一年一度传统的楼市“金九银十”又如期而至。按照往年惯例，“金九银十”将会是房地产市场最旺盛的销售季，而今年的楼市似乎并不在这“惯例”之内。
随着调控政策的不断持续与深入，2011年的楼市成交可谓是一片低迷，每况愈下。存量房不断攀升，开发商资金日趋紧张，买卖双方观望情绪愈发强烈。楼市的表现始终不温不火甚至更为惨淡，有业内人士预言，今年的“金九银十”或将不现。
在这样的背景下，楼市到底会走向哪里？“金九银十”真会变作“铜九铁十”还是会反弹呈现？开发商真的会降价吗？下周四（9月20日），网易房产邀请多位业内人士共同来探讨一下今年的“金九银十”，看看将会呈现怎样的局面。
主题：“金九银十”变“铜九铁十” 房价不得不降？
时间：2011年9月20日14:00-15:00
地点：网易演播室
拟邀嘉宾：
世联华东区域首席分析师、研究总监 吴志辉
中原地产研究总监 宋会雍
21世纪不动产市场分析师 邱丹
1、 今年调控以来，楼市持续低迷，而9月首周成交也“开局不利”， 供应和需求似乎都不是很旺盛，就各位目前了解到的情况是怎样的呢？
2、 目前业内有一种说法，“金九银十”早就变成了“铜九铁十”，各位认可这种说法么？现在“金三银四”“金九银十”这种传统的周期是不是早已经在多年的调控下改变了格局？
3、 对于最近频频出现的一些降价风声，各位觉得近期房价有降么？
4、 调控持续下，资金紧缺、库存激增、业绩下滑已成为房企重压，那么房企会不会选择以价换量？今年的“金九银十”会否成为房价正式下行的拐点？
5、 政策方面，第二批限购城市名单还没有完全出炉，台州的限购令也被指出存在漏洞，各位觉得“金九银十”限购令会进一步铺开么？对楼市会有什么影响？
【主持人】：欢迎各位来到我们的网易沙龙。一年一度传统的楼市“金九银十”又如期而至。按照往年惯例，“金九银十”将会是房地产市场最旺盛的销售季，而今年的楼市似乎并不在这“惯例”之内。
随着调控政策的不断持续与深入，2011年的楼市成交可谓是一片低迷，每况愈下。存量房不断攀升，开发商资金日趋紧张，买卖双方观望情绪愈发强烈。楼市的表现始终不温不火，甚至更为惨淡，有业内人士预言，今年的“金九银十”或将不现。
在这样的背景下，楼市到底会走向哪里？“金九银十”真会变作“铜九铁十”还是会反弹呈现？开发商真的会降价吗？今天我们邀请各位业内的人士来谈论一下，我们邀请到：世联华东区域首席分析师、研究总监吴志辉先生，中原地产研究总监宋会雍先生，21世纪不动产市场分析师邱丹女士，欢迎各位的到来。
【主持人】：今年调控以来，楼市持续低迷，而9月首周成交也开局不利，供应和需求似乎都不是很旺盛，就各位目前得到的数据情况是怎样的呢？首先有请吴总介绍一下。
【吴志辉】：我们所有业务涉及的城市，9月份开始这几周，的确跟去年还有前年的数据相比有大幅度下降。环比来看，8月份还是有上升一点，但是不多。但是有一个比较特殊的情况，昆山的成交量暴涨，昆山是一个县级市，一周成交量达到几千套，因为昆山是一个特殊的情况，现在的局势不是太乐观。从过去的数据来看，一年成交分布是这样的，从传统的所谓“金三银四”开始一直到六月，六月是一个高点，七-九月有一个回调，九月初，上升不是特别明显，但是过了九月中旬，特别是15、16日以后数据放大，从2004-2010年，都是按照这个规律在走。所以我认为从“金九银十”来看，这两三周如果有所放大的话，今年还是有可以期待的，但是如果这两三周表现还是特别淡，那么就会变成大家所说的“铜九铁十”。
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沙龙直播：金九银十变铜九铁十 房价不得不降？
2 回复：沙龙直播：金九银十变铜九铁十 房价不得不降？
Tziiny92011-09-20 20:51:04 发表
【主持人】：关键的时间点就是在这两周，现在还看不出来。宋老师的看法呢？
【宋会雍】：从成交数据来看，9月1日-18日，成交2600多套，2008年成交的是2006套，这是历史上比较惨淡的一个“金九银十”，从二手门店来看，虽然说在成交量方面没有走势，但是在供应方面多少还有一点点增量，有一个比较好的势头，进入9月份，门店的来客量比8月份稍微有点增长，增长幅度在10%-20%，现在市场流量基本不是特别乐观的，市场对于价格的观望态势已经在形成，因为一手是在局部的楼盘降价，二手也有个别的房东在降价，但是降价的尺度不深，不能说到谷底，所以导致大家现在去期望，期望自己所关注的房源降到自己心里价位，同时也希望开发商放出好的房源，也期待接下来房价进一步的下降，现在开发商根本没有资金忧虑，所以二手房东也坐得住，但是很多不景气的，在这个阶段选择观望，虽然9月份来客量有所回升，但是回升的质量并不高，在8月份的基础之上观望情绪更加重，所以我们对9月份接下来的走势还是持非常大的怀疑态度。
