编者按：
在调控的持续发威下，惨淡的交易量，或让“金九银十”这个楼市的传统旺季，成为历史。与此同时，开发商仍然把“金九银十”作为最后的希望——大量推盘，以期完成全年销量任务，这导致2011年的“金九”楼市呈现出前所未有的“奇观”：高库存量，低去化率。上海的新房库存量在9月份达到810万平方米，居于历史最高位；北京的新房库存量则达到两年来的最高水平；而二三线城市也开始蔓延降价潮，以期去化库存压力。
北京9月新开盘签约率仅3.5%
开发商欲强攻“银十”，降价将以点带面
在开发商期盼多时的“金九月”，北京楼市的成交量却“跌跌不休”。
根据北京市房地产交易管理网的最新数据，9月12日~9月18日一周，北京商品住宅期房成交717套，日均成交量102套，环比此前一周(9月5日~9月11日)成交的住宅期房924套，下跌22.4%，为6周以来的最低值。而进入9月的前三周，住宅期房的周成交量均不足1000套。
截至9月18日，北京楼市9月包含期房与现房在内的商品住宅签约共计2591套，二手房住宅签约3959套，环比8月同期分别下降了11.8%和11.1%，而相比去年同期则大幅降低了62.8%和55.5%，且均创造了近三年来的最低(除今年2月因为春节及网签双重影响外)。
与此相对应的是北京商品住宅库存的一再攀升。
根据链家地产统计，截至9月18日，北京商品住宅库存已达到112700套，比去年同期增长17.1%，为两年半以来的最高值。
链家地产首席分析师张月认为，9月份商品住宅市场将迎来低成交和高库存的双重市场压力，以目前的成交和推盘状态看，进入10 月份，库存量很可能超过12万套。
实际上，限购、限贷等宏观调控政策的不断深入，让北京楼市的成交量一直低位徘徊。在此背景之下，开发商们对于今年的“金九银十”便有了更多期待，这从9月以来的新盘入市量中可窥一斑。
北京市房地产交易管理网的数据显示，截至19日，9月入市的住宅项目合计为16个，住宅供应套数达到了5946套，已经超过了7、8月全月的供应量。而据搜房网数据监控中心此前统计，9月预计开盘的住宅项目共28个，环比8月预计开盘数上涨33.33%，甚至同比去年9月的实际开盘还要高出3.70%。
然而，截至目前，9月份已开盘的16个项目的销售状况却不容乐观。
北京市房地产交易管理网登记的信息显示，仅有远洋一方嘉园和翠林湾嘉园分别有88套和118套房源完成了网上签约，其余楼盘的签约统计均为零，16个项目目前的累计签约率仅为3.5%。
“业内期待的‘金九’开局，北京楼市却并没有走出住宅成交的惨淡行情。”亚豪机构副总经理高姗分析指出，从成交的项目状况来看，目前价格优势仍然是占领市场的一大利器。
数据显示，有成交的两个项目中，远洋一方本期签约均价为18342元/平方米，而其此前一期均价为22013元/平方米；新盘入市的翠林湾嘉园签约均价13804元/平方米，据北京中原地产统计，其周围在售项目均价在15000元/平方米左右。
在某网站“金九银十”置业大调查中，近七成购房者认为“金九银十”势必爽约，下半年楼市将持续低迷。而对房价走势的预测，有47%的网友认为开发商库存压力加大依旧会选择“以价换量”，房价会小幅下降。
而降价在目前的北京楼市中，仍属个别现象。据北京中原统计，8月全市有销售记录的住房项目为178个，其中8个项目价格环比下降，较7月份增加了3个，166个持平。
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高库存低成交 金九银十惨淡开局
2 回复：高库存低成交 金九银十惨淡开局
羊幂是鲨比2011-09-20 21:37:29 发表
“限购执行近7个月以来，房价已经基本停涨，但只有零星项目开始出现实质性的价格下调。这使得购房需求更加保守，观望情绪更浓。”中原地产张大伟如此分析。
尽管“金九”开局不利，但种种迹象显示，全年销售业绩压力之下，开发商仍要抢攻“银十”。
北京中原预计，10月将有31个项目入市，其中20个项目为纯新盘，供应量继9月之后依然会接近万套。
“不过，潜在需求新增有限，存量需求又大部分在限购后的这7个月内已经被消耗，这使得纯新盘与老项目后期都面临着定价难的问题。”张大伟表示，从8~9月上市能够换得销量的项目看，其定价都比周围同等项目下调了10%以上，因此，轻微的价格松动很难获得消费者的认可。“在目前市场情况下，为了加快周转周期，新入市的项目唯有选择降价求量。”
