商业地产拉响监控警报 银行暂停非合作楼盘个贷

鉴于商业地产泡沫初现，银行系统日前一直在强化对商业地产相关贷款的监管。 CFP供图
商业地产拉响监控警报 多家银行暂停非合作楼盘个贷
广州商业用地早已禁建公寓，上半年多家开发商没通过审批
强有力的打压使住宅地产的轰鸣引擎逐渐熄火，异军突起的商业地产则一路走红，“不限购、不限贷”一度成为其金字招牌。只是，随着银监部日前的一纸令下，商业地产已由之前的自由野生时代步入有限监控时代。南昌7家银行暂停商业贷款。佛山南海对日前出让的商务金融用地要求不准建设任何形式的公寓。
在商业地产如火如荼的广州，南都记者了解到，广州多家银行暂停向非合作楼盘的个人客户发放商业物业贷款。有的银行向合作楼盘客户放贷，利率最高上浮50%。此外，广州商业用地早已禁建公寓，上半年多家开发商没通过审批。
商业地产风险远胜住宅
广州市国土房管局18日在广州房地产博览会现场透露，今年截至目前，市属十区已公开出让经营性用地28宗、1.5平方公里。其中，商品住宅用地11宗、1.1平方公里，同比增23.7%；商服用地公开出让17宗、0.4平方公里，同比增51%。今年未来3个月，广州计划推出52宗经营性用地，这意味着，未来3个月平均不到两天就要出让一幅地。广州市国土房管局副局长黄文波称，广州今年供应商品住宅用地估算为2平方公里左右，与往年供地量基本持平。未来3个月将加大商服用地供应，重点推出火车南站功能区的商服用地，商服用地供应量预计比往年增加五成左右。
由此可见，无论公寓还是商业地块，商业地产于广州而言，都只能用一个字来形容“火”。但这并不意味着没有危机。广州高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，去年底以来广州的商用地产市场非常旺，成交量价持续攀升。目前，市中心区域的商业用地基本开发完毕，未来几年将主要集中在琶洲、万博、白云新城、南站等近郊的多中心区域，由于开发商业项目对发展商的开发、运营能力要求非常高，如果发展商实力不足就容易陷入烂尾结局，其风险比住宅要高得多，所以，广州非常有可能仿效上海，对未竣工的商用项目停贷。
值得注意的是，商业地产项目通常封顶或建至2/3(高层)就能获得预售证，但从结构封顶到竣工验收其实还有一段漫长的距离，封顶后续工程的资金消耗，在一些高端项目中占比达30%-50%，甚至更高。贷款发放时间延后，将进一步抬高商业地产的开发门槛，对目前在建或预备建设的项目来说，确实是一大考验。陈厚桥预计，在未来一到两年里，广州极有可能也对未竣工的商用项目停贷。
商用物业利率最高上浮50%
今年4月，袁小姐在南沙看中了一个商铺，当时申请贷款的是广州农商行，首付五成，利率上浮10%，从签约到放贷再到最后供款，袁小姐足足等了4个月直至上周才全部搞定。据袁小姐从当时放贷的农商行了解，与其一起申请放贷的80多人中，有20余人因信用记录不良被拒。
今年7月，袁小姐的朋友陈先生同样在南沙看中了一商铺，本想申请招商银行，但因为不是招商的合作楼盘而被拒绝。于是又向农商行申请放贷，但此时农商行的利率已上浮到20%。记者从农商行房贷部门了解到，自今年5月至今，该银行已多次接到通知，要求加强对商业用房贷款的审核标准，以前有信用不良记录但只要还了款基本都会批贷，但现在只要有不良记录在案便不能通过，而且明确要求商业用房的信贷标准大幅高于住房。
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房贷部工作人员表示，农商行可以说是目前广州在商业放贷额度上条件最宽松最优惠的，其余很多银行都已对外停止了个人商用物业贷款申请业务，只为合作楼盘贷款。
南都记者调查发现，目前招商银行、中国银行、农业银行还有广发银行都已对外停止个人商用物业贷款申请业务，均只为各行的合作楼盘提供该项服务。而汇丰、渣打等外资银行，更是直接停止商业物业的贷款服务。即便为合作楼盘提供商业物业贷款，各家银行的利率也普遍在基准利率基础上抬升，少的如工行和广发上浮为15%，多的如招商上浮到50%。
广发银行信贷部的李先生表示，商业地产对开发商整体运作能力、资金实力的要求更高，出现烂尾的可能性更大。鉴于商业地产的异常火热和泡沫初现情况，银行系统日前一直在强化对商业地产相关贷款的监管。
“限公寓”或影响拿地热情
不仅如此，对于佛山南海土地出让中的“禁建公寓”，广州其实早已实施。陈厚桥告诉记者，虽然到现在广州都没有出台明文规定，但早在今年6月1日北京实施商改住禁令后，广州市政府的某次会议纪要中就提出了“出让土地须‘限公寓’”的相关要求，且由规划局执行。陈厚桥认为，由于广州一直在打造总部经济概念，因此没有大张旗鼓地对外宣传该要求，实际上开发商向规划局报批时，公寓已经通不过了。“这个限制行业内都已知道了。因为按照设计，公寓有洗手间，有上下排水，但在报批时规划局却有“一个楼层洗手间不能超过三个”等诸多要求。上半年就有好几个开发商因此没通过公寓审批。