而从我们所得到的开发企业对接下来的市场判断和举措来看，基本来讲试探性的市场营销运作还要持续比较长的时间。短期内开发商重点不会转移到资金回笼上面。今年的销售任务根本完不成，但是有可能会调整，把计划改小一点，这样的话，我们就说价格的问题，那么它能够调整到什么程度，时间节奏是怎样的，它有可能比我们所期待的要久，所以说我们认为在今年9月份肯定是没有机会的，因为现在已经过了20天了，整个9月份基本没有机会了，它如果比8月份有所回升就算不错了，我认为真正的回升会出现在10月份，国庆节的展会有可能会带动一批供应的热潮，在供应的情况下有更多的楼盘参与进来带来更多的房源，购房者面临的选择会更多，所以带来成交量上升。再往下看，临近12月份之后，到那个节点会有一部分开发企业把重点集中转向关注资金方面，那个时候的资金需求很关键，所以会有比现在更大尺度的价格调整，但是都不足以撼动目前供应薄弱的势头，特别是供房占优势的态势，真正的调整会在明年出现，其实是在明年刚刚开始。
【主持人】：最近我看了报道说关于供应量方面，上海存量房已经到了历史的高位。
【宋会雍】：没有。我们数据跟踪下来，存量房在09年初达到更高的位置，现在只是在800多万，当时是在1200多万，现在远不到高位。
【主持人】：10月份可能会有一个供应热潮，不知道邱老师觉得如何，目前的市场是什么样的格局？开发商推盘也推了很长一段时间，而且目前市场销售情况又不是特别好，很多人都觉得现在已经是供大于求的情况。
【邱丹】：刚刚两位老师都提到9月成交的情况，我就不再重复了。供应，我们也是有过统计，因为今年成交薄弱有两个原因，其中一个原因归结为供应比较少，今年只有52万平米的项目入市，但是在09、10年是有34-31批次，是60-70万平米的项目，今年供应就输给往年。还有一个重要的原因买家的购房热情不热，在今年5月开始到8月，成交比是在70%-90%的水平，说明买家现在观望的情绪比较重，购房的意愿比较低。关于说房展会的看法，我认为它是市场的风向标，如果市场好房交会也会比较热闹，但是市场比较冷淡，我觉得房展会也会比较冷清。还有一个重要的数据，讲到供应，今年9月份以来的供应是有缩水的倾向，为什么？我们看了一下，有一个统计数据，应该来说，今年9月份上海是有87个新建住宅项目，其中有71个属于上海本地的项目，仅仅达到预期水平的27%，可以看出来开发商的态度很谨慎，并不是大肆规模的推盘。
回复该发言
【宋会雍】：从成交数据来看，9月1日-18日，成交2600多套，2008年成交的是2006套，这是历史上比较惨淡的一个“金九银十”，从二手门店来看，虽然说在成交量方面没有走势，但是在供应方面多少还有一点点增量，有一个比较好的势头，进入9月份，门店的来客量比8月份稍微有点增长，增长幅度在10%-20%，现在市场流量基本不是特别乐观的，市场对于价格的观望态势已经在形成，因为一手是在局部的楼盘降价，二手也有个别的房东在降价，但是降价的尺度不深，不能说到谷底，所以导致大家现在去期望，期望自己所关注的房源降到自己心里价位，同时也希望开发商放出好的房源，也期待接下来房价进一步的下降，现在开发商根本没有资金忧虑，所以二手房东也坐得住，但是很多不景气的，在这个阶段选择观望，虽然9月份来客量有所回升，但是回升的质量并不高，在8月份的基础之上观望情绪更加重，所以我们对9月份接下来的走势还是持非常大的怀疑态度。
而从我们所得到的开发企业对接下来的市场判断和举措来看，基本来讲试探性的市场营销运作还要持续比较长的时间。短期内开发商重点不会转移到资金回笼上面。今年的销售任务根本完不成，但是有可能会调整，把计划改小一点，这样的话，我们就说价格的问题，那么它能够调整到什么程度，时间节奏是怎样的，它有可能比我们所期待的要久，所以说我们认为在今年9月份肯定是没有机会的，因为现在已经过了20天了，整个9月份基本没有机会了，它如果比8月份有所回升就算不错了，我认为真正的回升会出现在10月份，国庆节的展会有可能会带动一批供应的热潮，在供应的情况下有更多的楼盘参与进来带来更多的房源，购房者面临的选择会更多，所以带来成交量上升。再往下看，临近12月份之后，到那个节点会有一部分开发企业把重点集中转向关注资金方面，那个时候的资金需求很关键，所以会有比现在更大尺度的价格调整，但是都不足以撼动目前供应薄弱的势头，特别是供房占优势的态势，真正的调整会在明年出现，其实是在明年刚刚开始。