“显然，今年的‘金九银十’对于开发企业来说应该是一个不小的关卡。”高姗预计，降价项目将连点成线，分区域逐渐铺开，至年底降价潮不可避免。
810万平方米！上海新房库存9月达历史最高位
9月成交不足去年同期的一半，仅为2009年同期的37%
曾因屡次被通宵排队的购房者抢房而红极一时的闸北大宁某住宅楼盘，在9月6日又推出了183套房源。但两周过去了，该盘新推房源只售出2套，去化率仅为1%。
而这只是上海市“金九”楼市的一个缩影。几十个为奋战“金九银十”旺季而捂盘多时的住宅项目将在近期陆续亮相，但扎堆入市同样无法挽救今年“金九银十”颓败的命运。沪上多家知名机构的数据显示，2011年“金九”过半，上海市商品住宅成交面积仅为30.7万平方米——不足2010年同期的一半，仅为2009年同期成交量的37%。
“金九银十”，或将成为楼市历史的一个“传说”。
库存攀升，去化走低
连日来的成交惨淡，或许让“金九”成为开发商的最后一线希望。中原地产提供的数据显示，9月1日~9月18日上海市商品住宅新增供应面积52.07万平方米，较8月同期大幅上涨64%。
不过，大幅上涨的新增供应似乎并没有对市场产生刺激作用。
除了上述闸北大宁楼盘之外，上海另一个销售排行榜的上榜者——绿地松江名邸近期亦遭遇滞销惨况——其9月9日推出的240套房源，至今只成交了8套，去化率也仅3%。
中国房产信息集团通过对9月1日~18日期间开盘项目的成交数据研究发现，剔除少部分拿到预售证但未真正开盘的项目，已开盘项目中，只有一个项目在超过一周的时间去化率超过三成。该项目本次推出的小户型房源成交均价为1.9万元/平方米，最低成交单价只有1.7万元左右。而其在2010年10月份左右推出的房源，均价已经到达22744元/平方米。“如此算来，这批房源尽管在户型上和位置上相对此前房源稍逊一筹，但是也有将近20%的让利，才能在目前的市场环境下跑赢大市。而其他项目在没有给出适度优惠的情况下，普遍去化较慢。”中房信分析师薛建雄如是说。
数据显示，9月1日~9月18日，上海市新增商品住宅共成交面积30.74万平方米，和今年8月同期的低谷行情几乎持平，并未体现出金九月的“含金量”，而与去年9月同期相比，则大幅缩水55%。
也就是说，进入9月至今，上海新房住宅市场新增的积压房源已达约22万平方米，以至于上海当前的新房住宅库存已经达到810万平方米的历史高位。
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尽管“金九”开局不利，但种种迹象显示，全年销售业绩压力之下，开发商仍要抢攻“银十”。
北京中原预计，10月将有31个项目入市，其中20个项目为纯新盘，供应量继9月之后依然会接近万套。
“不过，潜在需求新增有限，存量需求又大部分在限购后的这7个月内已经被消耗，这使得纯新盘与老项目后期都面临着定价难的问题。”张大伟表示，从8~9月上市能够换得销量的项目看，其定价都比周围同等项目下调了10%以上，因此，轻微的价格松动很难获得消费者的认可。“在目前市场情况下，为了加快周转周期，新入市的项目唯有选择降价求量。”
“显然，今年的‘金九银十’对于开发企业来说应该是一个不小的关卡。”高姗预计，降价项目将连点成线，分区域逐渐铺开，至年底降价潮不可避免。
810万平方米！上海新房库存9月达历史最高位
9月成交不足去年同期的一半，仅为2009年同期的37%
曾因屡次被通宵排队的购房者抢房而红极一时的闸北大宁某住宅楼盘，在9月6日又推出了183套房源。但两周过去了，该盘新推房源只售出2套，去化率仅为1%。
而这只是上海市“金九”楼市的一个缩影。几十个为奋战“金九银十”旺季而捂盘多时的住宅项目将在近期陆续亮相，但扎堆入市同样无法挽救今年“金九银十”颓败的命运。沪上多家知名机构的数据显示，2011年“金九”过半，上海市商品住宅成交面积仅为30.7万平方米——不足2010年同期的一半，仅为2009年同期成交量的37%。
“金九银十”，或将成为楼市历史的一个“传说”。
库存攀升，去化走低
连日来的成交惨淡，或许让“金九”成为开发商的最后一线希望。中原地产提供的数据显示，9月1日~9月18日上海市商品住宅新增供应面积52.07万平方米，较8月同期大幅上涨64%。
