京城住宅量价齐跌 “金九”反成房价“拐点”月

近日，国家统计局以及多家研究机构报告出炉。数据显示，8月份一线城市房价涨幅环比持平。其中，北京8月期房签约52.02万㎡，环比回落37.08%，同比降幅则为18.88%，均价环比下降1.05%。
而“金九”已过半月，京城二手房成交却率先似乎步入“以价换量”时期：9月19日，伟业我爱我家(博客,微博)数据统计显示，9月上半月北京全市二手房住宅成交均价为23144元/㎡，与8月份同期成交均价相比下跌了0.9%，与8月份全月的成交均价相比下跌了1.8%，与今年以来二手住宅成交均价峰值相比，下跌7.7%与此同时，北京二手房成交量则环比上涨2.75%。
9月19日，多位分析人士接受《证券日报》记者采访时表示，9月已过大半，“金九”不再已成定局。更进一步的，易居中国杨红旭预计，以现有趋势来看，9月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数有可能首次出现环比负增长这意味着，房价“拐点”正式确立。
70个大中城市住宅价格指数继续下行
开发商步入“以价换量”时代？
由易居中国发布的报告中显示，8月份70个大中城市新建商品住宅环比综合指数为100.02，环比微涨0.02%。但是，与七月份相比，增幅降低了0.07个百分点。
其中，一线城市连续两月止涨，二线城市新建商品住宅环比微涨0.02%，三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。
“我们这边的房价不会再涨了”，9月19日，一位潍坊地区房地产开发人员接受《证券日报》记者咨询时表示。在其看来，潍坊房价涨幅在全国城市排名中靠前，但其中也包含了“补涨”因素。而且，作为三线城市，潍坊房价基数较低也是其涨幅备受关注的原因之一。
“未来几个月，估计房价会相对稳定，不会再上涨了”，上述人士表示，“虽然，政策让购房者都在观望，但是基本不会有多大的下降空间。”更进一步的，上述人员表示，在沿海城市如烟台、威海等一线房企纷纷入驻地区，“（调控）压力较大，他们手里的项目太大。”
而在已经公布8月份销售业绩的上市房企中，包括万科、保利在内的多家一线地产商均出现销售业绩同比下滑：
万科8月销售均价同比下降16.69%；保利地产(600048,股吧)签约面积同比下降36.45%；签约金额同比下降11.99%；金地8月签约面积同比减少38.6%，签约金额同比减少26.2%。
相应的，港股上市公司中，中海8月项目销售面积同比下降12.9%，而销售金额同比下降11.2%。与此同时，项目集中在北京的首创置业受调控影响较大，虽然其整体业绩依然呈增长态势，但是其1-8月份签约均价同比下降了18.81%。
观察可知，率先在销售中采取“以价换量”的上市房企，成交量同比变化不大。世联研究所认为，从降价楼盘的销售表现来看，降价基本能促进销量，达10%以上的降价幅度，销售速度很快“以价换量”效果明显。
长江证券(000783,股吧)研报则进一步指出，随着台州、衢州出台限购政策，9月份将“陆续出现更多的二、三线城市进入限购”，未来行业集中度进一步集中之余，房价终将下降“对于房企而言，在这场市场博弈中，必然成为首先退让的一方。”研报中进一步指出，资金链与去库存压力，是价格松动的直接诱因。”
北京住宅8月量价环比齐降
开发商在京项目受影响最大
截至9月19日，北京可售住宅套数为11.27万套。而万科副总经理肖劲曾公开表示，由万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，现在北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。折合为20万户家庭来看，也不过是将现有的库存消化掉。
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长江证券研报指出，8月北京期房签约52.02万㎡，环比回落37.08%，同比下降18.88%，均价则环比下降1.05%。在其看来，“京沪库存均处于历史高位”，而伴随着销售旺季的到来，“房价下调预期仍将是下个月的主题”。
今年以来，北京远郊地区如通州房价率先“跳水”，包括远洋、华业在内的上市房企项目甚至因下调房价而引起业主维权。
在限购最严的北京，“开发商受到的影响无疑是最大的”，易居中国杨红旭对《证券日报》记者表示。
以远洋地产为例，3月份以来其在京至少有5个项目对外开盘销售：远洋一方（资料、论坛)系列楼盘、远洋傲北嘉园、远洋东方（资料、论坛)、远洋万和以及近期刚刚推出的亦庄“地王”项目远洋天著（资料、论坛)项目。
除去曾一度引起业主维权的远洋一方项目外，北京市房地产交易管理网显示，远洋傲北嘉园项目成交均价也在2个月内下调了7.65%。而其在通州的远洋东方项目，均价16000元/㎡起，但是已开盘半年的时间里，仅签约成交52套，签约面积更是不到2成，仅占比准许销售面积的17.34%！
万科1个月在京连拿4块土地
开发商依旧谨慎乐观？
虽然万科副总肖劲公开表示，限购令下，北京住宅库存令人担忧。但是，在不到1个月的时间里，万科在北京连拿四块土地，据悉，这四块土地规划建筑面积总计85.5万㎡。
对于标杆房企万科的拿地举动，易居中国杨红旭认为，这也间接的表示了开发商对未来楼市仍旧保持了谨慎的乐观。
“以08年的情况看来，70个大中城市新建商品住宅环比综合指数环比跌幅未超过0.5%，而同比降幅也未超出2%”，杨红旭对《证券日报》记者表示。虽然，持续性的调控对住宅市场造成一定影响，但是由于宏观基本面依旧稳定，因此降幅预计不会超过2008年。
而对于未来房价下行的区间，杨红旭认为可能在3-6月之间。而随着土地市场一路低迷，土地溢价率一路走低，“下半年是拿地的好时机”。
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