【主持人】：最近我看了报道说关于供应量方面，上海存量房已经到了历史的高位。
【宋会雍】：没有。我们数据跟踪下来，存量房在09年初达到更高的位置，现在只是在800多万，当时是在1200多万，现在远不到高位。
【主持人】：10月份可能会有一个供应热潮，不知道邱老师觉得如何，目前的市场是什么样的格局？开发商推盘也推了很长一段时间，而且目前市场销售情况又不是特别好，很多人都觉得现在已经是供大于求的情况。
【邱丹】：刚刚两位老师都提到9月成交的情况，我就不再重复了。供应，我们也是有过统计，因为今年成交薄弱有两个原因，其中一个原因归结为供应比较少，今年只有52万平米的项目入市，但是在09、10年是有34-31批次，是60-70万平米的项目，今年供应就输给往年。还有一个重要的原因买家的购房热情不热，在今年5月开始到8月，成交比是在70%-90%的水平，说明买家现在观望的情绪比较重，购房的意愿比较低。关于说房展会的看法，我认为它是市场的风向标，如果市场好房交会也会比较热闹，但是市场比较冷淡，我觉得房展会也会比较冷清。还有一个重要的数据，讲到供应，今年9月份以来的供应是有缩水的倾向，为什么？我们看了一下，有一个统计数据，应该来说，今年9月份上海是有87个新建住宅项目，其中有71个属于上海本地的项目，仅仅达到预期水平的27%，可以看出来开发商的态度很谨慎，并不是大肆规模的推盘。
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3 回复：沙龙直播：金九银十变铜九铁十 房价不得不降？
Tziiny92011-09-20 20:51:04 发表
【吴志辉】：两位老师都是做二手房比较多，刚好我之前也做过二手房的研究，事实上二手就全国的数据来看CPI最高点，一般是二手房成交量最低，我们做得成交量方面的一个研究，CPI不断往下走的时候，二手成交量是底部盘整，这个时候政策比较宽松，信贷政策放松，二手房的成交量不断的放大，CPI3%左右，再往上走的时候，成交量会明显出现回落，因为国家的调控政策是CPI多于3%之后就加息，资金使用成本会提高，各种成本提高之后，会导致成交量下滑的原因是什么？这个时候炒二手房收益率比不上其他渠道，比如放高利贷，它会分流一部分的资金出去，这个时候成交量会逐渐的回落，CPI到最高点的时候，往往是成交量最低的时候，这是非常有趣的地方。为什么CPI往下走成交量反而逐渐的回升，一般CPI到最高点的时候，是对其他政策的预期没有了，但是成交量触底，资金成本下来成交量马上放大，这是我们观察到一个有趣的现象，这也是我们监测到所有城市的一个共性。
【主持人】：目前除了说要有第二第三批限购的城市，国家还有加息等政策。
【吴志辉】：肯定的说不会再加息了。
【主持人】：为什么？
【吴志辉】：越南、巴西、土耳其都在降息，新兴国家都是以出口为主导的，中国这么多年是以投资拉动经济增长，但是中国的投资这一块，50%是外需带动的，中国也是一个外向型的经济体。
【主持人】：宋老师觉得接下来有什么政策呢？
【宋会雍】：目前城市的房价、供求的走势，应该讲从监管层的角度来讲，我认为还是比较见效的，房价过快上涨的势头现在基本得到很好的抑制。因为国内是很多城市状况不同，这是第一，第二，政策执行不同，下达的步调也不一样，所以有很多的偏差，现在只能说让一部分城市先行，让他们摸着石头过河。这个政策在执行的过程当中，它受到很多的抵制，比如限购，现在很多城市推出限价，其实它是很搞的一个东西，它没有效果，一个价格被限定，有另外一条线开发企业自己定的市场价，如果限价比它定得高你没有用的。第二如果定价比你低，意味着这个房子是有投机价值的，政府把1万的房子8千定价给卖出去肯定有2千元的投机空间在，不能说民众就一定能拿到这样的房子，如果在这个前提下又不限购，投资者肯定全拿掉了，这是必然的结果。现在在国内这种贫富落差比较大的情况下，现在分配不均，很多投资客持有很多的房子做囤积，但是很多人是买不起房子，只能用投资的价格去买，不能用自住的价格去买。