上海9月新房库存810万平方米 达历史最高位

9月成交不足去年同期的一半，仅为2009年同期的37%
曾因屡次被通宵排队的购房者抢房而红极一时的闸北大宁某住宅楼盘，在9月6日又推出了183套房源。但两周过去了，该盘新推房源只售出2套，去化率仅为1%。
而这只是上海市“金九”楼市的一个缩影。几十个为奋战“金九银十”旺季而捂盘多时的住宅项目将在近期陆续亮相，但扎堆入市同样无法挽救今年“金九银十”颓败的命运。沪上多家知名机构的数据显示，2011年“金九”过半，上海市商品住宅成交面积仅为30.7万平方米——不足2010年同期的一半，仅为2009年同期成交量的37%。
“金九银十”，或将成为楼市历史的一个“传说”。
库存攀升，去化走低
连日来的成交惨淡，或许让“金九”成为开发商的最后一线希望。中原地产提供的数据显示，9月1日~9月18日上海市商品住宅新增供应面积52.07万平方米，较8月同期大幅上涨64%。
不过，大幅上涨的新增供应似乎并没有对市场产生刺激作用。
除了上述闸北大宁楼盘之外，上海另一个销售排行榜的上榜者——绿地松江名邸近期亦遭遇滞销惨况——其9月9日推出的240套房源，至今只成交了8套，去化率也仅3%。
中国房产信息集团通过对9月1日~18日期间开盘项目的成交数据研究发现，剔除少部分拿到预售证但未真正开盘的项目，已开盘项目中，只有一个项目在超过一周的时间去化率超过三成。该项目本次推出的小户型房源成交均价为1.9万元/平方米，最低成交单价只有1.7万元左右。而其在2010年10月份左右推出的房源，均价已经到达22744元/平方米。“如此算来，这批房源尽管在户型上和位置上相对此前房源稍逊一筹，但是也有将近20%的让利，才能在目前的市场环境下跑赢大市。而其他项目在没有给出适度优惠的情况下，普遍去化较慢。”中房信分析师薛建雄如是说。
数据显示，9月1日~9月18日，上海市新增商品住宅共成交面积30.74万平方米，和今年8月同期的低谷行情几乎持平，并未体现出金九月的“含金量”，而与去年9月同期相比，则大幅缩水55%。
也就是说，进入9月至今，上海新房住宅市场新增的积压房源已达约22万平方米，以至于上海当前的新房住宅库存已经达到810万平方米的历史高位。
德佑地产副总经理罗亚东指出，目前上海的新房库存，甚至较上一个历史高位（即2008年12月的720万平方米）超出了100万平方米。“一般而言，我们把能被市场6个月所消化的库存视为合理，但是以8月成交数据52万平方米的月度成交水平来看，库存接近810万平方米的库存需要用未来将近一年半的时间才能够消化，显然已经超出了正常的合理库存量的界限。”
业内：银十颓势难挽
值得一提的是，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔透露，新房市场颓势难挽的同时，二手房市场也已草木皆兵。据21世纪不动产上海区域市场中心近期抽样调查，全市部分板块二手房买家观望情绪也在加重，原因为看空预期加重或是与房东之间存在心理价差。“除非未来买家的预期转变，或是新盘有更大幅降价，否则即使未来大量新盘集中入市，也难以引发行情突破。”
德佑地产研究主任陆骑麟表示，今年9~10月楼市成交已不可能出现如前两年那样相对火爆的状况，最主要还是受到限购政策升级的影响所致，而房价的相对高位，普通购房者已无力支持当前的高房价也是促使成交低迷的主要原因。
无疑，一个非常现实的问题已摆在眼前——随着“金九银十”的到来，开发商若再不采取措施制造机会，完成今年的销售目标就遥遥无期了。
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同策咨询与研究发展中心分析师指出，随着“十一”假期及国庆房展会的到来，开发商会紧紧抓住这次难得的销售机会，推盘的数量也会相对较多，同时打折促销活动也会愈演愈烈。但如果没有出现明显的房价松动以及大规模的降价潮，购房者仍然会继续保持观望，从而整个10月也将会以惨淡收场。总的来看，受整体市场低迷影响，今年的“金九银十”会逊色很多，并且将很难再现当年的热闹场面。“如果没有出现明显的价格松动，未来几个月住宅市场仍将萎靡不振。但目前来看，开发商并没有出现普遍的资金链短缺问题，可以说，即使今年‘金九银十’以惨淡收场，开发商大规模降价的动力仍然很微弱。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍亦指出，目前来看，企业资金流状况尚未紧张到生死攸关的地步，不至于在市场范围内掀起降价狂潮。“如果维持现有政策，2012年可能会是楼市大变局起始年。”
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