多米诺效应显现 北京通州房价回到2009年水平

作为京郊楼市的晴雨表，通州楼市在这个中秋假期，率先经历了一场秋雨一场寒。
受到最严苛限购的楼市“重灾区”北京，在金九银十到来之际迈出了实降的一步，被视为北京郊区楼市区域样本的通州，在库存房源居高不下的压力下，成为北京楼市的领跌区域。
领降盘一降再降
9月10日，位于北京通州与朝阳区交界位置管庄附近的远洋一方三期悄然开盘，虽身处朝阳区，但该项目的定价素来会影响通州楼市。尽管对外仍然宣传均价在每平方米20000元左右，但远洋一方的销售人员的推销短信已经将三期的价格定位每平方米16000元起。
“维权、退房。”在远洋一方三期项目现场，销售处大门外面举着各式抗议牌子的喧嚣场面更为惹眼。为了防止前期老业主影响当期销售，人挨着人排起的保安人墙堵住了销售处的大门，附近还有巡视的警车。如果购房者想进入销售处，还必须向安保人员提供售楼员姓名、电话，才能由已经联系过的销售人员领进现场。
回顾远洋一方此前的几次开盘，价格一度坚挺，2010年4月24日开盘，房源300余套，开盘销售均价为每平方米25000元。二期9号楼2单元在2010年11月13日开盘，开盘销售126套房源，销售均价为每平方米24000元，最终成交均价在每平方米24700元以上。
早在今年3月，远洋一方二期的300多套房源打出了每平方米21000元的均价，就已经堪称当时的领降盘，而与远洋一方此前在2010年4月和11月的两次开盘价格相比，已经相差数千元。
在远洋一方的销售中心，记者了解到60余平方米的一居和70余平方米的小两居房型已经被提前排号的购房者预订一空，整个销控面板的中间位置都被代表已预订的黄色占据。价格方面，大部分户型每平方米的均价在16000至17000元，楼层位置较好的户型的价格也在18000元左右。
对此，远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙表示，目前的认购套数在300套以上，认购金额也已经在5亿至6亿元之间。“以前放出的地块确实曾经卖过2.5万元以上。这次的地块更靠近铁路，价格上肯定有差异。”对于远洋一方多期项目的价格的波动，胡宇宙认为，几次放出地块位置有差异，选择随着在市场形势的放出相应价格预期的地块也是顺应市场的行为。
多米诺效应显现
另一个在调控政策出台后率先降价的通州新城核心区项目京贸国际城，也选择在中秋期间再度降价，将新推出的5号楼拟售价定在每平方米14000至15000元，同样引起前期老业主的声讨。
值得注意的是，就在去年11月，京贸国际城宣布将此前开盘最高每平方米26000元的价格下调至每平方米19800万元时，还曾经打出了承诺对前期高于20000元/平方米价格购房的业主实施差额返还的“温情牌”。
“如果说前期调节是纠正项目自身定价超前的企业行为，那么现在调价就完全是政策大势所趋的市场行为，不应该由企业来买单。”京贸国际城市场部经理高枫坦言目前遭受的压力很大，不过她也表示与此前几个月售楼处的半停滞状态相比，目前登记客户量已经达到数百人，每天的电话接访量都在百次以上，售楼处在中秋期间的接访量每日也都在50至60组，几乎是此前一个月的接访量。
回顾通州项目的价格调整，进入9月以后的价格搏击已经从6、7月份“假摔”的小打小闹演变成真正的实降。
从7月底珠江拉维小镇推出毛坯最低售价14500元每平方米，精装最低售价16000元每平方米的特价房，到8月中旬华业东方玫瑰推出的一批14000至15000元每平方米的特价房。
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进入9月以来，曾经在开盘之初打出25000元每平方米高价的润枫领尚做出了几乎打对折的价格调整，在推出的100套特价房中均价在15500元，还有部分房源价格13000元起。9月中旬，金隅花石匠也宣布推出均价在每平方米15000至16000元的特价房，最低一套的价格则做到13400元每平方米。
至此，通州楼市整体价格被拉低至每平方米15000元关口。
新价格区间或近底部
“按照通州现在的情况降到1.5万元/平方米以下就已经见底了，如果再低，要不就是拿地早楼面价便宜，要不就是这个企业的资金链迫使年前必须回笼资金。”通州某项目负责人在评价通州目前的价格情况时如此表述。
来自我爱我家的数据显示，仅2011年2月末至8月上旬，通州新建商品住宅待售量增加3109套，增幅31%，而新建商品住宅去化周期高达到41个月。与此同时，巨大的潜在供应量依然不断进入市场，通州最近三年供应的住宅土地面积为345.17万平方米，占全市供应面积的12.6%。
在巨大的库存压力和潜在项目供应的夹击之下，一些业内人士表示，通州目前的价格区间或已接近底部。
以打出每平方米13000元特价房的润枫领尚为例，其在2009年9月以15.3亿元获得土地使用权时，项目的楼面价为6746元每平方米，按照北京一般项目每平方米3000元的税费和管理运营成本、3000元每平方米左右的人工、建安成本计算，这个项目的成本已接近每平方米13000元左右。
而与推出特价房的金隅花石匠相邻，去年11月华远地产联合盛世新业拿下的梨园砖厂村居住用地，15.71万平方米普通商品房楼面价则在8000元/平方米。此外，去年成交的宋庄地块成交楼面价在8300元每平方米，金隅大成梨园地块楼面价更是达到10500元/平方米。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，以通州近两年的地价水平，新建商业房价格只有超过1.5万元/平方米才能实现利润，加之此前大量早期入市的在售项目，新项目的销售压力更大。目前通州楼市的价格几乎回到了2009年的水平。作为北京最早的郊区楼盘样本，通州最早发展新城，其在轨道交通、居住品质、商业环境、教学医疗等配套设施远远超过其他几个郊区楼盘板块，按照目前的通州价格情况，已经比大兴、房山两大热门郊区板块显出绝对优势，足以对这两个区域的总体价格造成结构性影响。
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