如果这个市场有投资客存在这个市场价格肯定是投资的价格，如果没有投资存在肯定就是自住的价格，没有购买力，所以地方政府是依赖于土地财政，但是有问题是说，如果依赖土地还限购，地价想涨都涨不上去，因为开发商不买帐，因为给不起这个价格，自然落点就回来了，在这个节奏之下，很多城市看到这个问题。限购之后上海其实有明显的变化，整个交易量下来了，首先在买卖环节上税收不行，这是第一。第二土地收益下来了，住宅、商办土地出让前8个月比去年下降5%，但是整个土地资金的收益下降26%，这是一个问题，其实很多城市看到这一点，正因为看到了，所以它不想限购了，它做了一个限价，但是限价的问题，就是我前面提到的问题，宽不对严也不对。而且我们看到很多城市推出限价，它有有些理由的，我认为不妥，他们说推出限价，是说城市当中外来的购房比重很少，我们不想抑制很多本地人买房改善的诉求，所以我们不限购，只做限价，我说这两点都不存在，第一外来人员买房是不是投资者，并不是所有人都是投资者，而本地的就不是投资者。
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【主持人】：目前除了说要有第二第三批限购的城市，国家还有加息等政策。
【吴志辉】：肯定的说不会再加息了。
【主持人】：为什么？
【吴志辉】：越南、巴西、土耳其都在降息，新兴国家都是以出口为主导的，中国这么多年是以投资拉动经济增长，但是中国的投资这一块，50%是外需带动的，中国也是一个外向型的经济体。
【主持人】：宋老师觉得接下来有什么政策呢？
【宋会雍】：目前城市的房价、供求的走势，应该讲从监管层的角度来讲，我认为还是比较见效的，房价过快上涨的势头现在基本得到很好的抑制。因为国内是很多城市状况不同，这是第一，第二，政策执行不同，下达的步调也不一样，所以有很多的偏差，现在只能说让一部分城市先行，让他们摸着石头过河。这个政策在执行的过程当中，它受到很多的抵制，比如限购，现在很多城市推出限价，其实它是很搞的一个东西，它没有效果，一个价格被限定，有另外一条线开发企业自己定的市场价，如果限价比它定得高你没有用的。第二如果定价比你低，意味着这个房子是有投机价值的，政府把1万的房子8千定价给卖出去肯定有2千元的投机空间在，不能说民众就一定能拿到这样的房子，如果在这个前提下又不限购，投资者肯定全拿掉了，这是必然的结果。现在在国内这种贫富落差比较大的情况下，现在分配不均，很多投资客持有很多的房子做囤积，但是很多人是买不起房子，只能用投资的价格去买，不能用自住的价格去买。如果这个市场有投资客存在这个市场价格肯定是投资的价格，如果没有投资存在肯定就是自住的价格，没有购买力，所以地方政府是依赖于土地财政，但是有问题是说，如果依赖土地还限购，地价想涨都涨不上去，因为开发商不买帐，因为给不起这个价格，自然落点就回来了，在这个节奏之下，很多城市看到这个问题。限购之后上海其实有明显的变化，整个交易量下来了，首先在买卖环节上税收不行，这是第一。第二土地收益下来了，住宅、商办土地出让前8个月比去年下降5%，但是整个土地资金的收益下降26%，这是一个问题，其实很多城市看到这一点，正因为看到了，所以它不想限购了，它做了一个限价，但是限价的问题，就是我前面提到的问题，宽不对严也不对。而且我们看到很多城市推出限价，它有有些理由的，我认为不妥，他们说推出限价，是说城市当中外来的购房比重很少，我们不想抑制很多本地人买房改善的诉求，所以我们不限购，只做限价，我说这两点都不存在，第一外来人员买房是不是投资者，并不是所有人都是投资者，而本地的就不是投资者。
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4 回复：沙龙直播：金九银十变铜九铁十 房价不得不降？
Tziiny92011-09-20 20:51:04 发表
第二一个家庭当中哪怕像是上海严格执行限购的城市，它也会是推出有两套，第一非本市的户籍一套，是本地户籍的两套，对他们来讲足够使用，而且这个限制只限制套数不限制大小，这对改善自住肯定没有问题，改善可以从面积上面放大。交易案例可以基本判定，如果你的家庭再购买第三套必然是投资，当然中央回头会意识到这些问题，我们也会认为说，中央是对大局还有责任心在的，它在一线城市经历过的风险没有必要到二三线城市再过一道，所以我们认为在政策尺度上会有进一步收紧的政策，有些城市是限价，也符合基调，但是背后的东西是不一样的。我认为中央在大的策略上面会对二三线城市调控做新的梳理，我认为不可能出现动的，否则一边下雨一边晴天，中国的楼市还是这样的格局。