不过，大幅上涨的新增供应似乎并没有对市场产生刺激作用。
除了上述闸北大宁楼盘之外，上海另一个销售排行榜的上榜者——绿地松江名邸近期亦遭遇滞销惨况——其9月9日推出的240套房源，至今只成交了8套，去化率也仅3%。
中国房产信息集团通过对9月1日~18日期间开盘项目的成交数据研究发现，剔除少部分拿到预售证但未真正开盘的项目，已开盘项目中，只有一个项目在超过一周的时间去化率超过三成。该项目本次推出的小户型房源成交均价为1.9万元/平方米，最低成交单价只有1.7万元左右。而其在2010年10月份左右推出的房源，均价已经到达22744元/平方米。“如此算来，这批房源尽管在户型上和位置上相对此前房源稍逊一筹，但是也有将近20%的让利，才能在目前的市场环境下跑赢大市。而其他项目在没有给出适度优惠的情况下，普遍去化较慢。”中房信分析师薛建雄如是说。
数据显示，9月1日~9月18日，上海市新增商品住宅共成交面积30.74万平方米，和今年8月同期的低谷行情几乎持平，并未体现出金九月的“含金量”，而与去年9月同期相比，则大幅缩水55%。
也就是说，进入9月至今，上海新房住宅市场新增的积压房源已达约22万平方米，以至于上海当前的新房住宅库存已经达到810万平方米的历史高位。
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3 回复：高库存低成交 金九银十惨淡开局
羊幂是鲨比2011-09-20 21:37:29 发表
德佑地产副总经理罗亚东指出，目前上海的新房库存，甚至较上一个历史高位(即2008年12月的720万平方米)超出了100万平方米。“一般而言，我们把能被市场6个月所消化的库存视为合理，但是以8月成交数据52万平方米的月度成交水平来看，库存接近810万平方米的库存需要用未来将近一年半的时间才能够消化，显然已经超出了正常的合理库存量的界限。”
业内：银十颓势难挽
值得一提的是，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔透露，新房市场颓势难挽的同时，二手房市场也已草木皆兵。据21世纪不动产上海区域市场中心近期抽样调查，全市部分板块二手房买家观望情绪也在加重，原因为看空预期加重或是与房东之间存在心理价差。“除非未来买家的预期转变，或是新盘有更大幅降价，否则即使未来大量新盘集中入市，也难以引发行情突破。”
德佑地产研究主任陆骑麟表示，今年9~10月楼市成交已不可能出现如前两年那样相对火爆的状况，最主要还是受到限购政策升级的影响所致，而房价的相对高位，普通购房者已无力支持当前的高房价也是促使成交低迷的主要原因。
无疑，一个非常现实的问题已摆在眼前——随着“金九银十”的到来，开发商若再不采取措施制造机会，完成今年的销售目标就遥遥无期了。
同策咨询与研究发展中心分析师指出，随着“十一”假期及国庆房展会的到来，开发商会紧紧抓住这次难得的销售机会，推盘的数量也会相对较多，同时打折促销活动也会愈演愈烈。但如果没有出现明显的房价松动以及大规模的降价潮，购房者仍然会继续保持观望，从而整个10月也将会以惨淡收场。总的来看，受整体市场低迷影响，今年的“金九银十”会逊色很多，并且将很难再现当年的热闹场面。“如果没有出现明显的价格松动，未来几个月住宅市场仍将萎靡不振。但目前来看，开发商并没有出现普遍的资金链短缺问题，可以说，即使今年‘金九银十’以惨淡收场，开发商大规模降价的动力仍然很微弱。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍亦指出，目前来看，企业资金流状况尚未紧张到生死攸关的地步，不至于在市场范围内掀起降价狂潮。“如果维持现有政策，2012年可能会是楼市大变局起始年。”
“金九”过半广州楼市未热_购房者买房意愿降至低点
9月16日至18日，为期3天的2011年广州房博会在广州琶洲国际会展中心举行，以此拉开“金九银十”的序幕。但现场市民的冷淡似乎预示着“金九银十”的楼市已经难以如往年一样升温。
广州的房博会汇聚了以本地为主的150多个楼盘。
中秋小长假的清淡也给市场泼了一盆冷水。数据显示，9月第一周的成交量没有延续8月的畅旺，广州十区两县级市的成交均价跳水，猛跌至10511元/平方米，环比之前一周下降12.84%，而中秋节三天全市成交量同比更大幅跌落61.8%，成交均价同比下降18.2%。
