广州二手楼客量骤减 市区复式楼很寂寞

复式单位曾是市场上受追捧的住宅类型之一，但“限购”落地快满周岁之际，市内二手楼市交出的复式单位的销售成绩单普遍不理想。合富置业高级营业经理余文锋表示，以天河北为例，复式单位的面积普遍较大，总价较高，主要面向多次置业者，客户普遍选择按揭购房。在目前的市场环境下，这些复式单位目标客户群受政策影响较大，不符合购房资格或三套房停贷是导致这些客户观望的主因。中原地产市场主任黄燕飞表示，自从“限购”，大复式单位因其入市门槛较高，成交氛围较淡。而小复式单位因其较为实用，而且总价相对低，交投氛围尚算畅旺。本期话题将告诉你为何市区多个热门复式盘骤成“冷盘”，而现在购买复式盘又有啥好推荐呢？
　　租客少转手难 复式房自住胜于投资
面对复式盘销售不景气，除受“限购”政策影响，余文锋认为，从投资保值角度分析，复式单位因租金较高导致目标租赁群体相对较窄，能负担得起租金的客源不多。从近年楼价走势分析，这类复式大户的升值幅度会比其他面积较小的单位要少，价格走势以平稳为主。有业内人士指出，复式单位的套现要比普通住宅难。
中原地产市场主任黄燕飞指出，大复式单位因总价较高，入市门槛高，投资风险较大，更适合买家用于自住而不是投资。但她强调，在限购下，小复式单位却很吸引首次置业买家及投资客。“同样面积的小复式对比平层单位，小复式单位租值更高，更具投资价值。”如双子星城、翠馨华庭，虽然租赁回报因楼价攀升已不及早前，但要对比同区域的平层单位，其租赁回报仍然是比较高，若买家意欲买楼抗通胀，可考虑这些小复式楼盘的物业。
　　天河北板块：
　　有5%~10%的议价空间
天河北板块复式盘源并不多，只有部分楼盘的顶层单位为大复式设计。余文锋表示，天河北板块目前放盘的有协和新世界、芳草园、天誉花园、帝景苑以及天诚广场等，近期帝景苑复式单位的选择相对会多一些。业主方面，受到政策大环境以及市场交投气氛的影响，心态没有以往强硬，会有5%~10%的议价空间存在。
　　置业贴士：复式单位接受度不同
中原地产天润分行营业经理朱柏安介绍，在限购因素制约下，有改善型买家爱找素质较高的大户型，而大复式也是他们寻找的目标之一。如华标广场拥有的大复式，市场价约2万~2.2万元/m2。此外，同一板块的楼盘素质不尽相同，市场对这些楼盘的复式单位接受度也不同。天诚广场也有复式单位，不过由于该盘素质相对稍逊，复式单位的户型也不太好，所以市场接受度不高，目前市场价约为1.7万~1.8万元/m2。
　　滨江东-新港路板块：
　　大复式门槛高 小复式总价才60万
滨江东豪宅一条街有不少复式大户型物业，不少拥有一线江景的优势，如汇美景台、丽景湾、海珠半岛花园、中信君庭以及中海锦苑等，目前都有复式单位放售。合富置业高级营业经理黄丽明表示，该板块业主心态两极分化，急用钱的业主会爽快降价，议价空间从10万~30万元不等，但大部分业主没有套现压力，尤其是现时持有滨江东复式江景单位的业主大多手上拥有多套物业，受“限购”政策影响较大，放售意欲不高，导致目前江景单位放盘量不多。
海珠区还有不少小复式设计的楼盘，如翠馨华庭、双子星城、星御翠园等。中原地产叠彩园分行杨兴福表示，小复式单位面积小、总价低且实用，一直受首置买家欢迎。相比之下，其租赁回报比平层单位高，如翠馨华庭目前买家中首次置业者和投资客各占一半，该盘小户型市场价约2万元/m2，大户型约1.8万~1.9万元/m2，30平方米两房单位，总价约为60万元，入市门槛低。这种两房租金约1800~2000元/月，租赁回报比平层单位要高。
　　置业贴士：小复式租值高
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看重租金回报率的买家除了可关注翠馨华庭和双子星城，海珠区还有一个小复式楼盘星御翠园。据杨兴福介绍，该盘于去年收楼，现正陆续出房产证，目前该楼盘能上市交易的单位较少，成交淡静。不过该盘位处珠江纺织城旁边，租赁非常活跃，目前市场价约为2.5万元/m2，56平方米的三房单位租金约为4000元/月。
　　东风东板块：
　　盘源少总价高 议价空间不大
东风东板块主打学位客，单纯为学位而买复式的情况很少见。合富置业高级营业经理陈丽明表示，锦城花园、东风广场这些楼盘虽有复式设计单位，但业主多用作自住，放盘并不多。
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