对于上海这个城市来讲，有几个地方需要调整，限购我认为基本不会再动了，下一步可能要动的是房产税，我最近也跟政府开会问他们风声，但是他们讲说接下来房产税肯定不是这样的出法，打七折再乘0.4-0.6，他们说这个东西意识到了，接下来会有几个方面的调整，第一税率要调，要高往上走。会在征收范围放大，不会再仅仅局限于家庭超出多少，在局部高端物业上面来做。基本上家庭当中第一套房子至少还是给出这个保证的，一套房子不会多涉及的。看来政策的走势会一点一点往下走，不会说一步放得特别大，但是政府对于目前租赁市场目前投入的关注比较多，认为一帮有钱人在居住方面出现问题，包括上海政府、他们都很忧虑租赁市场，这涉及到一个城市的发展活力，它不可能仅仅吸引高端人才，下面的人才也需要吸引，如果把下面拆了也是顶不住的，所以对于租赁市场关注比较多。现在开始推进公租房的时候，第一不想出地，第二不想出钱，因为公租房收钱比较慢，虽然从上到下有力度，但是步伐会缓慢。
【吴志辉】：我补充一下，我前几天跟政府里面的人做了一个沟通，一个市一年下来税收大概是600亿，县、镇花掉400亿，到市里面是200亿，最近提高事业单位的待遇，一年下来财政是60亿，这是一个。第二现在企业之间的三角债问题很严重，之前金融危机的时候也出现过，这是一个。第三现在政府下面的平台公司，比如城投公司、国资委下面的一些公司，贷款真的不会一分钱给你，说明地方政府财政问题缺口是真的，还有负债的问题，利息问题，所以地方政府层面来说，这个话是他们政府的人说的，所以他们认为对于土地出让金还是有需求的，所以在这样的情况下，政府这边需要一个成交比较正常的一个市场，这样才可以带动土地市场。
我非常赞同宋老师说的反对限价的行为，限价在目前政策下，反而是最有效保护成交量的做法，但是它的隐患也非常大，因为限价会损害社会福利损失，我做了更好的产品，为什么让我卖那个价格，我的利润会不会受到挤压。房屋资源配置过程当中本身存在不公平在其中，限价房都是被既得利益者买走了，并不是卖给边际效应的刚需人群，这样就产生一个福利损失，政策一过弊病就步伐出来了。
政策走向，三限政策，我更推崇第一限面积，第二限新不限旧，二手房随便炒，第三限内不限外。在当前的政策下，我认为这三个模式是最好的，大家也可以看到，现在上海很明显，一限购成交量就没有了，不但是土地出让金还有税收，对于这样的财政、税收土地缺失很大一块。在中国2010年全国平均水平对土地财政依赖达到74%，这样的情况下，我们认为目前政策最严厉的时候是今年上半年，下半年中央和地方的博弈下，地方政府这边存在所谓的政策打折，比如台州的限购令，都是打折这种现象。这种博弈的情况，我认为目前的政策限购过大，地方政府出台的政策依然是五花八门，各种方法都有，最主要还是想把握成交量。
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对于上海这个城市来讲，有几个地方需要调整，限购我认为基本不会再动了，下一步可能要动的是房产税，我最近也跟政府开会问他们风声，但是他们讲说接下来房产税肯定不是这样的出法，打七折再乘0.4-0.6，他们说这个东西意识到了，接下来会有几个方面的调整，第一税率要调，要高往上走。会在征收范围放大，不会再仅仅局限于家庭超出多少，在局部高端物业上面来做。基本上家庭当中第一套房子至少还是给出这个保证的，一套房子不会多涉及的。看来政策的走势会一点一点往下走，不会说一步放得特别大，但是政府对于目前租赁市场目前投入的关注比较多，认为一帮有钱人在居住方面出现问题，包括上海政府、他们都很忧虑租赁市场，这涉及到一个城市的发展活力，它不可能仅仅吸引高端人才，下面的人才也需要吸引，如果把下面拆了也是顶不住的，所以对于租赁市场关注比较多。现在开始推进公租房的时候，第一不想出地，第二不想出钱，因为公租房收钱比较慢，虽然从上到下有力度，但是步伐会缓慢。
【吴志辉】：我补充一下，我前几天跟政府里面的人做了一个沟通，一个市一年下来税收大概是600亿，县、镇花掉400亿，到市里面是200亿，最近提高事业单位的待遇，一年下来财政是60亿，这是一个。第二现在企业之间的三角债问题很严重，之前金融危机的时候也出现过，这是一个。第三现在政府下面的平台公司，比如城投公司、国资委下面的一些公司，贷款真的不会一分钱给你，说明地方政府财政问题缺口是真的，还有负债的问题，利息问题，所以地方政府层面来说，这个话是他们政府的人说的，所以他们认为对于土地出让金还是有需求的，所以在这样的情况下，政府这边需要一个成交比较正常的一个市场，这样才可以带动土地市场。
