四环相扣的重庆公租房模式

重庆公租房建设成败的关键在于能否可持续发展。
记者在采访中了解到，重庆公租房不仅已将前期建设所需的土地、资金来源基本落实到位，后期偿还贷款本金及利息的运营模式也有一整套环环相扣的思路。
利息如何偿还？
——租金覆盖
今年3月曾前往重庆调研公租房建设模式的莫尼塔（上海）投资发展有限公司分析师施琪告诉记者，莫尼塔相关代表与重庆地产集团、中冶建工、国家开发银行重庆分行的相关负责人进行了座谈，了解到重庆公租房建设及运营模式的一整套思路。从目前开工率和建设情况来看，公租房建设应该不存在什么问题，但重庆模式能否真正成功，关键还是在于社会资金的偿还和产权退出通道是否顺畅。
重庆公租房管理局局长郭唐勇向记者介绍，针对社会资金最关心的还款模式，重庆设计了三个还款来源：租金收益、商业店铺出售收益和5年后公租房部分住房出售收益。
目前重庆公租房的租金定在9—11元/平方米/月，而一平方米开发成本在2500元左右。4000万平方米的公租房由3600万平方米的住宅和400万平方米的商业店铺组成。住宅部分按照平均租金10元/平方米/月计算，每年回收42.2亿，商业店铺按照平均50元/平方米/月计算，每年回收24亿，累计回收66.2亿，而700亿贷款，以年利率6%—7%计算还款利息约需42—49亿元，还有剩余部分可用于维修管理，这样就保证了固定的现金流。
本金如何偿还？
——关键在于出售渠道是否畅通
更引人关注的问题在于偿还本金。重庆政府计划，偿还本金首先在于公租房商业部分的出售上。按照占总建设面积10%计算，主城区公租房商业部分可售面积约在400万平方米，按照市场价格1—1.5万元/平方米计算，约可得400—600亿元收入，可覆盖需还贷款本金的60%—85%左右。
其余偿还本金的资金则来源于公租房自身的出售。至今，中央对于公租房到底能不能出售仍没有明确表态。“中央没说能卖，但也没说不能卖。关键是要看整个制度的设计是否完善。”郭唐勇表示。
重庆政府设计了一个“公租房转让市场”，在政府和承租户个人之间进行封闭交易，根据综合建设成本考虑到税费减免、优惠政策等算出一个“交易价格”，辅以通胀、基准利率等因素的增值。承租户在租住公租房5年后可申请购买，之后如果再要转卖，也只能卖给政府，不能在商品房市场上交易。这个“转让市场”的设计初衷在于，既避免公租房被变相流通到市场，成为牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社会资本成为公租房建设的有力支持。如果这一想法能够细化成制度并付诸实践，这部分出售所得资金用于偿还本金将绰绰有余。
从目前来看，重庆公租房建设能否做到可持续发展，核心问题是公租房资产能否以某种方式变现。莫尼塔机构在完成调研后提出：由于重庆公租房交易方面的种种限制，承租户购买需求到底能有多大？如果出售遇冷，公租房资金将面临本金无法偿还的困境。
“根据我们的调查，还是有部分购买需求存在的。”郭唐勇向记者表示，只要有30%—40%的购买需求，这部分出售房款就够填补偿还本金的资金缺口。
是否会形成“贫民窟”？
——住户不都是低收入阶层
记者在另外一个同样位于渝北区的公租房小区“康庄美地”看到，跟“民心佳园”规模、建筑格局类似，康庄美地小区也分为几个片区，目前一期11栋住宅的200余户居民已经签约入驻，菜场、超市已经入驻，小学、医院等配套设施还在建。
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在“康庄美地”首批入住的承租户小石家，记者看到，这个一室一厅的房间干净、简单，一家三口在此居住虽然称不上宽松，但完全可以保障基本居住需求。小石告诉记者，房子交房时已完成基本装修，瓷砖地面、墙面乳胶漆都已弄好，厨卫设施齐全，自己再买些电器和家具等就可以入住。
“按政策我们一家三口其实可以申请两室的房子，但考虑到租金，我们还是选择了50平方米的一室一厅。”小石告诉记者，“康庄美地”的租金是10元/平方米/月，加上1.03元/平方米/月的物管费，每月支出在550元。小石是来重庆打工的农民，目前在一家公司做后勤，对于这个家庭来说，宁可少花点儿在房子上，存下钱可以为孩子读书做准备。
据记者了解，重庆公租房申请条件没有户籍、收入、职业的限制，承租户里有农民工，也有大学毕业生，有本地居民，也有举家来渝的企业高端人才，这样一个社会阶层并不过于分明的社区可能不会出现所谓“贫民窟”。不过，如此大型居住社区的后期物业管理难度不小，毕竟上万人口居住在此，不仅要处理日常杂事，收取租金、处理承租户入住、退出等一系列事务都需要花费大量人力、物力。
能否保证入住率？
——注重实用性、交通便利
不管是“民心佳园”还是“康庄美地”，居民陆续入住的同时，在建住宅仍在昼夜赶工。重庆公租房比较简朴，不论是楼房外立面还是内部结构、装修，都是在保障基本住房需求的前提下，尽量降低建设成本。
与此同时，决定公租房是否受百姓欢迎最重要的因素之一，还是生活是否便利。这其中交通条件占据首位。根据记者调查，重庆公租房选址遍布主城区各地，有些虽离市中心较远，但基本与地铁关联度较高，且位于工业区、开发区内，针对附近产业工人。不过，地铁交通能否按照目前的规划实施、建设速度能否跟得上公租房居民的需求，还有待观察。
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