广州松绑90/70政策 中小套型占比不再强求70%

“90/70政策”曾束缚了众多发展商打造大户型，只能以两套或三套连通来破解。南都记者 邹阳军 摄
近期多宗新交易地块中小套型占比仅要求不低于50%
南方都市报9月23日讯 物换星移，执行5年有余、一直备受争议的“90/70政策”在近期悄然松绑。从近期多宗交易和挂牌出让地块的竞标来看，对中小套型所占的比例要求基本都低于70%，个别新挂牌出让地块低至50%。有业内人士认为，“90/70政策”松绑了。也有人认为，这是一种“非典式即形式上”的放松。不管是否真正放松，正如地产人士认为，“90/70政策”从一诞生就存在诸多争议，在开发商两套连通等“下有对策”的应对下，更变成一种摆设。时移世易，“90/70政策”是否也应该与时俱进？
中小套型占比不再强求70%
“90/70政策”开始于2006年5月出台的“国十五条”，主旨在于改变当时大户型当道的产品供应结构。而在“90/70政策”执行5年之后，在近期土地挂牌和交易中对户型占比要求的“70%”消失了，被“60%”“56%”代替。
9月18日，被万科以底价收入囊中的白云区白云大道的AB2911022地块，对中小套型的占比要求没有出现70%的字眼，而是不小于60%.与该地块同一日拍卖的番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧的CQNJ11-02地块和位于番禺区桥南街番禺中学西侧的CQNJ11-03地块，要求两地块中小套型（90平方米以下）比例仅为56%。
9月19日，首批火车南站重点功能区9幅地块正式亮相。有1幅二类居住用地、4幅商住混合地，其中，二类住宅用地的中小套型（90平方米以下）比例不低于50%，另外4幅商住混合用地的中小套型比例不低于56%。
“90/70政策”尚属非普遍式放松
从表面上来看，今年挂牌出让的地块似乎对90平方米以下的户型占比不再强求70%，但实际上，“90/70政策”是否真的放开了呢？
“从目前来看，‘90/70政策’放松还是一种‘非普遍式’的放松，也就是说，是一种针对性的放松。”家和集团副总裁张建勋认为，表面上来看，多个挂牌出让的地块明里对90平方米以下的户型所占比率少于70%，而实际上，这是政府有选择性地降低门槛的行为。也就是说，个别地理位置比较优越、质素较高、众多房企参与竞拍的地块，政府是不会放松的。
中地行董事长徐建平认为，“90/70政策”是否松绑，不能单从微观市场来看，要从整个宏观市场来看。“目前，提高城乡住宅用地的利用率是大势所趋，地方政府对土地政策的放松还是收紧都要以城市发展为中心，而不是以卖地为主。从这个角度来说，‘90/70政策’尚未真正放松。”
然而知名房产专家赵卓文则一针见血地指出，执行5年之后，“90/70政策”基本是已经名存实亡了，很多地方政府早已松绑，不再强求开发商新开发项目的70%的户型都要在90平方米以下，个别地方政府即使没有明文规定放开，也已经默认开发商建大户型了。
记者了解，至今为止，建设部、国土资源部等九个发文部门，没有任何部门有出台过给“90/70政策”松绑的文件。而在此期间，开发商的做法通常是以两套或三套连通，合并成大户型以规避“90/70政策”的限制。但在目前限购、限贷等条件下，联通户型的销售遇到不少瓶颈，放开“90/70政策”的呼声也比较高。在广州有的地方房管局，甚至将两个连通户型合并成一套来办理交易，等于是变相给松绑了。
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而近几次土地拍卖，更是将“90/70政策”放开了。
新闻档案
“90/70政策”2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“90/70政策”出台的目的在于调整产品供应结构，改变当时大户型占主导的状况，增加中小户型产品的供应。经过五年的运行，广州近期土地出让已经对“90/70政策”松绑。
释因
个别放开实为刺激房企拿地
今年以来，土地市场频繁遇冷，广州新推地块多以底价成交，更有多宗地块流拍的现象。本周，万科以楼面地价每平方米1.3万多元拍得的白云新城地块，与去年保利以高达近2万元/平方米的地王价竞得同板块地块相比，价差达7000多元/平方米。业内人士认为，在多轮房产调控持续重压、房企谨慎拿地的情况下，地方政府有选择性地放开“90//70政策”，或许让房企重燃拿地热情。