我非常赞同宋老师说的反对限价的行为，限价在目前政策下，反而是最有效保护成交量的做法，但是它的隐患也非常大，因为限价会损害社会福利损失，我做了更好的产品，为什么让我卖那个价格，我的利润会不会受到挤压。房屋资源配置过程当中本身存在不公平在其中，限价房都是被既得利益者买走了，并不是卖给边际效应的刚需人群，这样就产生一个福利损失，政策一过弊病就步伐出来了。
政策走向，三限政策，我更推崇第一限面积，第二限新不限旧，二手房随便炒，第三限内不限外。在当前的政策下，我认为这三个模式是最好的，大家也可以看到，现在上海很明显，一限购成交量就没有了，不但是土地出让金还有税收，对于这样的财政、税收土地缺失很大一块。在中国2010年全国平均水平对土地财政依赖达到74%，这样的情况下，我们认为目前政策最严厉的时候是今年上半年，下半年中央和地方的博弈下，地方政府这边存在所谓的政策打折，比如台州的限购令，都是打折这种现象。这种博弈的情况，我认为目前的政策限购过大，地方政府出台的政策依然是五花八门，各种方法都有，最主要还是想把握成交量。
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5 回复：沙龙直播：金九银十变铜九铁十 房价不得不降？
Tziiny92011-09-20 20:51:04 发表
所以下半年观察效果，这个局势会更加的明显，因为现在面临跟上半年不一样的经济环境，上半年CPI不断往上走，而且下半年来看，这个CPI7月份有可能是绝对的高点，8、9月CPI也不会低，11、12月份很快下来。为什么这么说？外界有金融危机的冲击，在这两三周美元指数是往上走，一往上走所有的东西都往下掉，事实上中国所谓的通胀压力没有那么严重，而且美元往上走意味着美元升值，全球的流动性会减少，事实上会带给中国很大的冲击，外部的需求萎缩，外需往下走，出口虽然在8月份有反弹，但是9月份还是会继续往下走。第二国内的紧缩政策会导致下滑，这对经济都非常不利，关键还是经济发展目标，如果今年保8%保不了，从现在的形势来看可以保8%，但是明年呢？这就是一个很大的风险，这个调控特别是信贷这一块挤出效应，导致民间的信贷风险非常大。行业的政策，我认为中央下半年观察为主，所谓的二三线限购限贷扩大，事实上也是上半年限购令加强巩固，并非是更强烈的调控。
【主持人】：老百姓最关心还是现在房价降了没有，毕竟成交一直都不好，有降价的风声，但是基本认为是假摔的状态，邱老师你认为从目前的数据来看，整个上海包括区域方面是不是真的有降价的趋势呢？
【邱丹】：统计数据中结构性因素很大，就不说这个了，我们看几个比较有意思的楼盘，2011年以来推盘次数在两次以上，并不是别墅和公寓的项目，别墅的项目8个，3个成交量都是二三季度出现环比的下滑。公寓有25个项目，9个出现三季度比二季度环比下滑，有2个是持续2个季度下滑。他们有一个共同的情况，不管是别墅还是公寓，占比都是35%-40%之间，别墅的降价幅度集中在10%以上，2个项目下降，公寓降幅在5%以内。
【主持人】：宋老师说前面说十一也不见得房价下降，因为开发商资金不存在问题。
【宋会雍】：现在房价在局部呈现洼地的效果，但是并不是规模化，它距离房价真正进入下行的状态还有距离，里面会发生这样的事情，首先一个市场当中涨幅在放缓，很多开发企业在推盘的时候不是高调推盘，而是平着或者是略低一点走，这是所谓的低开高走。另外在推盘的过程当中，会适当的提出一些有限度的价格让路，比如只是在某一批房子当中调一些特价房，或者是一批房子有几十套统一走折扣，这是一种，这都是非常有限度的，其实很多楼盘是不会跟进的。另外，在这个过程发展当中，虽然参与的楼盘在增多，这个现象变得有点普遍，但是也不见得说有哪些企业会继续的降价，因为它会随着楼盘增多，购房人的心态也在变，都这样打折，你不打折我还是不会出手的，这会引来第二波的调整，第一阶段的价格松动不是条件，因为不具备普通性。真正出现拐点是跟房地产企业资金压力有关系的，真正跟压力挂钩才能落实，否则今天有明天没有，这就是营销的举措，上午可能有下午就没有了，这不能说拐了。所以我认为一定要进入第二阶段，在现行50%-70%以上，开发商真正感受到资金回笼方面迫切的要求，把它拉到15%，这个时候我们认为开始了，拐点什么时候真正形成还是需要有一个量，真正让量把很多购买人群吸引过去之后，那么我们认为价格的拐点跟交易的回暖可以挂钩，这个拐点是有实质性的意义在的，从现阶段来讲还没有到那个时间。
