成交价低于放盘价10% 天河北二手楼价松动？

2011年1~8月天河北板块二手住宅成交均价走势图（元/平方米）


广州天河北 （CFP供图）

房地产市场
成交价平均约比放盘价低1000元/平方米与去年同期比价格仍稳中有升
放盘价25000元/平方米的天誉花园如今叫价23000元/平方米，不少天河北二手楼盘成交价低于放盘价10%。天河北二手楼价松动了吗？
从成交情况看，天河北楼盘成交量剧减，成交价平均比放盘价低1000元/平方米左右，但与去年同期相比价格仍然稳中有升。市场人士分析，广州二手楼市目前正处于成交量底部，楼价下跌序幕可能已开始，明年2月或将“穿底”。
天河北二手楼价到底怎么样？满堂红金海分店店长余宇惠认为，金海花园、芳草园、帝景苑可作为衡量天河北板块二手市场的代表楼盘。余宇惠说，三个楼盘的成交量萎缩不少。
目前帝景苑平均每月仅成交2套单位，芳草园平均每个月成交1套物业，金海花园平均2个月才可成交1套物业。
“业主出价随意性挺强”，一名中介人士告诉记者，同小区两套情况相近的单位，有的业主叫价340万元，有的却叫价380万元。不过，余宇惠认为，无论业主怎么大胆叫价，最后的成交价格与此前比并没有太大的变化。比如帝景苑均价为17000~20000元/平方米左右，金海花园的业主放盘价约为20000元/平方米左右，实际成交价为17000~18000元/平方米。
从市场成交价看，不见有大的升跌，仅仅是涨幅渐缓。
在去年底今年初的广州楼市快速上涨过程中，天河北板块的二手均价和成交量都保持平稳上涨之势。余宇惠说：“天河北板块从15000~16000元/平方米的均价涨到17000~18000元/平方米的均价，当然算不上猛涨；而其他板块却从7000~8000元/平方米大涨到10000多元/平方米”。有市场人士认为，天河北无论大市涨跌，都会保持相对平稳的独立行情。
业主心态一：房产证未过5年自动让价
“在不少板块中都会出现有个别业主降低5万~8万元出售的情况，但并不普遍。”余宇惠分析，天河北板块是投资客较为集中的板块，大多数业主均有2~3套物业在手，他们不会轻易放弃自己拥有物业的权限。
近段时间购买天河北板块的买家多为常住广州的非广州户口买家，包括从单位分房转买大楼盘房、两房换三房的改善型买家。不少买家都表示：“既然已经限购了，市场价格多少会降点。”
余宇惠发现，这些买家的砍价心理都很强，如果业主放盘价为200万元，他们已经不像以前一样温和地还价195万~196万元，而是至少还价为190万~192万元。
另外，余宇惠发现，在业主中，拥有的物业房产证过5年的心态较强，而未过5年的心态较弱：“这跟买家在同等条件下都会先挑选过5年的物业有关。”
据了解，在网签前，买家不会太在意物业的房产证年限，而现在却重点关注。
“一旦听说物业的房产证未过5年，买家一般都会先砍价7万~8万元甚至10万元。”余宇惠表示。
这就导致那些物业房产证未过5年的业主愿意自动让价1000元/平方米左右，而房产证过5年的业主们不为所动。
业主心态二：10%业主想套现注定要降价
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中原地产资深地产专家潘婉霞认为，广州一手楼急于出货来势汹汹，加上二手成交量大幅下降，令天河北板块二手市场业主倍感压力；另外，外围经济带来的危机感也对部分一知半解的业主带来心理影响，因此出现降价行为。
潘婉霞举例，如天誉花园原来放盘价25000元/平方米的单位，最近纷纷调价为23000元/平方米左右。“业主有多套单位，大多数会选择降价出售”，潘婉霞说，2000元/平方米的幅度已经不算小了，但是这个价位仅到业主暂时的心理底线，还未能令买家满意。
她相信对于市场中10%左右有套现期望的业主来说，实实在在的降价是他们必走之路。潘婉霞说，特别是手中拥有物业超过2套的业主，很可能随着这种压力的增大而作出套现决策。她建议有资金需求的业主“迟降价不如早降价”，因为如果等到大多数有意套现的业主同时降价，必然是降价幅度更大的业主才能套现成功。
而对于有购房需要的业主，潘婉霞建议也不要期望过高：“业主的底线不会太低，不要期望有20%~30%的降幅，10%就差不多了；否则业主宁愿持有出租也不会轻易贱卖。”
预测：明年2月二手楼价或“穿底”
据广州市国土房管局公布的数据，2011年8月全市10区的二手住宅登记量为53.69万平方米，同比减18.4%。满堂红研究部高级经理周峰认为，目前广州二手市场已处成交量的底部。
尽管如此，但由于首次购房客户在未来两年内换房的几率比较低，客户被市场消化后的所形成的“空缺”不可能在短期内由新生的客户完全补充，整个首购群体内的有效客户必然呈现“缓慢减少”态势，这一现象在最近两个月得到验证。
周峰认为，在整体市场成交量没有继续萎缩的前提下，二次购房客户比例的增加，将成为现阶段楼市的积极信号。经过半年的观望，部分客户已对市场大致走势有了新的判断，且在改善居住环境或投资保值意识的牵引下，陆续于第三季度入市选购合适的物业。
不过，这些客户对市场难起决定性影响。周峰认为，假如明年楼市政策仍不放开，信贷继续收紧，二次购房群体都会快速被消化且无法补充，届时市场将继续进入深度调整：“不乐观的话，明年2月之后二手市场价格将‘穿底’。”据了解，2008年12月广州市全市二手均价为6729元/平方米，比全年最高价6月的7317元/平方米下跌8%左右。
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