经纬地产研究中心在其研究报告中评论：受房地产政策调控影响，今年上半年成交低迷，下半年成为了开发商完成全年销售业绩的重要时段。
不过，随着国庆临近，越来越多供应量会在近期涌向市场，而这将给开发商的出货带来更大压力。前几月还抱着“再等一等”心态的开发商，如今可能很难再等下去了。
据经纬行研究中心不完全市调统计，今年下半年广州十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米，预计大部分都集中在“金九银十”和年底这两个销售节点推货。
美联物业预测，广州下半年有近50个新项目上市，以及超过80个旧项目推出新房源。
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业内：银十颓势难挽
值得一提的是，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔透露，新房市场颓势难挽的同时，二手房市场也已草木皆兵。据21世纪不动产上海区域市场中心近期抽样调查，全市部分板块二手房买家观望情绪也在加重，原因为看空预期加重或是与房东之间存在心理价差。“除非未来买家的预期转变，或是新盘有更大幅降价，否则即使未来大量新盘集中入市，也难以引发行情突破。”
德佑地产研究主任陆骑麟表示，今年9~10月楼市成交已不可能出现如前两年那样相对火爆的状况，最主要还是受到限购政策升级的影响所致，而房价的相对高位，普通购房者已无力支持当前的高房价也是促使成交低迷的主要原因。
无疑，一个非常现实的问题已摆在眼前——随着“金九银十”的到来，开发商若再不采取措施制造机会，完成今年的销售目标就遥遥无期了。
同策咨询与研究发展中心分析师指出，随着“十一”假期及国庆房展会的到来，开发商会紧紧抓住这次难得的销售机会，推盘的数量也会相对较多，同时打折促销活动也会愈演愈烈。但如果没有出现明显的房价松动以及大规模的降价潮，购房者仍然会继续保持观望，从而整个10月也将会以惨淡收场。总的来看，受整体市场低迷影响，今年的“金九银十”会逊色很多，并且将很难再现当年的热闹场面。“如果没有出现明显的价格松动，未来几个月住宅市场仍将萎靡不振。但目前来看，开发商并没有出现普遍的资金链短缺问题，可以说，即使今年‘金九银十’以惨淡收场，开发商大规模降价的动力仍然很微弱。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍亦指出，目前来看，企业资金流状况尚未紧张到生死攸关的地步，不至于在市场范围内掀起降价狂潮。“如果维持现有政策，2012年可能会是楼市大变局起始年。”
“金九”过半广州楼市未热_购房者买房意愿降至低点
9月16日至18日，为期3天的2011年广州房博会在广州琶洲国际会展中心举行，以此拉开“金九银十”的序幕。但现场市民的冷淡似乎预示着“金九银十”的楼市已经难以如往年一样升温。
广州的房博会汇聚了以本地为主的150多个楼盘。
中秋小长假的清淡也给市场泼了一盆冷水。数据显示，9月第一周的成交量没有延续8月的畅旺，广州十区两县级市的成交均价跳水，猛跌至10511元/平方米，环比之前一周下降12.84%，而中秋节三天全市成交量同比更大幅跌落61.8%，成交均价同比下降18.2%。
经纬地产研究中心在其研究报告中评论：受房地产政策调控影响，今年上半年成交低迷，下半年成为了开发商完成全年销售业绩的重要时段。
不过，随着国庆临近，越来越多供应量会在近期涌向市场，而这将给开发商的出货带来更大压力。前几月还抱着“再等一等”心态的开发商，如今可能很难再等下去了。
据经纬行研究中心不完全市调统计，今年下半年广州十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米，预计大部分都集中在“金九银十”和年底这两个销售节点推货。
美联物业预测，广州下半年有近50个新项目上市，以及超过80个旧项目推出新房源。
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4 回复：高库存低成交 金九银十惨淡开局
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