广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，在多轮房产调控后，政府要在这个时候放松“90/70政策”主要是在总体调控上增加90平方米以上住房户型的供应量，让开发商在户型配置上有更大的自主权，以刺激开发商的拿地需求。“在建设部出台所谓的土地供应单轨制制度下，市场元素在住房商品市场看来有越来越大的比重，政府似乎开始清楚自己的角色在于宏观管理上，微观管理还是由市场说了算。”
“90/70政策”从2006年一诞生就存在着诸多争议，不仅经历套型建筑面积与建筑面积、个盘一刀切到区域统筹等诸多变动，连开发商也见招拆招，以两套连通、偷面积等方式来应对，“90/70政策”变成一种摆设。
地产经济学家邓浩志则认为，放松“90/70政策”和在多轮房产调控无关，“90/70政策”本身存在问题和缺陷，导致了效率低下且被市场排斥，所以本身就有退出的需要。
影响
松绑有利楼市健康发展？
“90/70政策”松绑会给房地产市场带来怎样的影响？申格联认为，政府松绑“90/70政策”是及时和英明的，政策松绑更有利于调控供给和需求的合理配置，有利于住房商品市场健康发展。对房企来说，应该是一个利好消息，房企今后完全可以根据市场需求规划商品住房户型比例。“根据我多年的调研，120平方米的商品住宅比较适合中产阶级的消费需求，当然这并不是等于建设越大的户型越好销售。”
“‘90/70政策’松绑，主要是为了把商品房市场和保障型住房市场科学划分。”申格联同时认为，以往在商品住房一统天下时出台“90/70政策”很有必要，是符合市场需求的政策，现在国家将配建1000万套保障型住房，已承担非市场部分的需求，那么松绑“90/70政策”是符合市场规律的。
邓浩志认为，“90/70政策”松绑对房地产整体市场不会有太大影响，也不会对房价产生影响。“90/70政策松绑后，市场会出现更多符合消费者需求的产品，更有利于房地产市场的发展。”
专家观点
维森置业董事长总经理张维伦：保障房供应增加影响“90/70政策”
单从近期多宗挂牌出让的地块来看，“90/70政策”有放松的迹象。但不得不关注的是，近几年，该政策已经有所放松了，以前每宗地块都要求90平方米以下户型占到70%，而近几年国家已经默认整个城市90平方米以下占70%就可以了。
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近期成交的多宗地块，再次要求90平方米以下户型占60%左右，这种放松与今年保障房供应量大幅度增加有很大关系。由于保障性住房多以小户型为主，使市场出现小户型供大于求的现象，为了平衡房地产市场，政府对90/70政策有所放松，间接推动大户型的供应量。
中地行董事长徐建平“90/70政策”并未真正放松
就我个人观点，“90/70政策”在广州并未真正放松，我们不能单从今年成交的几宗地块对90平方米占比减少，就认为放松了。判断“90/70政策”是否松绑，不能单从微观市场来看，要从整个宏观市场来看。
目前，提高城乡住宅用地的利用率是大势所趋，地方政府对土地政策的放松还是收紧都要以城市发展为中心，而不是以卖地为主。从这个角度来说“90/70政策”尚未真正放松。
经过2008年宏观调控以来，整个广州的房地产市场相对理性，政府开始对政策不断修正，房企对市场的认知度逐渐提高，从这些侧面可以看出“90/70政策”要放松还需要一个过程。
房企看法
家和集团副总裁张建勋：
“90/70政策”
松绑不一定增加大户型供应量
即使“90/70政策”完全松绑也不一定会增加市场大户型的供应量。首先，90平方米以下的户型一直是热销户型，尤其是限购之后，更是受到首次置业者的追捧；其次，限购政策出台后，以购买大户型为主的改善型需求被有效抑制，市场大户型单位处于难销售的局面；第三，房企不会盲目地设定户型，肯定会根据市场需求进行设计，当大户型需求减少时，开发商肯定不会在“90/70政策”放松后就猛建大户型单位。
如果限购持续，大户型需求将会持续得到抑制。我曾经做过调查，房地产买方市场由首次置业者、改善型置业者、投资客三部分组成，这三部分各占市场的三分之一，限购政策出台后，占三分之一的投资客开始撤离市场，改善型买家也有一半开始撤离买房市场。目前，买方市场主要由首次置业者主导，而这部分人在限购后逐渐偏向购房一次到位的心理，这将力促90平方米左右的小三房单位受宠。
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