【吴志辉】：从8月份统计局的数据来看，8月份的房价还是环比上涨0.7%，7、8月份的房价还是上涨，这是全国的均价，但是如果剔除了三四线的城市还有中西部城市之外，我们来看东部的一二线城市出现了一个小幅度的下滑。
回复该发言
【主持人】：老百姓最关心还是现在房价降了没有，毕竟成交一直都不好，有降价的风声，但是基本认为是假摔的状态，邱老师你认为从目前的数据来看，整个上海包括区域方面是不是真的有降价的趋势呢？
【邱丹】：统计数据中结构性因素很大，就不说这个了，我们看几个比较有意思的楼盘，2011年以来推盘次数在两次以上，并不是别墅和公寓的项目，别墅的项目8个，3个成交量都是二三季度出现环比的下滑。公寓有25个项目，9个出现三季度比二季度环比下滑，有2个是持续2个季度下滑。他们有一个共同的情况，不管是别墅还是公寓，占比都是35%-40%之间，别墅的降价幅度集中在10%以上，2个项目下降，公寓降幅在5%以内。
【主持人】：宋老师说前面说十一也不见得房价下降，因为开发商资金不存在问题。
【宋会雍】：现在房价在局部呈现洼地的效果，但是并不是规模化，它距离房价真正进入下行的状态还有距离，里面会发生这样的事情，首先一个市场当中涨幅在放缓，很多开发企业在推盘的时候不是高调推盘，而是平着或者是略低一点走，这是所谓的低开高走。另外在推盘的过程当中，会适当的提出一些有限度的价格让路，比如只是在某一批房子当中调一些特价房，或者是一批房子有几十套统一走折扣，这是一种，这都是非常有限度的，其实很多楼盘是不会跟进的。另外，在这个过程发展当中，虽然参与的楼盘在增多，这个现象变得有点普遍，但是也不见得说有哪些企业会继续的降价，因为它会随着楼盘增多，购房人的心态也在变，都这样打折，你不打折我还是不会出手的，这会引来第二波的调整，第一阶段的价格松动不是条件，因为不具备普通性。真正出现拐点是跟房地产企业资金压力有关系的，真正跟压力挂钩才能落实，否则今天有明天没有，这就是营销的举措，上午可能有下午就没有了，这不能说拐了。所以我认为一定要进入第二阶段，在现行50%-70%以上，开发商真正感受到资金回笼方面迫切的要求，把它拉到15%，这个时候我们认为开始了，拐点什么时候真正形成还是需要有一个量，真正让量把很多购买人群吸引过去之后，那么我们认为价格的拐点跟交易的回暖可以挂钩，这个拐点是有实质性的意义在的，从现阶段来讲还没有到那个时间。
【吴志辉】：从8月份统计局的数据来看，8月份的房价还是环比上涨0.7%，7、8月份的房价还是上涨，这是全国的均价，但是如果剔除了三四线的城市还有中西部城市之外，我们来看东部的一二线城市出现了一个小幅度的下滑。
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6 回复：沙龙直播：金九银十变铜九铁十 房价不得不降？
Tziiny92011-09-20 20:51:04 发表
具体到华东地区，比如南京、无锡，三线的徐州，8月份都是出现下滑，但是幅度不大，都是十几块钱、二十几块钱，这是均价，但是均价的下滑，在一个城市里面，有部分的楼盘特别是新开的楼盘，所以这几个城市的均价是走跌的。我们认为资金使用成本高，这是第一，第二加上预期悄悄发生改变，这个很关键。我们来看08年6、7月卖得还不错的，但是7月份以后，一下子掉下来，量价掉到冰点，后来9月份就降息，这就是预期的作用。所以现在看房价，反而我们认为这种预期真的改变，之前对房价一直保持着信心满满一定会涨，现在正在发生改变，现在跟08年的确有点像，这种下跌你说拐点不拐点，我不是很认可，但是我认为所谓价格的回调是有的，是从8月份开始的。但是要看9月、10月如果新推的盘量比较大，我注重是新推盘，因为没有历史套牢盘的说法，有可能未来促进资金回笼的目的，还有完成年度销售目标，在这样的情况下，肯定会出现下半年的下滑低开，而且很多城市已经出现。前面是有所谓的假摔，摆一些特价房，搞噱头，但是没有真摔，但是我认为这个“金九银十”，这几个星期的成交量，我更愿意相信接下来的开盘是真正的低开。
【主持人】：是指全新的吗？
【吴志辉】：是的，如果大家有留心的话，其实已经出现很多报道，老业主要求还钱。
【主持人】：因为前期买高。
【吴志辉】：所以希望大家留心这个情况，对这种楼盘，不到万不得已不要动之前老业主的利益。冲新盘导致下半年的日子非常紧张。
