩表示，直接行政划转的土地数量、其所占北京市总体供地量的比例，以及用地的成本，对于公众都是一个未知数，从不对外公布。
“无偿划拨其实是一种补贴相关机构的形式，但在构建公平土地市场的大背景下，无偿划拨严重损害其公平性，并有可能滋生腐败，倒不如取消土地无偿划拨改为划拨资金。”李浩说。在他看来，如果在土地供应中不排除特殊利益集团，那国土部的表态更像是一种愿景，重重阻力下，短期内实现的可能很小。
单轨制pk多轨制
尽管短期内可能难以实现，但国土部取消双轨制的表态表明了高层已经关注到土地一级市场的改革。双轨制取消后，究竟是招拍挂单轨制还是其他？国土部并没有提及。
“目前的主要矛盾是供地不足和地价过高。”北大公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，“政府主管土地的部门的土地储备和征地能力无法满足日益增长的市场开发需要，加上地方政府土地财政的作用导致地价房价不断竞相飙升。”
在他看来，适当地、在一定程度上恢复土地协议转让是土地供应制度改革的思考路径和方向，因为大一统的土地垄断制度缺乏市场调节的机制和功能，其实是比计划经济还要计划的模式，难以适应市场不断变化的需求。“协议出让表面上看好像是倒退，其实是‘退一步进两步’。也是对过去土地制度改革和住房制度改革存在的过快过激、过于极端、过于一刀切等问题的纠正。”
事实上，在广东近几年尝试的“三旧改造”，就是在一定程度上放松土地垄断的制约，让土地供应在一定程度上恢复协议用地的方式，从而将那些政府难以征用的三旧地块得以盘活。韩世同表示：“不仅土地供应制度应当适当的恢复协议转让，我认为住房制度也应该适当地恢复一些福利分房和单位集资建房，以改变单一的市场开发和政府保障供应不足的现状及形成的社会矛盾，从而形成混合的住房体制和供应制度。”
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