面对目前如火如荼的公寓销售，公寓被限是否会影响到开发商的拿地积极性？何况未来3个月广州计划推出的52幅经营性用地中商服用地占了30幅。陈厚桥认为，“限公寓”规定或多或少会影响开发商的拿地热情，但拿地决心和态度却不会改变。在住宅备受打压下，商业地产还是一个有利出口，以琶洲为例，其商业地块的地价基本在四五千元左右，即便不建公寓建写字楼也是非常超值，而且还可以做总部办公，目前到琶洲拿(商业)地的90%的开发商都是集团自用。此外，从9月20日挂牌出让的11幅地块中，也可明确看出广州对商业用地的“从紧”态度，如琶洲商业地就要求十年内不能转手。陈厚桥认为，十年内不转手也具保值作用。
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进入金九银十，广州所谓的“商务型公寓”或住宅式公寓多达10多个。其中，包括财富世纪广场、天汇广场、东方文德广场等项目纷纷于近期推出市场。由于该批产品属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，因此吸引了不少投资客的关注。前不久推出市场的奥园广场及财富世纪广场销售不俗。其中，奥园广场8月28日推出“曼哈顿·尚层”2栋公寓297套单位，开盘当天成交逾八成。9月4日开盘的财富世纪广场，所推出的A1栋写字楼产品及A2栋“星汇LIFE”套间式写字楼，同样吸引了大批投资客的追捧。据开发商透露，当日共有500多位客户前来购房或进行咨询，所推出星汇LIFE套间式写字楼及甲级写字楼300多套，成交逾七成，销售额超7亿。
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“紧”声一片
北京：叫停“商改住”
5月16日，北京市住房城乡建设委、规划委等五部门下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。该通知称，自6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局出售。即商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；开发商不得打隔断、单独用作住宅出售，否则不予以办理房产证。此举被外界解读为北京全面叫停“商改住”。
南海：商业用地禁公寓
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今年6月18日，佛山桂城金融高新区B区B-01、B-02、B-03共3宗商务金融地块成功出让。其中B-01地块为商务金融用地以底价近3000万元拍出。该地块出让要求建筑高度≤120米，且不准在办公、商业用房内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、酒店式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房。据记者了解，佛山土地出让中对于商业公寓等形式的限制，主要来自南海区，顺德和禅城并没有大范围明确的限制。
银监会：商业房贷标准提高
7月20日，银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
上海：商业用房贷款更严格
8月23日，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求各银行今后须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。目前商品房(包括住宅和商业)都遵循结构封顶就可以申请预售许可证继而开盘销售的规则。就商业用房而言，从结构封顶到竣工验收，需要一年半左右时间。银监局的禁令也延长了房地产开发商资金回笼的时间。
南昌：部分银行停商业按揭
9月14日，南昌市内的中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行、兴业银行、九江银行、上饶银行等7家银行已经暂停办理商业地产按揭业务。南昌市的招商银行、交通银行、浦发银行、中国银行，目前首套商铺贷款首付均为50%，对商铺贷款利率均有所提高。
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