【主持人】：现在一二手倒挂严重吗？
【邱丹】：存在倒挂，导致购房者去买新盘，所以有一部分客户就是这样流失掉了，所以我们也在加强这一块方面的业务。
【主持人】：金九银十”看来还是可以期待一下房价会跌？
【吴志辉】：一定会跌的。
【邱丹】：我这里有一个谨慎的看法，房价会不会形成拐点，就刚刚监测的楼盘我整理了一些数据，发现降价手段用得不好也不见得有好的效果。比如刚刚说的公寓楼盘在二季度降价也许跟推盘的时间先后有关系，二季度降会对销售量有一定的提振，但是到三季度成交量没有出现增多，所以降价是失灵的，现在新盘降价他们就更不敢买了，也许价格还会下降，造成不好的影响。也要看到开发商的降价手段很谨慎，刚刚有提到说新盘不管是在二三季度降价都是只有9个，数目并没有扩大，幅度也还都是主要集中在5%以下，所以开发商会很谨慎的考虑是不是用降价的趋势。
【吴志辉】：如果预期都是乐观的时候，降价马上就抢光，但是悲观的话降价没有用，除非降到大家认可的位置。
【邱丹】：本来降价就是自我实现预期，它是一个双刃剑，所以我们要谨慎的决定要不要用降价的方式。
【吴志辉】：降价关键还是要看预期，如果预期非常悲观的时候降价可能也没有用。比如在金融危机的时候，一个公司资本充足率15%，在风险上面来看非安全的一个公司，而且当时帐上的流动资金是200亿，但是由于当时金融危机一下子预期下来，这个时候去谈并购，负资产预期非常乐观的时候资产非常不错，但是悲观的时候大家认为资产是有毒的，所以短短两周内从200亿掉到30亿破产了。比投行所谓的金融资产更加的靠脯，如果我们预期非常乐观的时候，拥有房屋和土地，会预期它升值，但是预期悲观有泡沫，就根本不值那个钱，除非打一个折，对方觉得非常合理的地位，那么就会融资给你，这就是08年发生的事情，就是因为这样，抄底进去，这就是一个预期的关键问题。
【主持人】：说到预期，世联也有一个预期指数，现在购房者是悲观还是乐观呢？
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【主持人】：是指全新的吗？
【吴志辉】：是的，如果大家有留心的话，其实已经出现很多报道，老业主要求还钱。
【主持人】：因为前期买高。
【吴志辉】：所以希望大家留心这个情况，对这种楼盘，不到万不得已不要动之前老业主的利益。冲新盘导致下半年的日子非常紧张。
【主持人】：现在一二手倒挂严重吗？
【邱丹】：存在倒挂，导致购房者去买新盘，所以有一部分客户就是这样流失掉了，所以我们也在加强这一块方面的业务。
【主持人】：金九银十”看来还是可以期待一下房价会跌？
【吴志辉】：一定会跌的。
【邱丹】：我这里有一个谨慎的看法，房价会不会形成拐点，就刚刚监测的楼盘我整理了一些数据，发现降价手段用得不好也不见得有好的效果。比如刚刚说的公寓楼盘在二季度降价也许跟推盘的时间先后有关系，二季度降会对销售量有一定的提振，但是到三季度成交量没有出现增多，所以降价是失灵的，现在新盘降价他们就更不敢买了，也许价格还会下降，造成不好的影响。也要看到开发商的降价手段很谨慎，刚刚有提到说新盘不管是在二三季度降价都是只有9个，数目并没有扩大，幅度也还都是主要集中在5%以下，所以开发商会很谨慎的考虑是不是用降价的趋势。
【吴志辉】：如果预期都是乐观的时候，降价马上就抢光，但是悲观的话降价没有用，除非降到大家认可的位置。
【邱丹】：本来降价就是自我实现预期，它是一个双刃剑，所以我们要谨慎的决定要不要用降价的方式。
【吴志辉】：降价关键还是要看预期，如果预期非常悲观的时候降价可能也没有用。比如在金融危机的时候，一个公司资本充足率15%，在风险上面来看非安全的一个公司，而且当时帐上的流动资金是200亿，但是由于当时金融危机一下子预期下来，这个时候去谈并购，负资产预期非常乐观的时候资产非常不错，但是悲观的时候大家认为资产是有毒的，所以短短两周内从200亿掉到30亿破产了。比投行所谓的金融资产更加的靠脯，如果我们预期非常乐观的时候，拥有房屋和土地，会预期它升值，但是预期悲观有泡沫，就根本不值那个钱，除非打一个折，对方觉得非常合理的地位，那么就会融资给你，这就是08年发生的事情，就是因为这样，抄底进去，这就是一个预期的关键问题。
【主持人】：说到预期，世联也有一个预期指数，现在购房者是悲观还是乐观呢？
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