穗集体土地流转禁建商品房

广州集体建设用地流转管理办法出台，须2/3以上集体成员同意才可流转
南都讯 广州集体建设用地流转的闸门昨日正式开启，广州中心六区20多平方公里的集体建设使用权出让和出租将得到规范管理。昨日，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称《办法》)正式下发，农村集体建设用地可以直接通过市场竞价出让使用权，但集体建设用地禁止开发房地产和住宅项目。
建小产权房按违建查处
《办法》指出，流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。但利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。
集体建设用地使用权出让、出租，要持有6份文件：集体土地所有证、集体土地使用证、集体建设用地批准文件、有效的用地规划许可文件、集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料和法律、法规规定的其他要件。集体建设用地使用权转让时，则要持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。
值得一提的是，《办法》还规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。
2/3以上集体成员同意方可流转
《办法》明确了集体建设用地使用权出让、出租，要取得集体建设用地所有权人同意。集体经济组织应采取重大事项集体决议的方式，形成同意流转的书面证明材料。
取得同意流转证明还需要经过四道程序，首先要发布通告。本集体经济组织在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况。
然后召开集体经济组织成员会议或成员代表会议。集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决，须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意。进行公示。公示时间不得少于15日。公示期间，有1/3以上集体经济组织成员对集体经济组织成员会议或成员代表会议的决议提出异议的，不得办理流转手续。最后出具同意流转书面证明材料。
集体建设用地使用权出让、出租的，还要向土地行政主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请。取得集体用地，同样要经过“招拍挂”。
超五成收益用于农村社保
《办法》提出，集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。
集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。
此前，一些“地王”被闲置“晒太阳”引发广州对闲置用地的处置风暴。今后，集体建设用地使用权人延迟开发建设构成土地闲置的，在土地闲置期间，集体建设用地使用权不得转让、转租。
数据
据初步统计，广州全市范围的农村集体建设用地规模高达500多平方公里(其中包括不能流转的宅基地)。而广州中心六区经过合法审批的可以流转的农村集体建设用地也有20多平方公里。
观点
“集体土地直供市场让农民直接与市场议价”
回复该发言

集体建设用地流转管理办法对于土地市场的供应将带来什么影响？广州市国土房管局相关负责人昨日接受南都记者采访，指出集体建设用地流转是“双轨制”土地供应向统一的土地供应市场发展迈出的重要一步，用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地，这将提高集体建设用地的使用效率，更好地保障农民权益。
据介绍，以前集体建设用地流转只是用地单位和村集体签个协议，双方只是债权债务关系，而没有上升到物权层面去保护。这就造成很多重大投资项目担心风险，不敢大胆放心地投资使用集体建设用地，而集体建设用地大多被一些投资小、收效快的项目看中，造成广州许多村出现了小工厂、小作坊等低效用地项目。
业内人士分析，国家土地政策的大方向是将整个建设用地市场规整起来，以前农村土地要经过征收后供应，土地供应渠道狭窄。现在允许集体建设用地流转供应市场，可以让农民直接与市场议价，土地价值经过市场竞争后也将充分显现，同时也避免了征地过多损害农民利益。
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